不動産投資會社의 展望에 관한 硏究

국내 부동산투자회사제도의 효과와 전망 및 개선방안을 연구했다.

外換危機 이후 政府는 不實債權의 早期處理와 建設金融의 新規資金原 開發을 위해 1998년 4월 “信託業法”에 의한 “契約形 REITs”, 1998년 9월 “資産流動化에 관한 法律”을 통한 “ABS”, 1999년 1월 “住宅抵當債券流動化仲介會社法”에 의한 “MBS” 그리고 2001년 7월 “不動産投資會社法”에 의한 “不動産投資會社(CR-REITs와 K-REITs)”를 도입하였다. 本 硏究에서는 不動産投資信託의 근간이 되는 美國의 REITs제도와 국내에서 현재 시행되고 있는 不動産投資信託制度들의 理論的 考察을 통하여 金融市場과 建設市場의 動向과 變化를 분석하고 현재 부동산투자회사의 설립을 추진중인 關聯業體의 性向을 연구하여 不動産投資會社制度의 效果와 향후 展望 그리고 問題點과 解決方案을 구체화하고자 한다. 현재 會社設立의 進行現況을 보면 국내 大企業 및 公企業들은 CR-REITs의 설립을 추진중이며 금융기관. 감정평가법인. 컨설팅업체. 외국계업체들이 CR-REITs, 자산관리회사. 부동산투자자문회사의 설립을 준비중이거나 이미 허가가 난 상황이며 不動産投資會社에 투자하는 투자가들의 投資性向을 보면 機關投資家는 信託商品의 流動性과 運用의 透明性. 收益性을, 一般投資家는 安全性과 收益性을 투자의 첫째사항으로 꼽고 있다.

또한 이 제도의 시행이 부동산시장 및 자본시장 등 모두에게 波及效果가 미치지만 그 중에서도 제도도입이 一般國民에게 미칠 效果로는 少額投資者에게도 大規模 優良不動産의 所有機會를 提供, 부동산관련 서비스업의 발전에 따라 새로운 雇傭機會의 擴大 效果, 임대주택 공급확대에 따른 住居生活 安定, 수익창출을 위한 REITs회사간의 경쟁으로 서비스質의 提高, 수요자의 욕구에 맞는 다양한 賃貸市場 形成 등 으로 예상된다. 그리고 市場의 規模를 추정하여보면 먼저 도입되어 시행중인 契約形 REITs의 규모는 년말까지 약 5,000억원의 규모가 예상되며, 부동산투자회사의 경우는 短期的으로 약 5개의 회사규모에 總資本金은 1조원 정도로 “先 CR-REITs設立과 後 K-REITs設立”의 REITs시장이 전개될 것이며, 中長期的으로 제도가 활성화되면 기존회사의 資本金增資를 감안하여 약 20여개의 회사와 10조원 규모의 시장이 형성될 것으로 기대된다.

반면 制度의 問題點으로는 첫째, 稅法上의 측면으로 法人稅의 減免 惠澤을 받지 못하게 되어 준비중이던 K-REITs의 시장진입이 늦어지는 대신 수익성이 더 유리한 CR-REITs가 먼저 설립되어지며 둘째, 設立認可上의 측면으로 投資者들의 保護를 위하여 시장에서의 무분별한 不動産投資會社의 亂立을 規制하는 방안으로 公機關이나 私企業중에서도 유망한 大企業들에게만 認可를 허락할 것으로 예상되고 셋째, 制度導入上의 측면으로 資本金制限으로 인한 시장진입장벽의 어려움과 資産運用專門人力의 不在, 회사형의 경우 現物出資 및 財産讓受의 制限, 透明性 確保方案 및 投資者 保護手段의 强化 對策 不在에 있으며, 넷째 制度運用上의 측면으로 新産業의 育成 및 創出의 여건 마련, 不動産 投機發生 및 價格上昇, 亂開發에 대한 社會的 弊害, 投資者 損失發生에 대한 社會問題, 流動資金의 不動産 投資로 인한 生産資金 不足을 꼽을 수 있다. 그리고 부동산투자회사제도가 실제 시행되어 우리 나라에서 얼마나 成功的으로 定着할 수 있을 것인지 그 示唆點으로 첫째, 부동산투자회사 제도의 시행은 IMF 이후 지속되어온 부동산流動化와 證券化 政策의 完結編이라는 의미가 있다. 둘째, 부동산과 자본시장의 결합으로 부동산간접투자가 本格化될 것이다. 셋째, 미국식 REITs와 다소 거리가 먼 韓國形 REITs의 誕生을 예상한다.

