거시경제변수가 부동산투자회사(REITs) 수익률에 미치는 영향에 관한 연구

거시경제변수가 부동산투자회사 수익률에 미치는 영향을 분석했다.

본 논문에서는 2008년 금융위기를 기준으로 전과 후로 구분하여 리츠의 수익률에 영향을 미치는 거시경제변수에 대하여 실증분석을 수행하였다. 이에 KOSPI주가지수 수익률, 채권 수익률, 소비자물가지수 변화율을 주요 거시경제변수로 선정하고 가설을 설정하여 검증하였다. 첫 번째 가설은 주식시장의 수익률 상승은 리츠의 수익률에 양(+)의 영향을 미친다는 것이다. 왜냐하면 기본적으로 리츠는 주식시장에 상장되어 거래되는 투자 상품이기 때문이다. 따라서 주식시장의 수익률이 상승하면 리츠의 수익률이 증가할 것으로 추정했다. 검증결과, KOSPI주가지수 수익률은 2008년 금융위기 이전에는 리츠의 수익률에 양(+)의 영향을 미쳤으며, 2008년 금융위기 이후에도 유의하지는 않으나 이전과 동일하게 양(+)의 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 따라서 가설 1의 주장은 지지되었다. 결과적으로 리츠는 기본적으로 주식시장에 상장되어 거래되므로 주식시장의 등락에 영향을 받는 것으로 풀이된다. 그러나 2008년 금융위기 이후에는 이전과 달리 주식시장의 수익률이 리츠의 수익률에 미치는 영향의 유의성이 감소한 것으로 나타났다. 이러한 분석결과는 2008년 금융위기 이전에는 리츠 투자에 일종의 투기 심리가 작용하였을 것이라고 추정된다. 왜냐하면 2008년 금융위기 이전에는 주식시장이 상승장으로서 주식투자에 대한 동조심리가 작용했을 가능성이 매우 크기 때문이다.

그러나 2008년 이후에는 금융위기로 인하여 주식시장이 폭락하였기 때문에 리츠에 투자하는 투자자가 리츠의 본래 도입 취지에 부합하는 중간배당수익과 청산수익을 목적으로 하는 장기투자자로 편입되었을 가능성이 높은 것으로 풀이된다. 따라서 리츠는 투기를 목적으로 하는 주식으로서의 매력은 그다지 없는 것으로 판단된다. 두 번째 가설은 채권 수익률의 하락은 리츠의 수익률에 양(+)의 영향을 미친다는 것이다. 왜냐하면 리츠는 투자자산의 운용에 따른 투자수익에 대한 중간배당과 소유 부동산의 매각 시 청산배당을 하도록 상법상 의무화되어 있다. 이는 채권의 투자 수익과 매우 유사한 형태의 구조이다. 또한, 선행연구 결과 리츠는 주식과 채권의 중간 정도의 수익률 행태를 보이는 것으로 나타났다. 따라서 기본적으로 리스크를 회피하며 안정적인 장기투자를 선호하는 채권의 투자자는 채권의 수익률이 하락하면 상대적으로 위험도가 높은 주식보다는 리츠에 투자를 할 것으로 추정했다. 검증결과, 채권 수익률은 2008년 금융위기 이전에는 리츠의 수익률에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났으나, 2008년 금융위기 이후에는 양(+)의 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 따라서 가설 2의 주장은 부정되었다.

이러한 분석결과는 2008년 금융위기 이전에는 주식시장의 상승에 따른 동조심리로 인하여 리츠에 대한 투자를 주식투자의 대상으로 보는 시각이 대부분이었으나, 2008년 금융위기 이후에는 채권과 같은 안정적이고 장기적인 투자대상으로 여기는 시각이 높아진 것으로 추정된다. 따라서 2008년 금융위기 이후 리츠는 투자 상품으로서 주식보다는 채권에 가까운 성향을 가지고 있는 것으로 판단된다. 세 번째 가설은 소비자물가지수 변화율의 상승은 리츠의 수익률에 양(+)의 영향을 미친다는 것이다. 왜냐하면 인플레이션이 발생하면 현금자산의 가치 하락이 예상되므로 투자자는 인플레이션에 대한 헤지 수단으로써 대표적인 실물 자산인 부동산에 투자를 할 것이기 때문이다. 또한, 인플레이션은 리츠의 소유 자산인 부동산의 가치를 상승시켜 리츠의 고정이자 부채 부담을 낮추고 임대료의 상승을 유발시킬 것이다. 따라서 부동산을 투자대상으로 하는 리츠의 수익률은 상승할 것으로 추정했다. 검증결과, 소비자물가지수 변화율은 2008년 금융위기 이전 기간에는 리츠의 수익률에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났으나, 2008년 금융위기 이후에는 음(-)의 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 따라서 가설 3의 주장은 부정되었다. 이러한 분석결과는 2008년 금융위기 이후 우리나라의 부동산시장 상황과 밀접한 연관이 있는 것으로 풀이된다.

