不動産投資信託制度의 民事法的 適用에 관한 硏究

부동산투자신탁제도의 민사법적 적용과 자산 유동화를 연구했다.

不動産投資會社法이 2001년 7월 1일부로 시행되기 시작하였다. 不動産投資會社法은 不動産資産의 流動化를 기한다는 目的에서 실무에서 논의된지 2년도체 되지 않아서 法制化를 이룩한 것이다. 이렇게 빠른 법제화가 법의 不備와 이에 따른 必要性에 기인한 것인지 아니면 실무계의 요구에 의하여 法論理的 비판없이 받아들인 것인지 검토할 필요성이 있다. 不動産資産流動化는 不動産의 교환가치를 시장에 통용시킴으로써 부동산의 固定的 價値를 확대하여 收益을 증가시키고 不動産開發 등을 도모할 수 있는 장점이 있어 우리나라의 경우 외환위기 이후 본격적인 논의가 이루어졌다. 抵當權의 流動化의 경우에는 그 이전부터 독일과 일본의 저당증권제도에 대한 도입논의가 학계에서 있었으나 이것이 본격화된 것은 일본이 버블경제의 해법으로 特別目的會社法을 제정한 후 이를 토대로 우리나라가 자산유동화에관한법률을 제정한 이후부터이다. 자산유동화에관한법률 이후 資産의 流動化에 관한 논의가 활발해졌고 이러한 흐름에 따라 不動産投資會社의 도입논의도 활발해져 입법화되기에 이르른 것이다. 그러나 不動産投資會社法의 도입과 관련하여 不動産投資會社制度의 妥當性과 合理性 등이 기존의 法制, 즉 信託法, 자산유동화에관한법률 등과의 합리적 검토없이 행하여졌다는 문제점이 있다.

따라서 不動産投資會社法이 어떠한 문제점을 가지고 있으며 이를 기존의 法制안에서 解釋論으로 해결할 수 없는가를 알아보기 위하여 第2章에서는 不動産資産流動化에 관한 우리법제의 基礎理論을 검토하고 第3章에서는 不動産投資信託에 대한 外國의 法制 특히 우리 不動産投資會社法의 母法이 된 미국의 法制定過程을 검토하였다. 第4章에서는 信託法理에 의한 投資信託 즉 契約型 投資信託과 會社型投資信託의 法律關係를 검토하고 第5章에서는 不動産投資會社法의 問題點과 解決方案을 제시하였다. 第6章은 結論으로서 본 연구를 통하여 不動産投資會社法上의 投資會社를 商法上의 會社로 인정하는 것은 美國法制上의 特殊性 즉, 信託法理가 不文法으로 존재하여 새로운 立法을 필요로 하였고, 금융위기에도 살아남은 것은 信託型 REITs였으며 會社라는 이름을 가지고 있으나 商法上의 例外的인 特殊法人의 형태를 가지고 있음을 알게 되었다. 또한 商法上의 會社로 規律함에 따라 內部去來나 大株主에 의한 投資規律 등 投資者保護의 限界와 損害의 請求에 있어서도 한계성을 가짐을 알 수 있었다. 또한 자산유동화에관한법률상 資産流動化專門會社와 重複되는 투자영역을 가짐으로서 法制度의 重複性을 초래하고 있고 동일한 영역에서 資産流動化會社는 特殊法人으로 不動産投資會社는 商法上의 會社로 되는 불합리성이 存在함을 알 수 있다.

따라서 不動産投資會社法上 投資會社를 特殊法人化하고 信託法理에 의한 信託型 REITs로 전환하거나, 信託型 REITs를 不動産投資會社에 도입하여야 할 것이라고 본다.