재건축부담금제도의 개선방안 = A Study on the Improvement of the Reconstruction Contribution levy System

재건축사업의 초과이익 환수와 부담금제도 개선을 연구했다.

재건축부담금제도의 개선방안 우리나라는 1960년대부터 본격적으로 산업화와 함께 도시로 진입하는 인구를 수용하기 위하여 행정구역을 확대하였으나 급증하는 인구에 대응하기 위해 과밀화된 강북 구도심을 벗어나 주변부 신시가지 건설을 통한 ‘다핵도시’ 개발 구상에 주목했고 1970대 초부터 강남권(강남, 송파, 강동 등) 택지개발지구와 여의도개발, 우수 명문학교를 이전시킴으로써 강북에 거주하던 시민을 강남으로 분산 유치하였다. 2002년 초·중반부터 부동산 가격이 상승하자 부동산 상승의 주요 원인을 서울 강남3구를 중심으로 한 재건축사업으로 판단하고 부동산 가격 안정과 재건축 사업으로 발생하는 개발이익을 환수하므로 사회적 형평성에 기여한다는 명분으로 2006년 5월24일 “재건축초과이익 환수에 관련한 법률”을 제정·공포하여 재건축부담금제도도입 제정하여 2006년 9월25일부터 시행하였다. 2008년 금융위기사태가 일어나고 국내경기 및 주택시장 침체 이유로 2012년 12월부터 2017년 12월까지 5년간 유예 되었다.

2017년 5월 문제인 정부 출범한 후 서울 강남 4구(서초, 강남, 강동, 송파) 재건축 아파트중심으로 부동산가격이 상승하자 2017년 8·2부동산대책 발표 당시 정부는 “2017년 12월31일까지 관리처분계획 인가신청을 하지 않으면 재건축부담금을 납부하여야 한다” 정부의 발표 따라 그동안 2차례 유예된 재건축 초과이익환수제가 2018년 1월 1일부터 다시 시행되어 국회에서 야당의원을 중심으로 “재건축 초과이익 환수에 관한 법률”개정안이 발의 되었다. 본 연구는 재건축초과이익환수제도에 관련하여 개인사유재산권 보호 아래 공익과 사익의 균형점을 모색하고자 재건축사업 현황분석과 함께 선진국 사례등을 분석하였으며, 아울러 재건축부담금제도에 대한 제도적 위헌성과 법률적 문제점에 관한 쟁점사항을 분석하여 개선방안을 제시하고자 하였다. 또한 재건축초과이익환수에 관한 법률 시행이후 재건축부담금을 부과 징수한 사례가 없어 선행 연구와 이론적 고찰 등을 통하여 재건축초과이익환수제도가 국민의 평등권과 재산권, 행복추구권 등 헌법상 기본권을 침해여부와 미실현 이득에 대한 부담금 과세, 이중과세, 중복규제로 인한 과잉금지 원칙위배등 문제점을 합리적인 개선방안 제시하였다.

마지막으로 재건축부담금제도로 인하여 장기 보유자와 실수요자중 1가구 1주택자로서 고령자인경우에는 사유재산권 침해소지가 있으므로 개발이익의 일정한 한도 금액 내에서 비과세 또는 세금 감면등을 통하여 선량한 국민의 피해자를 보호하는 대책이 필요하다.

제1장 서 론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 1. 연구의 배경 1 2. 연구의 목적 4 제2절 연구의 범위 및 방법 4 1. 연구의 범위 4 2. 연구의 방법 5 제3절 선행연구 고찰 5 1. 재건축초과이익환수제도에 관한 연구 5 2. 개발이익환수제도에 관한 연구 7 3. 선행연구와의 차별성 10 제2장 재건축부담금제도의 이론적 고찰 11 제1절 재건축사업의 의의 11 1. 재건축사업의 개념 11 2. 재건축사업의 절차 및 주요내용 18 3. 재건축사업의 추진 현황 22 제2절 재건축부담금제도의 의의 27 1. 재건축부담금 개념 및 법적 근거 27 2. 재건축초과이익의 의의 27 3. 재건축부담금제도의 주요내용 28 제3절 외국의 개발이익환수 제도 37 1. 미국의 개발이익환수 제도 38 2. 영국의 개발이익환수 제도 39 3. 독일의 개발이익환수 제도 41 4. 일본의 개발이익환수 제도 42 제3장 재건축부담금제도의 문제점 분석 44 제1절 제도의 위헌성 44 1. 사유재산권 침해 문제 44 2. 미실현 이득에 대한 부담금 과세 문제 46 3. 이중과세 문제 47 4. 평등원칙 위배 문제 48 5. 중복규제로 인한 과잉금지 원칙위배 문제 48 6. 소급입법 문제 49 제2절 법률적 문제 52 1. 초과이익부과 개시시점의 적정성 52 2. 재건축부담금 부과기준의 적정성 54 3. 양도소득세와 중복과세 문제 60 4. 재건축부담금의 면제 61 5. 재건축부담금의 환급 문제 61 제4장 재건축부담금제도의 개선방안 63 제1절 개선방안 원칙 63 제2절 제도적 위헌성 개선방안 63 1. 사유재산권 침해 문제