주택 매매가와 전세가 및 전세가율의 동향과 전망: 서울, 부산, 대구, 광주, 대전을 중심으로

주요 도시의 주택가격·전세 동향과 부동산 세제를 분석한다.

최근 부동산 시장 안정으로 전세가 약세를 보이자 역전세난 현상이 나타나고 있다. 갭투자가 유행하던 2016년 6월 서울 전세가율 75.1%에서 2018년 6월 65.4%로 하락하였다. 서울과 수도권에 신규 아파트 입주가 증가하면서 역전세난 현상이 발생하고 있다. 서울 아파트의 전세가율 하락이 강남3구에 이어 강북으로 확산되고 있다. 집주인의 금융부담 증가와 추가 대출 규제로 인해 매도물량이 증가할 수도 있다. 지난 2018년 9월 13일 정부가 913 부동산대책을 발표하였다. 종합부동산세는 매년 6월 1일, 부동산을 보유하고 있는 사람에게 부과되는 세금이다. 조정대상지역에 2주택 이상 보유한 사람에게 과세를 추가하게 되었다. 세율도 0.1~1.2%정도 올랐다. 또한 시가 18억 원 이상 주택에 세율을 0.2~0.7% 인상하였다. 결론적으로, 고가 부동산, 3주택 이상, 조정대상지역 2가구 주택을 대상으로 세금을 부과하였다. 종합부동산세 인상으로 거둔 세금은 서민 주택 재원으로 활용할 예정이다. 대출이율 상승과 대출규제로 인해 주택시장에 거래가 감소하고 있다. 한국은행이 2018년 연말에 금리인상을 계획하고 있다. 금리 상승은, 주택 수요를 감소시킬 것으로 보인다. 주택가격과 전세가격이 서서히 하락할 것으로 예상된다. 금리 상승은 대출 이자 부담으로 주택을 매수할 여력이 낮아지게 될 것이다.

913 종합부동산 대책은 과열된 주택시장을 서서히 안정시켜 나갈 것으로 기대하고 있다. 본 연구의 목적은 아파트 매매가와 전세가 및 전세가율 동향을 살펴보고, 향후 진행 방향을 예측하는데 있다. 이를 위해 전국과 서울, 부산, 대구, 광주, 대전을 선택하여 1986년 1월부터 2018년 5월까지 총 389개 월간자료를 이용하여 분석하였다. 서울의 전세가비율은 2016년 6월 75.1% 최고치를 기록한 이후 2018년 6월 65.4%로 서서히 감소하면서 역전세난이 발생하고 있다. 기술통계량을 보면 지난 1986년 이후 매매가는 서울, 부산, 대구, 대전, 광주 순으로 높게 상승하고 변동성은 대구, 서울, 광주, 부산, 대전 순으로 크게 나타났다. 전세가는 서울, 대구, 대전, 부산, 광주 순으로 높게 상승하고 변동성은 서울, 대전, 대구, 부산, 광주 크게 나타났다. 매매가와 전세가 변동률에서 서울 대전 부산 대구 광주 순으로 크게 나타났으나 지난 2010년 이후 1% 이내에서 장기간 수렴하고 있어 조만간 변동률의 변화 가능성이 예고되고 있다. 상승률 분포도에서 매매가는 대체로 -1%~+2% 사이에, 전세가는 -2%~+3% 사이에 밀집되어 있어 매매가에 비해 2배가량 넓은 분포도를 보이고 있다. 매매가와 전세가 자기상관에서 전국과 주요 5개 도시는 현재 상태가 과거 미래와 전체적으로 밀접한 관계를 보이지 않은 것으로 나타났다.

따라서 시간 경과에 따라 독립적이지 않은 것으로 판단되어 시계열 자료는 자기상관을 갖는다는 것을 의미하고 있다. 매매가와 전세가 Q-Q Charts에서, 전국과 주요 5개 도시는 기준선을 전후하여 위・아래로 매우 탄력적으로 움직이고 있으며 상단과 하단에 이상급등락에 의한 이상현상이 다수 나타나 있다. 매매가와 전세가 결측값 분석에서 서울, 부산, 대구는 높은 평균과 표준편차를 보이고 있으나 광주와 대전은 상대적으로 낮은 평균과 표준편차를 보이고 있다. 주요 5개 도시의 매매가와 전세가 동향을 보면, 지난 1986년 이후 매매가에 비해 전세가의 상승세가 높게 나타나면서 전세가율이 증가하는 모습을 보여 왔다. 하 ...