왜냐하면 우리나라의 부동산 경기는 계속된 침체와 장기간의 불황을 겪고 있는 실정이다. 따라서 투자자들이 부동산 투자에 대한 불안감을 가지고 있는 것으로 추정된다. 게다가 2008년 금융위기의 원인이 부동산과 파생상품의 결합이었다는 점 또한 부동산 투자를 하는데 있어서 여전히 불안요소로 작용하고 있는 것으로 판단된다. 이상의 분석결과를 바탕으로 본 논문의 시사점을 정리하면 다음과 같다. 첫째, 우리나라의 리츠는 주식시장에 상장되어 거래되고 있기는 하지만, 주식과는 그 성격이 다르기 때문에 투기 심리를 바탕으로 시세차익을 얻으려는 목적보다는 배당수익과 청산수익을 목적으로 채권과 유사한 장기적인 관점에서 안정적인 투자를 해야 하는 대상이라는 점이 확인되었다. 둘째, 2008년 금융위기 이후에는 부동산이 자산가치의 하락을 막고 인플레이션을 헤지하는 수단으로써의 매력이 감소하였음을 발견하였다. 또한, 투자자들은 인플레 This study carried out empirical analysis on macroeconomic factors of having influence upon return rate of REITs(Real Estate Investment Trusts) by dividing it into before and after based on financial crisis in 2008.

Accordingly, it established and verified hypotheses by selecting major macroeconomic variables as KOSPI stock index returns, bond yield, and consumer price index change rate. The first hypothesis is that a rise in stock market returns has positive(+) impact on return rate of REITs. That is because REITs are basically investment products of being transacted by being listed in stock market. Accordingly, a rise in returns of stock market was estimated to lead likely to a rise in the return rate of REITs.

As a result of verification, the KOSPI stock index returns had positive(+) influence upon return rate of REITs before the financial crisis in 2008, but were indicated to have positive(+) influence same as before even if being not significant after the financial crisis in 2008. Accordingly, the assertion of hypothesis 1 was supported. Consequently, REITs are transacted by being listed basically in stock market, thereby being analyzed to be influenced by the fluctuations of stock market. However, following the financial crisis in 2008, it was indicated that the significance of the influence in stock-market returns upon return rate of REITs reduced unlike before.

This analytical outcome is estimated that a kind of speculative psychology might be functioned in the investment in REITs before the financial crisis in 2008. That is because of being very big in possibility that the conformity psychology on stock investment might be functioned as a stock market is bull market before the financial crisis in 2008. However, due to a heavy fall of stock market caused by the financial crisis following the year in 2008, an investor of making investment in REITs is analyzed to be highly possible to have been involved as a long-term investor with the aim of interim dividend revenue and clearing revenue, which conform with the original purport of introducing REITs.

Accordingly, REITs are judged to have no such attraction as stocks with the aim of speculation. The second hypothesis is that a drop in bond yield has positive(+) influence upon return rate of REITs. That is because REITs are mandated to make the interim dividend on investment revenue according to operation of investment assets, and the clearing dividend given selling real estate in possession, in accordance with the commercial law. This is the structure in the very similar form to the investment revenue in bond. Also, as a result of prior research, REITs were indicated to show a form of returns in middle level between stock and bond.

Accordingly, an investor, who basically avoids risk and prefers stably long-term investment, was estimated to likely invest in REITs than stocks with relatively high risk given a drop in bond yield. As a result of verification, the bond yield was indicated to have negative(-) influence upon the return rate of REITs before the financial crisis in 2008, but to have positive(+) influence after the financial crisis in 2008. Accordingly, the assertion of hypothesis 2 was denied.

This analytical outcome is estimated that the majority was possessed by a sight of seeing investment in REITs as subject of stock investment owing to the conformity psychology according to a rise in stock market before the financial crisis in 2008, but that a sight got higher in regarding bond as stable and long-term investment subject f