주택정책이 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구 : IMF 이후 주택정책을 중심으로

외환위기 이후 주택정책이 주택가격에 미친 영향을 분석했다.

최근 우리나라는 주택가격이 지속적으로 하락하는 양상을 보여주고 있다. 정부의 다양한 부동산 시장 활성화 정책에도 불구하고 주택시장 및 주택정책효과에 대한 전망이 불안한 이유는 부동산 시장 특성상 주택가격에 영향을 줄 수 있는 요인들이 워낙 복잡하고 이해관계가 얽혀있어 쉽게 풀 수 없기 때문이다 본 연구는 정부가 추진하고 있는 주택정책과 주택매매 가격지수 간의 상관성을 분석하여 향후 주택정책에 대응할 수 있는 방안을 모색해 보겠다. 따라서 본 연구의 내용은 다음과 같이 정리될 수 있다. 첫째, 주택정책이 지역별 주택매매 가격지수와 어떠한 형태로 연관성을 갖는지를 알아본다. 둘째, 주택매매 가격지수가 주택정책에 반응하는 충격 정도에 대해 살펴본다. 셋째, 현재 시행되고 있는 주택정책의 실효성을 평가해 본다. 이에 본 연구는 그 동안 시행된 주택정책, 특히 외환위기 이후에 시행된 정책들이 주택가격에 어떠한 영향을 미쳤는지에 대해 분석하였다. 영향분석은 Microsoft Office Excel 2003과 SPSS 20 툴로 상관관계 분석 등 기술적 통계량 분석과 더미변수를 사용한 위계적 회귀분석 기법을 통해 수행하였다. 영향분석을 위해 사용한 종속변수의 경우 주택매매 가격지수, 독립변수의 경우 정책변수와 거시경제변수를 사용하였다.

주택가격지수는 국민은행 통계자료 중 주택매매가격 종합지수를 사용하여 주택 유형별로 단독, 연립, 아파트매매가격 종합지수를 분석한 결과, 주택매매가격 증감율을 주도한 아파트매매가격 종합지수를 선정하였으며 정책변수는 그 동안 시행된 주택정책을 유형별로 분류한 결과, 크게 경기활성화 정책, 투기억제정책으로 구분할 수 있었으며 보다 세밀한 분석을 위해 유형별로 개발, 거래, 재정분야로 세분화 하였다. 또한, 주택정책을 분석하는 과정에서 대부분의 부동산정책이 주택정책으로 이루어져 있음을 알 수 있었다. 따라서 부동산정책은 주택정책으로 한정하였다. 또한, 주택정책은 그 특성상 변수가 정성적이기 때문에 정량화하기 위해 더미변수로 변환하여 6개의 더미변수(개발규제, 거래규제, 재정규제, 개발완화, 거래완화, 재정완화)를 선정하였다. 아울러, 주택가격에 영향을 줄 수 있는 그 외의 변수들을 고려하기 위해서 선행연구에서 분석한 자료를 토대로 4개의 거시경제변수(소비자물가지수, 종합주가지수, 회사채수익률, 경기선행지수)를 선정하였다. 시간적 범위는 주택매매 가격지수와 주택정책, 거시경제지표를 함께 분석할 자료가 확보 가능한 IMF 이후부터 2011년 6월까지로 기간을 정하였으며, 공간적 범위로는 시간적 범위내에서 주택매매 가격지수로 사용될 시계열 자료가 존재하는 전국, 서울, 강북, 강남, 광역시로 하였다.

