후분양제 도입에 따른 주택건설업체의 자금조달방안

후분양제 도입에 따른 주택건설업체의 자금조달 방안을 검토했다.

후분양제도 도입에 따른 환경변화에 대하여 구체적인 실태분석 및 문제점을 파악하여 주택사업 자금조달의 형태를 제시하였다. 자금조달원 다양화 모색의 하나로 부동산 투자회사(REITs) 및 부동산투자신탁의 활성화를 통한 자금 조달을 검토 할 수 있다. 부동산 투자회사란 주식을 발생하여 부동산투자자를 모집하여 자금을 조달하고, 조달된 자금을 부동산 또는 부동산관련 유가증권에 투자하여 운용수익을 투자자에게 배분하는 일종의 회사형뮤추얼 펀드이다. 건설업체는 부동산 투자회사(REITs)가 모집한 투자자로부터 토지 매입 및 주택 건설에 소유될 자금으로서 현재의 선분양 자금을 대체할 수 있다. 현재 등록세, 취득세가 완전히 면제되는 기업구조조정 리츠와 달리 조세 등 지원제도의 부족으로 일반 리츠가 크게 활성화되지 못한 현실이지만 건설교통부가 현재 활성화 방안을 모색하고 있어 미래의 활용가치가 높아지고 있다. 기업내부환경에 대한 장기전략으로 건설업체가 자체적으로 보유하고 있는 개발기능을 독립 법인등으로 분리시켜 재무 건전성을 확보해야 한다. 금융권의 투자신탁 자금을 주택 건설 프로젝트에 끌어들이기 위해서 개발부문을 매개로 하고, 건설부문의 시공에 주력하여 시공 이윤과 시공위험부담에 주력하는 것이 바람직하다. 또한 이러한 분리는 기업의 재무적 건전성을 강화하는 한 방법이 될 수 있다.

부동산투자신탁은 은행권에서 취급하고 있는 기존의 계약형부동산투자신탁이 주를 이루고 있다. 계약형부동산투자신탁이 활성화되기 위하여 은행권은 부동산투자신탁상품의 운영대상을 보다 다양화하고, 이를 위한 법적․제도적 지원이 병행되어야 할 것이다. 즉, 부동산투자신탁은 현재의 상황을 탈피하여 첫째 투자대상의 다양화, 둘째 철저한 사업성 평가에 의한 투자대상 사업의 선정, 셋째 투자기간 장기화와 투자자의 유동성 제고 방안등을 모색하여야 할 것이다. 따라서 은행이 부동산투자신탁관련 금융시장에서 경쟁력을 가지기 위해선 철저한 사업성평가능력의 제고를 바탕으로 무보증방식의 대출을 확대하고, 회상형부동산투자신탁에 대한 출자 및 부동산사업 공동출자를 고려하고, 부동산사업에 대한 지분참여와 부동산관련 유가증권에 대한 투자의 적절한 포트폴리오 구성등이 요구된다. 이를 위하여 은행권은 우선적으로 부동산투자 전문가를 양성하여야 할 것이나, 이러한 양성은 단기간내에 이루어지는 것이 아님을 고려할 때, 부동산투자에 대한 전문지식이 축적되어 있는 부동산신탁회사, 건설회사 및 부동산 자산운용회사등과의 업무제휴를 추진하는 방안이 모색되어야 할 것이다.

이러한 제휴외에도 2001년 7월부터 도입된 회사형부동산투자신탁과 비교하여 단점으로 지적되고 있는 조세감면의 세제지원과 유동성의 문제, 중도해지와 환매의 문제, 공시규정의 정비와 강화등과 같은 법적,제도적 개선방안이 강구되어야 할 것이다. 상기와 같은 제반 요건이 갖추어질때, 담보 또는 보증중심의 부동산투자사업이 사업성에 기초한 프로젝트 파이낸싱 방식의 부동산투자사업으로 확대될 수 있으며, 이를 통해 주택시장의 공급자들은 양질의 자금을 조달하여 보다 안정적으로 주택사업을 진행시킬 수 있을 것이며, 은행 및 투자입장에서도 수익성이 제고되는 긍정적인 효과가 기대 된다고 할 수 있다. 또 하나의 방법은 현재 간헐적으로 이루어지고 있는 프로젝트파이낸싱에 의한 재원 조달 방안을 적극적으로 활용해야 한다는 것이다. 프로젝트파이낸싱의 근거는 사업주체의 신용도 즉, 기업의 신용도가 아닌 프로젝트의 사업성에 근거하므로 건설업체 자체의 신용도 확보 부담은 감소된다. 상당수 주택사업자는 신용도가 낮기 때문에, 주택사업자와 프로젝트를 법률적으로 분리시키고 이로 인하여 주택 사업자의 파산위험으로부터 프로젝트를 보호할 수 있게 되는 장점을 가진다. 프로젝트 금융을 신청했으나 대출 받지 못한 기업의 대출 거절 이유는 47.6%가 금융기관의 과도한 보증요구, 23.8%가 자사 보증능력 부족으로 프로젝트 금융을 하지 못하였다고 응답하였다.

건설업체가 이 방식을 자금조달원으로 채택할 경우, 자금용도를 한정하는 조건부 기업금융방식을 활용하거나 몇 개의 주택사업을 묶어 단일 프로젝트 파이낸싱 패키지로 구성하는 방안등을 검토하는 등 기업 실정과 역량에 맞는 방식으로 변형하여 적용해야 한다.