블록형 단독주택 개발에 관한 제도개선방안

블록형 단독주택 개발제도의 문제점과 개선방안을 연구했다.

Block typed detached housing was introduced to fix the problems of previous detached housing and develop environmental friendly housing estates. The previous detached housing has contained various problems such as the difficulty caused by individual maintenance by the owner of each the housing and the security of the housing, furthermore which has deteriorated the sense of community in the neighborhood by excessive privacy protection. To relieve such problems, although block typed detached housing was introduced, it also has various problems by irrelevant building codes ?

the lack of parking standard, the impossibility of constructing the outer layer of a two-layer wall, the limitation of the number of households in joint development with connected blocks. This study performed to suggest more improved building codes by analyzing irrelevant systematic problems. The aim of this study is to suggest the improvement of building codes for developing block-typed detached housing. The block-typed detached housing is progressed by housing project permit and applied by housing and building codes. However, the lack of obvious provisions in application of the codes result in the problem that the projects follow more intensive codes.

Thus, this study tried to set practical building codes on residential land development and used two methods to achieve the aim - case studies for abstracting problems and interviews with the experts carrying on the case studies. For this study, six block typed detached housing projects in capital area was selected. Of the six projects, four cases to be useful in analyzing problems and suggesting remedies related to this study were selected. In the case studies, this analyzed the problems by dealing with outline of the projects, district unit plan for housing site supply and detailed projects? process. The verification of the problems by interviews with experts was progressed to two stages.

The first stage is to find problems through the individual interview with each expert, and second is to gather the views of them through group discussion. Furthermore, this reflected the contents of block typed detached housing conference held by Korean Housing Cooperation. The contents of the problems and improvement of building codes were analyzed, distinguishing between related building codes and the guide on residential land development.

The problems of the building codes are that more intensive building codes apply to the project so that there is no building code of use on the block typed detached housing, and different standards apply to the same case so that each city or province established an ordinance on permit of constructing the outer layer of a two-layer wall between other houses. The problems about the guide on residential land development are not to provide various products and only to supply large size and high price products. Also, it is the problem that unnecessary administrative procedures increase due to a limitation on the number of households in joint development with connected blocks.

The first improvement to resolve the problems above mentioned is to set obvious building codes by adding block typed detached housing to detached housing on the provision for kinds of buildings of building codes. The second improvement is to make the same building code apply to same kind of projects by establishing permit of constructing the outer layer of a two-layer wall as article 81 of enforcement ordinance of building codes. The third is to adjust the regulation on the number of households which results in high price and large size housing by abolishing or relieving the regulation.

The last improvement is to relieve regulation related to the number of households in joint development of connected block. 블록형 단독주택은 기존 단독주택의 문제점 해결과 친환경 주거단지의 개발의 필요성에 의해 도입이 되었다. 기존의 단독주택은 개별 관리로 인한 관리상의 어려움, 방범 및 보안상의 문제점 나아가 지나친 프라이버시 보호로 인해 이웃과의 의사소통부재를 초래해 공동체 의식이 약화되고 있다. 이러한 문제점 해소를 위해 도입된 블록형 단독주택은 주차장설치기준 미비, 맞벽건축 불가, 허용세대수 규제, 연접블록 공동개발 세대수 제한 등의 비합리적 기준으로 인한 여러가지 문제점이 나타나고 있다. 제도적인 비합리적인 문제점을 분석하고 해결방안을 도출하기 위한 필요에 의해 본 연구는 진행되었다. 본 연구의 목적은 블록형 단독주택 개발사업을 진행하기 위한 제도적 개선방안을 제안함에 있다. 블록형 단독주택은 주택건설사업승인에 의해 진행되며 주택법과 건축법의 기준을 준용한다. 관련법 적용 시 명확한 근거가 부재하여 강화된 법규를 따르는 문제점 해결과 실질적인 모든 규제의 기준이 되는 택지개발업무처리지침 상의 현실적인 기준을 마련하고자 한다.

연구의 방법은 실제 진행된 사례연구를 통해 문제점을 분석하고 사례연구 대상 실무자들과의 전문가 심층면담을 통해 문제점을 파악하여 문제점에 대한 제도 개선방안을 제안하는 것으로 진행 되었다. 연구의 대상지역은 수도권 내 가장 많은 용지의 공급과 가장 활발한 블록형 단독주택 개발이 진행된 특정 지역을 선정하였다. 이 지역 내에 동시분양이 이루어진 6개의 사례 중 본 연구 주제와 관련된 문제점 분석 및 개선방안 제시에 유용하거나 시사점 인식이 용이한 4개 사례를 선정하였다. 사례연구는 사업개요, 토지공급 시 지구단위계획지침, 사업진행 내용 분석과 문제점 분석으로 검토하였다. 전문가 심층면담에 의한 문제점 파악은 개별 면담을 통해 문제점을 파악한 후 그룹별 좌담회를 통해 의견을 수렴하였으며 한국토지주택공사 주최의 블록형 단독주택 사업자 간담회 내용도 반영하였다. 문제점 및 개선방안에 대한 내용은 관련법 상의 내용과 택지개발업무처리지침 상의 내용으로 구분하여 분석하였다. 관련법 측면의 문제점은 단독형 집합주택의 용도지정이 없어 강화된 법적용을 준용하는 것과 맞벽건축의 허용이 시도의 조례로 지정됨으로 동일한 용도의 사업이 진행 될 경우에도 다른 기준이 적용된다는 것이다. 택지개발업무처리지침 상의 문제점은 허용세대수 규정에 의해 다양한 상품이 공급되지 못하는 점과 대형평형, 고분양가 상품의 공급을 초래하고 있다는 점이다.

그리고 연접한 블록의 공동개발에 대한 세대수 규정에 의해 시설의 중복설치와 불필요한 행정절차가 늘어나는 점을 들 수 있다. 위와 같은 문제점을 해결하기 위한 제도 개선방안으로 첫째, 단독형 집합주택을 건축법 시행령 별표1) 용도별 건축물의 종류 중 단독주택에 삽입하여 명확한 법적 기준을 마련하자는 것이다. 둘째, 시도조례에 의해 규정되는 맞벽건축의 허용유무를 그 상위법인 건축법 시행령 제81조(맞벽건축)에 지정함으로써 동일한 용도에 대한 일관된 법적용을 할 수 있도록 하자는 것이다. 셋째, 대형의 고분양가를 양산하는 허용세대수 규제는 기 공급된 용지의 경우는 특별설계구역 지정으로 세대수 완화를 추진하고 향후 공급 예정인 용지에 대해서는 세대수 규정을 폐지하거나 세대수 증감 규정을 완화 하자는 것이다. 넷째, 연접한 블록의 공동개발 세대수 규정은 세대수 제한을 폐지하고 연접한 블록의 공동개발을 가능하도록 하여야 한다는 것이다.