위계적 회귀분석을 실시한 결과, 거시경제변수 중 소비자물가지수와 경기선행지수가 회귀계수의 계산이 불가능해지거나 중요한 변수임에도 통계적으로 유의하지 않은 상태로 변환되는 다중공선성이 발견되었다. 따라서, 치유방법으로 소비자물가지수 변수를 제거하여 회귀분석을 실시하였다. 분석 결과 주택가격에 영향을 미치는 요인으로 거시경제지표인 경기선행지수가 가장 큰 영향을 그 다음으로 종합주가지수, 회사채수익률 순으로 영향을 끼친 것으로 분석되었다. 한편, 주택정책은 하위 순위로 총 6개 정책 중 거래완화, 개발완화, 재정규제 만이 미미하게 영향을 끼친 것으로 분석되었으며 이중 개발완화는 강남 지역을 제외하고는 기대효과인 정(+)의 효과가 아닌 부(-)의 효과로 나타나 정책목적을 제대로 실현하지 못한 것으로 분석되었다. 아울러, 연구기간 중 주택정책과 주택매매가격 종합지수 변동 추이와 위계적 회귀분석 결과를 연계하여 보충 분석을 실시한 결과, 경기활성화 정책 기간동안 전반기에는 거래완화, 개발완화 정책이 유효하게 영향을 끼친 것으로 나타났으나 후반기에서는 가격이 하락한 것으로 분석되었다. 또한, 투기억제 정책은 가격이 일방적으로 상승하여 전혀 효과를 보지 못했다는 것을 알 수 있었다.

그리고 경기선행지수와 지역별 아파트매매 가격지수 변화 추이를 살펴본 결과에서도 지역별 아파트매매가격은 경기선행지수 변화와 동행하는 것을 볼 수 있어 주택가격은 시장경제원리에 의해 변화되었지 주택정책에 의한 영향은 미미했다는 것을 알 수 있었다. 연구를 통한 결론은 다음과 같은 정책적 시사점을 가지고 있다. 첫째, 주택정책은 문제가 발생해야 대응하는 현행과 같은 후행 정책으로는 주택가격의 동태적 변화에 적절히 대응할 수 없다. 따라서 물가지수를 관리하는 지표처럼 선행종합지수, 동행종합지수 그리고 후행종합지수를 개발하여 주택가격을 예측하고 이에 맞는 선행 주택정책으로 대응하여야 한다. 둘째, 가능한 한 정부의 지나친 개입을 줄여 시장경제원리에 의해 시장가격이 형성되도록 정부는 유도하여야 한다. 하지만 지금까지 급상승 또는 급하락하는 비정상적인 시장에 정부가 단기적 정책으로 개입하여 경제원리에 입각한 시장의 형성을 방해하여 왜곡된 시장을 만든다는 것이다. 이런 임시 방편적인 정책 남발은 주택정책에 대한 국민들의 신뢰감 상실과 투기 세력들에게 내성을 키우는 부작용이 발생되고 있다. 셋째, 국민들이 이해하는 주택정책을 수립하여야 한다. 정부는 주택정책에 대한 국민의 반응을 예측하지 못하였다. 시행 전 충분한 시뮬레이션을 걸쳐 주택정책의 효과성을 여러가지 측면에서 비교 분석하여 주택정책의 효과를 예측하여야 한다.

넷째, 주택가격의 형성은 주택정책뿐만 아니라 정치적․사회적․경제적․심리적 변수의 영향을 받기 때문에 간과하여서는 안 되고, 좋은 주택정책이라고 할지라도 경제상황이 나쁘거나 소비자들이 호응을 하지 않거나, 정치적으로 부정하는 경우 그 정책의 효과는 기대한 것만큼 나오지 않을 것이다. 경제성장률, 회사채수익률과 금리와 같은 거시경제지표, 글로벌 경제의 동태, 국내경기 상황, 소비자 심리, 정치권 갈등 등 주택가격에 큰 영향을 미치는 요인들에 대한 연구가 필요하다. 이상으로 연구를 마치며, 연구과정에서 어려움을 겪었던 정책변수의 분류 곤란성, 주택시장에 영향을 미치는 거시경제변수 등 다양한 변수 선정의 한계성, 주택정책이 주택가격에 미치는 영향을 더 구체적으로 분석하기 위해 필요한 주택거래량 분석 필요 등의 한계점을 극복할 수 있는 후속연구를 통해 본 연구를 다시 검증할 필요가 있다고 본다.