불량주택 재개발사업의 개선방안에 관한 연구

불량주택 재개발사업의 문제점을 분석하고 개선방안을 제시했다.

우리 나라 불량주택의 문제점은 해방과 전쟁 및 급격한 산업화, 도시화라는 역사의 특수성 속에서 발생한 것으로 대도시 특히 서울의 경우 심각한 도시문제의 하나로 대두되게 되었다. 이 문제를 해결하기 위한 재개발사업은 주택공급 확대 및 도시미관의 개선 등 다양한 성과를 거둔 긍정적인 면도 있었지만 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능의 회복 및 거주민의 복지증진이라는 그 본래의 취지를 살리지 못하고 부동산 투기의 대상으로 인식하게 되었다. 따라서 본 연구는 불량주택 재개발사업의 문제점을 지적하고 그에 대한 구체적인 개선방안을 제시하여 불량주택 재개발사업의 본래의 목적을 달성하는데 도움이 되고자 하는데 있다. 연구의 결과 도출된 불량주택 재개발 사업의 문제점에 대하여 합리적이고 효율적인 불량주택 재개발사업을 위한 개선방안을 제시하면 다음과 같다. 첫째, 원주민 현지정착을 촉진하기 위해서는 원주민의 경제력에 적합한 소규모주택의 건립과 함께 주민 생계수단이 확보되어야 한다. 둘째, 현실적인 세입자 대책 및 임시수용대책이 강구되어야 한다. 세입자 대책을 국가 등의 의무로 규정하고 세입자들의 가구규모 및 소득수준에 맞는 영구임대주택을 공급하여야 한다. 또한 영구임대주택을 통한 세입자 대책 뿐만 아니라 생활권보상의 생활안정측면과 사회복지측면에서 생활재건조치가 강구되어야 한다.

셋째, 사업과정에서 만연되어 있는 투기적인 요소를 제거하기 위해 개발 이익을 환수하기 위한 제도적인 장치가 마련되어야 하고, 외지인 소유의 가옥이나 토지에 대해서는 신규주택 분양을 제한하여야 한다. 넷째, 도시는 유기적 조직체로서 활동하고 재개발사업 역시 도시전체와 상호 연관관계에 있으므로 도시기본계획에 맞추어 토지이용, 교통, 인구 및 주택, 공공시설계획 등이 포함된 재개발 기본계획에 따라 추진되어야 한다. 다섯째, 법제의 합리화를 위해서는 단기적 방안으로는 정책목표와 시행 주체를 기준으로 민간부문이 주도적으로 추진할 '도시재개발'과 공공부문이 주도할 '불법불량주택의 재개발'을 구분하여야 할 것이며 보다 장기적으로는 주택재개발의 정책의 대상은 불법불량주택에서 노후불량주택으로 국한 될 전망이다. 여섯째, 합리적인 구역지정기준을 마련해야 한다. 현행 재개발구역지정 기준의 물리적 기능적 적합성 여부만이 아니라 저소득층의 주거 및 생활안정을 동시에 달성할 수 있도록 도시계획적 차원에서 광역적으로 그 기준이 마련되어야 한다. 일곱째, 주택재개발사업에 대해서는 도시재개발사업이나 주거환경개선사업에서와 마찬가지로 구역지정후 일정기간 이내에 사업계획이 입안 결정되지 못할 경우에는 재개발구역지정의 효력을 상실시키는 것이 바람직하다.

마지막으로, 주택재개발과 관련된 각종 문제는 도시미관의 정비나 주택 공급물량의 확대라는 일면적인 대책만으로 해소될 수 없는 복합성을 지니고 있다. 따라서 물리적 환경과 주민의 사회경제적 처지를 함께 고민하고, 도시계획의 공익성과 시장원리에 따른 수익성의 조화를 꾀하며, 재개발의 공공성과 주민의 자율성간의 균형을 도모하는 다각적인 대책이 동시에 모색되어야 한다. 본 연구에서 제시한 개선방안들을 실행하기 위해서는 정부가 장기적인 목표를 가지고 불규칙하게 나열된 관련 제도들을 합리적 기준에 입각해서 재정비하고, 주민들의 요구에 적극적으로 귀 기울이는 자세가 필요하며, 주민들은 개발이익에 지나치게 연연하기보다는 주택재개발이 갖는 공익성을 함께 고려하는 균형잡힌 시각을 가져야 할 것이다.

A study on the Improvement of Inferior Housing Redevelopment Project Shin, Yong Ill Graduate School of Law and Public Dankook University, Korea The problem of poorly-built houses in Korea can be explained as one of the side-effects of the rapid industrialization and urbanization after the independence and the Korean War. It was now become one the most serious and damaging problems in major cities like Seoul.

Although it has had some positive accomplishments-providing people with houses and improving the sight of cities, it has also failed to fulfill the original objectives: the recovery of city's function through rational and efficient utilization of lands as well as the improvement of people's welfare. This paper will attempt to evaluate the problems of redevelopment of poorly-built houses, while presenting detailed measures that will help the redevelopment to achieve the intended goals. The following measures will need to be considered for rational and efficient redevelopment of poorly-built houses.

First, in an effort to support the locals' setting-down, the construction of small-sized houses that are appropriate for their financial conditions should be processed, while their livelihoods are guaranteed. Second, realistic measures to house those people who are moved out should be provided, considering the size of their households and income. Furthermore, measures to guarantee their living rights as well as life rehabilitation in terms of stability and social welfare should be given. Third, measures to take back any incurring profits from the redevelopment should be placed. The number of newly-built houses given out to people should be restricted.

Fourth, the redevelopment should be processed according to the basic redevelopment plan whose utilization of lands, transportation, population and housing as well as public facilities are based on the original city plan. Fifth, in the short term, it is necessary to distinguish the redevelopment of city, pursued by the private sector, and the redevelopment of illegal/poorly-built houses that will be streed by the public sector for legal rationalization. In the long-run, housing development plan will be restricted to old houses.

Therefore, any measure to differentiate the redevelopment of city for the commercial purpose and the House Law dealing with problems associated with houses should be sought in the name of city planning.