부동산명의신탁에 관한 연구 : 종중재산의 법률관계를 중심으로

종중재산 명의신탁의 법률관계와 부동산실명법의 개선 방안을 검토했다.

한국의 부동산명의신탁제도에 관하여 그 이론의 성립 및 변천과정을 살펴보고, 종중재산 명의신탁에 관한 부동산실명법의 모순점을 지적하고 이에 대한 입법적 대안을 마련하고자 하였다. 명의신탁은 등기, 등록할 수 있는 재산권에 대하여 그 실질적인 소유권은 신탁자에게 유보하고, 대외적인 소유권은 수탁자가 보유하기로 하는 계약이다. 1912년 당시 일제의 토지조사령, 조선부동산등기령에 의하면, 종중 명의로 토지를 사정받거나 등기할 수 없었으므로 다른 사람의 명의로 사정(査定) 받거나 등기할 수 있도록 하기 위하여 도입된 판례이론이다. 그러나, 1930년 조선부동산등기령이 개정된 이후 비법인 사단에 대한 등기제도가 도입되었으나, 현재에 이르기까지 명의신탁의 활용은 그치지 아니하고 있다. 이러한 명의신탁에 의하면, 대외적으로는 수탁자의 소유로 되어 부동산에 대한 신탁자의 취득, 보유, 처분 등이 감추어지게 되므로 탈세, 투기, 각종 규제에 대한 무용화, 재산은닉 등의 폐단이 드러났다. 이를 극복하기 위하여 여러 가지 법적인 규제가 시도되었으나, 그 효과를 달성하지 못하게 되었고 급기야 부동산실명법이 제정되기에 이르렀다. 부동산실명법은 제1조(목적)에서 투기․탈세․탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하기 위한 것이라고 명시적으로 밝힘으로써 명의신탁의 반사회성을 지적하였다.

그러나, 모든 명의신탁이 반사회적인 것인지 의문이 있다. 특히, 종중 또는 배우자에 대하여 특례규정을 두고 있고, 양도담보, 상호명의신탁, 신탁법상의 신탁에 대하여 적용을 제외한다는 규정을 두고 있어서 명의신탁의 구체적 유형을 불문하고 무효로 규정하는 것은 문제가 있다고 보여진다. 또한, 부동산실명법은 악의의 제3자에 대하여도 대항하지 못한다고 규정하고 있다. 그런데, 민법은 허위표시 등에 관하여 선의의 제3자에 대하여는 무효로서 대항하지 못한다고 규정하고 있는바, 악의의 제3자에게도 대항하지 못한다는 규정에 대하여 그 개정을 검토할 필요성이 있다. 종중부동산은 크게 位土(주로 농지), 宗山으로 나뉜다. 그런데, 종중부동산의 명의신탁을 인정하는 부동산실명법에도 불구하고 농지법에 의하여 종중은 농지를 취득할 수 없게 된다. 그 결과 종중부동산의 명의신탁을 인정하여 종중의 특수한 재산보유형태를 인정하고, 이를 보호하려는 취지와는 달리 제3자에게 처분되는 일이 많다. 오히려, 종중부동산에 대한 특례규정이 없고, 악의의 제3자에 대하여 그 무효를 주장할 수 있게 한다면 종중부동산에 관한 분쟁이 줄어들 것이다. 따라서 부동산실명법 제8조의 명의신탁에 관한 특례규정을 삭제하고, 제4조 제3항을 “···선의의 제3자에게 대항하지 못한다”고 개정할 필요성이 있다.

또한, 농지법에 농지를 취득할 수 있는 종중에 대하여 규정을 신설하고, 부동산등기법 제41조의 2(등록번호의 부여절차)를 개정하여 종중에 대한 등록번호를 부여하기 위하여 그 실체를 확인할 수 있는 일정 조건을 구비하도록 함으로써 실체없는 종중의 등기를 방지할 필요성이 있다고 본다.