한국 리츠제도의 현황과 발전발향에 대한 연구

국내 리츠제도의 현황과 발전 방향을 연구했다.

리츠는 1960년 미국에서 처음 도입된 간접투자제도로서 주식 및 수익증권을 발행하여 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 부동산 및 관련 유가증권과 대출 등으로 운영하여 그 수익을 배분하는 일종의 뮤츄얼 펀드로 생각할수 있다. 우리나라의 경우 리츠제도는 외환위기 이후 금융. 기업의 지나친 부동산 부문에 대한 구조조정 촉진 및 거래 활성화를 위해 도입된 제도로서 각종부동산의 가장 큰 취약점인 유동성 문제를 해결하며 기업 및 금융기관의 고가의 대형 부동산을 효과적으로 처리 할 수 있는 방법이다. 부동산 투자회사는 일반 리츠와 기업구조조정 부동산투자회사 즉 CR 리츠로 구분되며 세제상 특례 및 자금조달운용에 혜택이 많이 부여된 CR 리츠가 주로 준비중이다. 2001년 11월 교보-메리츠 퍼스트 CR 리츠가 주식공모에 성공하여 거래소에 상장되었다. 2호 리츠인 코크렙(KOCREF) CR 리츠 I은 연속발행을 목표로 2002년 5월 상장을 목표로 공모중이나 2001년 9월 이후 주식시장의 폭발적인 신장세 및 부동자금의 부동산등으로의 유입에 따른 영향으로 리츠가 별다른 관심을 얻지 못하고 있어 신규 공모 및 상장이 연기되며 활성화에 어려움을 겪고 있다. 세계적인 금융의 추세는 부동산 시장과 자본시장의 상호융합 및 보완으로 문자 그대로의 부동산을 고정하지 않고 유동화시키고 있다.

우리 나라의 부동산 시장은 그동안 지나친 정부의 규제와 간섭, 정보의 과도한 비대칭성, 후진적인 부동산 산업구조, 경직된 시장구조등 불합리한 형태를 계속하고 있다. 리츠는 부동산 유동화의 완성된 한 형태로서 부산시장과 자본시장을 연결하는 새로운 형태의 금융상품을 제공해 주는데 결과적으로 동 제도가 활성화될 경우 첫째, 자본시장의 규모확대 및 중층화가 이루어 지며 둘째, 부동산 투자행태 변화가 기대되며, 셋째, 투자기회 확충과 거래의 투명성 제고 등 부동산 시장의 선진화와 관련 서비스업의 발달은 물론 넷째 부동산 과세의 용이 다섯째, 임대주택 공급 확대 등의 효과도 기대된다. 본 논문에서는 부동산투자신탁(REITs)에 관한 개념과 구조 등 이론적 배경에 대해 살펴보고 주요국의 다양한 사례를 통해 선진기법에 대해 고찰하며 이를 통해 우리나라의 특수한 상황하에서의 금융 및 부동산산업에 미치는 영향을 알아보고 현재의 산업여건에 비추어 그 도입현황과 활성화방안에 대해 논하고자 한다. After the foreign exchange crisis Asset Backed Securities(ABS) and Mortgage Backed Securities(MBS) were introduced by Korean Government.

Therefore the liquiditization and securitization of Real Estate finance also started and Real Estate Investment Trust(REITs) in US was introduced Korean domestic market. It is excellent chance for the undeveloped real estate market in Korea to be made an explosive development. One of most important purpose of the REITs is to improve liquidity and direct investment. Recently world-wide finance tendency that the liquidity on the fixed money in real estate is given due to consolidation between the real estate market and the financial market.

In US REITs is a company that owns and, in most cases, operates income producing real estate such as apartments, shopping centers, offices, hotels and warehouses. Some REITs also engage in financing real estate. The shares of a REITs are freely traded, usually on a major stock exchange. A company that qualifies as a REITs is permitted to deduct dividends paid to its shareholders from its corporate tax bill. As a result, most REITs remit at least 100 percent of their taxable income to their shareholders and therefore owe no corporate tax. Taxes are paid by shareholders on the dividends received and any capital gains.

Most states honor this federal treatment and do not require REITs to pay state income tax. To qualify as a REITs, a company must distribute at least 90 percent of its taxable income to its shareholders annually. However, like other businesses but unlike partnerships, a REITs cannot pass its tax losses to its investors. When Korea launched its first REITs (Kyobo - Merits first CR REITs) back in Nov 2001, the stock market was almost double times emerged after the september 11th 2001 terrorrist attacks in US. Therefore the REITs and related stocks weren't interested by Investors and delayed offerings. The 2nd REITs KOCREFT 1 just started offering but it also not so much interested for General.

It was bad timing for developing Korean real estate finance. In a same time famous real estate trusts and REITs in US are hurting. Slow economy in US has forced retail chains to close stores including J.C. Penney, Sears, and Toys "R" US and pushed others into bankrupty. So the profit these REITs pay out in dividends and their share prices. The purpose of study is introduced Real Estate Investment Trust(REITs) systems generally used in U.S, Australia, Japan for real estate finance and find some of optimized systems to developement Korean REITs industry and current status & future directions. The way of study is survey REITs systems. Especially U.S , Japan, Austrailian cases and Korean cases.

It is focused on current status of real estate securitization, investment of real estate assets, future directions. If the REITs will succeed, the real estate is made decent price. Cause individual investor also participate on the decision making process of the real estate is able to be regarded as an important axis of the portfolio components by including the stocks of REITs in investment assets to manage the investment portfolio. In this study many of reasons and cases are for the introduction of REITs to be fixed successfly as follows. At first. The REITs should be make Great and multiple offering finance market. At Second.

Expected change of undeveloped Korean real estate dealing habits almost speculating market At Third. To get some chance of decent investment and expected developing REITs related industry. At Four. Benefit of tax. At Last. To be expected construction of Apartments for general.