노후 공동주택단지의 근린생활환경 개선효과에 관한 연구 : 재건축과 리모델링을 중심으로

재건축과 리모델링에 따른 노후 공동주택단지 환경 개선 효과를 분석했다.

As of 2012, the number of apartments which had been more than 15 years and thus became an object for remodeling account for 51.6% in Seoul. In addition, the number of households subject for reconstruction account for 12.2%, which signifies that there should be a fallback in accordance with the estimation of continuous increase in dilapidated apartment buildings. There are complexes which are in financial difficulty by their own and there should be a separate fallback in order to prevent household dilapidation and regional deterioration.

There had been developments for residential renewal with profitability in its top priority and there are problems of deterioration for local environment with increased density but without improvements on infrastructure. This will accelerate the local deterioration due to not only insufficient infrastructure but also deterioration of the facilities and will eventually become an urban problem. Seoul has deactivated the policy of renewal promotion district which had been the grounds for supporting expansion of infrastructure and facilities in the local area and maintenance business and this leads to the difficulty in improving the neighboring environment in connection with the businesses.

The purpose of this study is to draw attention to the physical environment improvement on surrounding area of apartment buildings which are in process of deterioration and to look for the improvement plans on life environment in regards to this. The types of maintenance method on household for improving the environment for deteriorated apartment buildings are limited to reconstruction and remodeling (extension or customization). In consideration of application of the existing laws and regulations regarding this business, favorable area (Gangnam-gu, Songpa-gu, Seocho-gu) and difficult area for future business (Gangbuk-gu, Nowon-gu, Dobong-gu) had been chosen.

Living environment factors which affect the housing price had been drawn by utilizing spatial regression analysis. The result yields that it has positive influence on housing price when there are more facilities for culture and welfare, closer to the parks and subway stations, more convenient access to main roads and closer to the river. As for the regional living aspect, it has positive influence on housing price when there is a medical facility within 1.5km radius, the width of the road is bigger and there are more public parking lots. On the other hand, it has negative influence on housing price when there are more large commercial facilities.

The life environment of Gangnam area and Gangbuk area had been analyzed for their life environment facilities. As a result, the facilities in Gangbuk area except parking lots and large commercial facilities were insufficient in comparison to those of Gangnam area. It had analyzed the improved effect on housing price when these facilities are improved in Gangbuk area. The main road was the highest with 8.66%, distance from parks was 0.79% and distance from the subway stations was 0.61% for the improved effect. Medical facilities were 0.37% and large commercial facilities were 0.21%, representing low improved effect compare to other facilities.

The direction of policy for improving the life environment of deteriorated apartment housing had been proposed based on the analysis. First, the road plan needs to be established in compliance with the urban plan and in-region cooperative policy for the purpose of efficient distribution of traffic infrastructure. Second, park plans should be established by utilizing small state-owned land for the area lack of space facilities as they account for important facilities for the purpose of comfort and emotion cultivation.

Third, as medical facilities and commercial facilities are more likely to be distributed mainly on the area with high profitability, the imbalance of region should be resolved by being involved in the social aspect when selecting the area. Fourth, in Gangbuk area, there should be plans for culture/welfare facilities or traffic improvement and neighborhood parks more than medical/commercial facilities in order to enhance the value of the region itself. Therefore, you will need plans to procure these facilities when establishing plans.

Fifth, there should be plans for utilizing the development profit, which had been produced due to the implementation of remodeling and reconstruction, as infrastructure installation for the public. 서울시는 2012년을 기준으로 준공된 지 15년 이상이 경과되어 리모델링의 대상이 되는 아파트 세대수는 51.6%에 이르고 있다. 또한, 재건축대상 세대수도 12.2%를 차지하고 있어서 노후 공동주택의 계속적인 증가가 예상되므로 이에 대한 대비책 마련이 필요하다. 이 단지들 중에서 사업비용을 부담하기 어려워 자력으로 주거지 정비사업을 진행할 수 없는 단지들의 경우 주택 노후화 및 지역 쇠퇴를 예방하기 위한 대비책이 마련되어야 한다. 그 동안 주거지정비 형태는 주택이 노후화되면 물리적 개선을 통해 성능을 향상시켜왔다. 그러나 수익성 우선의 개발이 이루어짐에 따라 기반시설에 대한 개선 없이 밀도가 상승하게 되어 지역환경이 악화되는 문제까지 나타나고 있다. 이러한 문제를 해결하지 못하고 노후화가 계속될 경우 설비시설의 노후화뿐만 아니라 주차장, 공원 등 기반시설 부족 등의 문제로 지역쇠퇴는 가속화 될 것이며 도시문제로 발전될 수 있다.

현재 서울시에서는 2012년「뉴타운·정비사업 新정책구상」을 발표함으로써 개별정비사업과 그 주변지역의 기반시설 확충을 위한 지원 근거가 되었던 재정비촉진지구가 해제되면서 개별 정비사업과 연계한 주변지역의 물리적 환경개선에 어려움이 수반되고 있다. 본 연구는 노후화 되어 가는 주거지의 생활환경을 개선할 수 있는 사업이 원활하게 추진되지 못하고 있는 현재의 상황을 해결할 수 있는 방안을 찾아보고자 하였다. 따라서, 노후화 되어가는 공동주택단지의 주변지역에 대한 물리적 환경 개선에도 관심을 갖고 이에 대한 생활환경을 개선할 수 있는 공공의 역할과 주거지정비 방안을 제시하는 데에 연구의 목적을 두었다. 노후 공동주택의 환경 개선을 위한 주거지 정비방식의 유형은 재건축과 리모델링(증축형, 맞춤형)사업으로 한정하였다. 이 사업과 관련된 현행 법‧제도를 적용하여 향후 사업진행이 양호한 지역(강남구, 송파구, 서초구)과 어려운 지역(강북구, 노원구, 도봉구)을 선정하였다. 공간회귀분석을 이용하여 주택가격에 미치는 생활환경요인들을 도출하였다. 분석결과, 문화시설이 많을수록, 공원과 지하철역과의 거리가 가까울수록, 간선도로와의 접근성이 좋을수록, 하천이 근거리에 있을수록 주택가격에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다.

지역생활권 요인으로는 반경 1.5km 범위 내에 의료시설이 존재하는 경우, 도로 폭이 넓을수록, 공영주차장의 수가 많을수록 주택가격에 양의 효과를 미치고 있었다. 그러나, 대형 상업시설은 그 수가 많을수록 주택가격에 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 도출된 생활환경 시설별로 강남과 강북지역은 얼마나 차이가 있는지 비교해 보기 위하여 생활환경을 평가하였다. 그 결과, 강북지역은 주차시설과 대형 상업시설을 제외한 나머지 시설들이 강남지역에 비하여 열악한 것으로 나타났다. 이는 주민들이 살아가는 기초생활서비스의 질적 개선과 더불어 지하철, 공원, 문화시설, 의료시설 등을 강북지역에 우선적으로 확충해야 한다는 시사점을 도출할 수 있었다. 이러한 시설들을 강북지역에 개선하였을 경우 주택가격 상승에 미치는 개선효과를 분석하였다. 분석결과, 간선도로가 8.66%로 가