주택후분양 전환시 REITs의 활용 가능성에 관한 연구

주택 후분양 전환 시 건설자금 조달을 위한 리츠 활용을 연구했다.

본 연구는 아파트 공급방식이 선분양제에서 후분양제로 전환할 경우 건설자금 조달방안으로 REITs의 활용방안을 제시하는 것이다. 전반적인 연구의 진행을 위해 최근 우리 사회에서 왜 후분양제가 논의되는지 그 원인을 살펴보았다. 그 결과 우리나라는 60년대 이후 산업화를 본격 추진하는 과정에서 농촌인구가 도시로 이동하였으며, 수도권에 집중하는 현상이 나타났다. 인구의 도시 유입은 도시지역의 주택부족 현상을 야기시켰으며 정부는 주택부족문제를 해결하고자 주택 공급방식을 후분양을 원칙으로 하면서 사업주체가 대지소유권을 확보하고 대한주택보증주식회사의 보증을 받으면 예외적으로 선분양을 허용하였다. 선분양제는 주택공급자가 소비자금융을 활용하여 주택을 공급하는 방식으로 공급자에게 절대적으로 유리한 제도이다. 이러한 주택정책의 영향으로 우리나라는 2003년말 현재 주택보급률이 101.2%에 이르고 있다. 이와 같이 주택 선분양제도하에서 주택의 대량공급에는 성공했으나, 소비자 선택권 침해, 분양주택의 질적 저하, 분양권 전매로 인한 부작용이 나타났다. 이러한 부작용을 해소하고 주택정책을 그 동안의 양적인 개념에서 질적인 개념으로 전환하고자 정부는 주택후분양 일정을 확정 발표하였다. 그러나 건설자금 조달방안이 확보되지 못한 상태에서 시행될 경우 분양가의 급격한 상승, 분양주택의 공급부족 현상에 직면할 가능성이 크다.

본 연구에서는 이러한 문제점을 해결하고자 후분양 전환시 REITs가 적용가능한 제도인지 분석하였다. 우선 외국에서는 REITs를 활용하여 아파트를 건설한 사례가 있는지 조사했으며, REITs의 회사설립 절차와 모 지방공사에서 분양원가를 공개한 자료를 이용하여 시뮬레이션을 시도했다. 시뮬레이션에 대한 평가를 개발금융 전문가집단에게 의뢰하였으며, 그 결과 REITs는 후분양시 실제 적용이 가능한 제도이며 수익성이 확보된다고 판단되는 사업단지는 건설자금 조달원으로서 충분히 활용 가능하다는 결론을 얻었다. 현행제도상 REITs의 후분양 참여를 어렵게하는 제약요인으로는 개발사업의 한도 규정 폐지, 현물출자 규정의 탄력 운영, REITs 종사인력에 대한 전문성 확보, 유사제도의 장점을 결합한 통합운영 등이 향후 개선이 필요한 부분으로 지적하였다. REITs가 후분양에 참여할 경우 파급효과로는 부동산시장의 전문화, 효율화, 투명성 증대 등이 기대되며 시중의 부동자금을 적극 흡수할 경우 고용창출에 기여가 가능하며 향후 부동산시장에 건전한 장기투자 풍토가 정착될 것이다.

The objective of this research is to propose the utilization method of REITs as a method to raise construction fund for the occasion that apartment house providing way is changed from pre-sale system to Build-first Sell-later System. Thus far, Korea has succeeded in supplying houses in large quantity to solve the problem of insufficient houses by supplying houses in pre-sale method, but it has caused in many side effects such as infringing consumer's right, qualitative deterioration of sold houses, market disturbed by resale of selling right and so on.

The government fixed and announced the schedule of Build-first Sell-later System to eliminate such side effect and to convert house policy from former quantitative concept to qualitative concept. However, if enforced without securing the method to raise fund for construction, it is very likely that other adverse phenomena such as radical increase of selling price, insufficient supply of houses and so on. To solve this problem, this research analyzed whether REITs is applicable to Build-first Sell-later System.

First of all, I surveyed whether apartment houses were constructed in foreign countries by utilizing REITs and spread simulation on the basis of procedure of establishing REITs and data of selling cost disclosed by a certain local corporation. I inquired on the feasibility through interview with experts of simulation. The experts answered the system is actually applicable and the establishment which is considered to be profitable may play the role of source of fund for construction.

The restriction factors that prevent REITs from participating in Build-first Sell-later System are abolition of limit for development business, elastic operation of spot investment regulation, specialization of personnel involved in REITs and consolidated operation uniting the merits of similar systems. These factors are suggested to be improved in the future. If REITs participates in Build-first Sell-later System, derivative effects such as specialization, efficiency and increased transparency of real estate market are expected.

If the floating fund in the market is actively absorbed, employment will be created and sound climate of long term investment will be settled in the real estate market.