不動産投資會社(REITs) 制度에 關한 硏究

부동산투자회사(REITs) 제도의 설립·운영과 도입 취지를 연구했다.

不動産投資會社(REITs)의 設立과 運營에 관한 사항을 定한 不動産投資會社 制度는 多數의 投資者로부터 모은 資金을 不動産에 投資한 後, 그 收益을 投資者에게 配分하는 것으로 少額 投資者가 부동산에 間接的으로 投資할 수 있는 機會를 擴大하고 健全한 不動産 投資를 活性化 하는데 그 目的이 있다. 1997年末 IMF 外換危機는 經濟 分野 중에서 특히 不動産市場에 莫大한 영향 주었다. 따라서 政府는 固定資産인 不動産과 流動資産인 金融을 結合할 수 있는不動産의 流動化 制度인 資産擔保付證券(ABS)과 住宅抵當債券(MBS)을 導入하였다. 또한 不動産의 證券化를 추진하고자 永續企業 形態의 不動産投資會社(REITs)法과 페이퍼 컴퍼니(Paper Company) 形態의 뮤추얼 펀드(Mutual Fund)型 構造調整投資會社(CRV) 制度를 2001年 7月 1日 부터 施行할 豫定이다. 이와 같은 制度 導入은 不動産에 대한 間接投資가 本格的으로 시작됨을 의미하는 것이다. 巨視的으로는 不動産 景氣의 振作을 통하여 國家經濟의 활성화에 寄與할 것이며, 微視的으로는 一般國民에게 少額의 자금에 의한 부동산 투자 機會를 擴大할 수 있을 것이다. 本 硏究에서는 不動産投資會社 制度 導入 背景과 必要性에 관하여 살펴보고, 先進 外國 부동산투자회사들의 比較를 통하여 理論的 考察을 하였다. 한편, 現行 우리 나라의 不動産 流動化 制度와 不動産投資會社法을 알아보고자 하였다.

그리고 不動産投資會社 제도 도입시 不動産과 資本市場, 直接 利害關係者, 不動産 業界와 政府의 政策에 미치는 影響, 豫想되는 副作用과 對應方案 중심으로 硏究 하였다. 특히, 制度 導入에 따른 부작용으로 不動産 投機 再發, 건전한 投資資金 不足, 專門人力·機關 不足, 초기 시장과열, 投資者의 損失發生, 開發事業의 危險 및 難開發, 經營陳의 道德的 解弛와 不法行爲 가능성에 대한 警戒도 늦춰서는 안된다. 이와 같은 부작용에 대하여 企業公示 制度를 통한 投資者 保護裝置와 專門機關의 育成과 專門人力의 양성, 情報 인프라 構築을 통하여 問題點을 사전에 豫測하고 改善해야 할 것이다. REITs가 活性化되기 위해서는 첫째, 個別 業體들이 優良한 不動産을 早期에 확보할 수 있도록 政策的 지원이 있어야 한다. 둘째, 投資者는 적정수준 이상의 投資收益率을 확보할 수 있어야 한다. 셋째, 政府는 不動産 投資의 長期性, 危險性, 專門性, 複雜性, 租稅 問題 등을 綜合的으로 고려하고 後續的인 立法化를 통하여 制度的으로 뒷받침 하여야 한다. REITs와 CRV 制度는 構造調整 과정에서 企業과 金融機關이 賣物로 내놓은 수많은 부동산을 處理하는 방안으로 활용될 수 있을 뿐 아니라, 부동산 투자는 資本利得을 위한 投機的 行爲에서 先進的 經營을 통한 收益性 있는 자산에 대한 投資 行爲로 轉換시키는 契機가 될 것이다.

이 밖에도 不動産投資會社 制度 導入으로 不動産 開發의 專門性 提高, 不動産 供給 확대, 不動産의 證券化 促進, 資本市場 投資者에게 새로운 投資 機會 提供, 金融産業의 競爭力 强化 등의 附隨的인 效果를 期待할 수 있다. 무엇보다 不動産投資會社 제도의 도입은 1998年度에 이루어진 一連의 不動産 證券化 制度를 完成하는 意味를 지니고 있으며, 더욱이 先進國에서 다양하게 施行된 부동산 관련 제도를 우리 나라에 本格的으로 導入함으로써 相對的으로 落後된 부동산 부문이 先進化 된다는 歷史的인 意味를 가지게 된다고 할 수 있다. The Real Estate Investment Trusts system (REITs) is to promote healthy real estate investment and to open up new opportunities for investors with small capital by opening up companies that will collect funds from these small investors and give back their appropriate returns. Economic crisis in late 1997 gave an adverse impact in real estate market in Korea.

This forced to created a need to bring in Asset Backed Securities (ABS) and Mortgage Backed Securities (MBS) that could combine fixed asset and liquid asset. Government is to put into operation of REITs codes and Corporate Restructuring Vehicle (CRV) in the form of Paper Company and Mutual Fund to promote the conversion of real estate into securities by July 1, 2001. This system implies that an indirect investment of real estate is about to begin. It will allow real estate firm to take funds from small investors and carry out investments. In a broad view, the stimulation in real estate market will activate the Nation's economy.

In a much narrow view, it will also allow citizens to participate in real estate investment with small capital. This work was to study at the background and cause of bringing in the REITs; to inquire the theory behind REITs by comparing it to foreign REITs; to summarize REITs codes and Nation's planning on liquidation of real estate. There are several side effects of REITs, such as real estate speculation, lack of investment fund, lack of professionals and institutions, early market heating, loss on investment, real estate development without planning, dishonest action by management.

Therefore, the protection of investors by announcing firms' reputation, the development and training of professionals and institutions, and the construction information infrastructure must be considered to prevent these side effects. In order to make REITs more active, the government must support these real estate firms to find enough funds to start off. It is possible to bringing in initial funds since capital market is quite liquid. However, there is limitation in real estate that will promise certain return off the market. Therefore, government must enact some types of laws regarding long term investment, danger, professionalism, complexity, and taxation to support the REITs in long run.

REITs and CRV system can trade many real estate properties come into the market by corporate restructuring. These will help to transform real estate investment from a speculation to a positive investment opportunity. Through REITs we can expect the professional management of real estate, the increase in real estate supply, the transformation of real estate into securities, new investment opportunities, and more competitiveness in our financial industries. The establishment of the REITs in Korea is meaningful in the completion of the efforts of transforming real estate into securities that started in 1998.

Moreover, it has a historical meaning of bringing in international real estate funds into the country.