넷째, 한국의 부동산투자회사제도는 構造調整不動産의 流動化에 초점을 두었다. 다섯째, 한국형 REITs의 성장은 부동산의 收益性 不在와 投機性 國民意識 등 여러 가지 미비점을 보완해야 한다. 여섯째, 한국형 REITs의 성장은 부동산투자의 大衆化. 先進化, 資本市場發展의 계기가 될 것이다. 마지막으로 本 硏究를 함에 있어 導入會社의 事例不足으로서 K-REITs의 도입목적으로 입법화되던 不動産投資會社法에 CR-REITs의 포함으로 인하여 K-REITs의 설립을 준비하던 많은 기업과 관련업체들이 K-REITs를 포기하고 CR-REITs로 변경게 되어 不動産投資會社의 설립이 예상보다 늦어지게 되었기 떄문이다. 政府는 이제라도 REITs의 衡平性 그리고 法制定의 根本意圖를 감안하여 K-REITs의 法人稅減免惠澤을 심도 있게 검토할 필요가 있으며, 이러한 상황에서 本 硏究者는 REITs설립을 추진중인 업계의 檢討資料들만을 토대로 不動産投資會社의 展望과 效果를 논한다는 것에 약간의 어려움이 있었음을 밝히는 바이며 不動産投資會社의 設立이 이루어진 이후에 일반국민들에게 폭 넓은 정보가 제공되는 새로운 硏究가 補完되기를 기대한다.

After the foreign exchange crisis, to take care of early treatment of insolvent bond and to develop new fund application for construction finance, the government contracted REITs on laws of trust fund in april 1998, on september 1999 ABS through assimilation laws, on June 1999 MBS on house security bond flowing mediation firm, and in July 2001 real estate investment company(CR-REITs & K-REITs) on real estate investment company law. On our research we're trying to examine the theory of America's REITs system and our real estate investment trusts system to define the effects, visions, problems, and solutions of the firms that are trying to build real estate investment company.

To see the situation at the current point, domestic enterprises with public firms are in the progress of planning to establish CR-REITs. Also the financial institutions, appraisal corporation, consulting firms, and foreign companies are trying to establish or already accepted permissions on CR-REITs, asset management firms, real estate investing consultative firms. To see the propensity of investment about investing on real estate investment companies, investing services are concentrating on - flow of trust funds goods, clearness of operation, and profitable chances - while personal investors are putting - safeness, and profitable chances - as the primary.

Next, we are expecting that this service will influence spreading effect on real estate market and capital market, but we expect that it will influence the public on - permitting the public give chances to own huge amount of superior real estate, the spreading effect caused by development of service professions on real estate, the stability of residence by providing more rental houses, the upgrade of service by the competition of REITs firms to create profit, forming diverse rental market do to the needs of the demander's request.

Also to estimate the scale of the market we are expecting; ①the scale of already inducted contract model REITs to reach 500 billion wons at the end of the year, ②and for the real estate investment companies, for about 1trillion wons in total share is expected by 5firms in short terms divided in to previous CR-REITs establishment and afterward K-REITs establishment, ③and when the system of mid-long terms become active, in consideration of already existing firm's increase of capital, about 20 firms and markets scaling around 10trillion wons will be formed.

On the other hand, the problem of the system are; First, caused by not achieving reduction benefit on the corporation tax in the side of tax law ,the preparing K-REITs will be late to penetrate in the market for substitution of CR-REITs being established in ahead. Second, as a solution to restrict confusion of indiscretion real estate investment companies in the market on the side of the establishment permission, the approval permissions will be expected to be permitted only to public organs or promising enterprises.

Third, ①we are in trouble of market penetrating walls and absence of professional managers of firm operation do to the capital limitation on the side of the system introduction, ② the limitation of inheritance of estate and investment in kind in the cases of firms, ③ we are in absence of guaranteeing programs on clearness and strengthening measures on ways to protect investors. Fourth, providing conditions on raising and creating new industry on the behalf of applications of the systems, speculation and price ascension of real estate, social abuse on troublesome developments, social problems on outbreak of loss to the investors, shortage of capital for production by investing fluent