뉴타운·재개발·재건축사업 비교분석에 관한 연구- 서울특별시를 중심으로 -

서울시 뉴타운·재개발·재건축사업을 비교 분석했다.

본 연구의 배경은 개인의 행복추구권, 재산권, 주거의 자유 등을 충족시키는 헌법상 기본권을 달성하기 위한 방법으로 노후화되거나 불량한 주택들을 물리적으로 주거환경을 개선시킴으로써 삶의 질을 향상시키기 위함이다. 우리나라는 1960년대 이후 급격한 산업화 및 도시화로 인하여 서울ㆍ부산 등 대도시권으로 인구유입이 집중되어 주택부족현상이 심각하게 발생함으로써 무허가 불량주택이 양산되었고, 공중보건 및 도시발전을 저해하는 도시문제로까지 발전하였다. 이러한 주택문제를 해결하기 위해 다양한 정책이 시행되었으나 정부의 재정능력부족과 제도상 문제점으로 사업추진이 부진하였고. 무계획적으로 형성된 불량주택들을 체계적으로 정비하고, 도시미관과 주택문제를 해결하고자 하는 정책들이 도시재개발법 및 주택건설촉진법 등 개별법으로 시행되었다. 2003.7.1일부터는『도시 및 주거환경정비법』으로 통합ㆍ관리하기 시작하였고, 사업의 일관성 및「선계획-후개발」에 입각한 도시관리를 도모하기위하여 제정되었다. 이법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비구역으로 지정하고, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업으로 구분하여 진행되고 있으며, 주거ㆍ환경ㆍ교육을 동시에 해결하고, 지역균형발전 지원을 위한 뉴타운 사업(재정비촉진사업)으로 발전되었다.

이러한, 뉴타운사업(재정비촉진사업), 재개발사업, 재건축사업 등을 용적률, 층수, 소형평형 의무비율 등을 활용하여 비교ㆍ분석 하였다. 첫째, 용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 의미한다. 용적률 비교에서는 토지에 대한 용적률이 상승 할수록 사업성이 극대화되기 때문에 용적률의 상승은 곧 수익의 확대로 이어지고 있고, 뉴타운(재정비촉진사업), 재개발사업, 재건축사업 중에서 서울시의 기준용적률은 1종 150%, 2종 190%, 3종 210%로서 모두가 동일하며, 상한용적률에서는 기부체납 등의 인센티브용적률을 포함하여 용도지역을 변경(종 상향)을 각 위원회의 심의를 거쳐 가능 할 수 있게 규정하고 있어 위원회의 판단 과 정책적 결정에 따라 달라 질수 있기 때문에 용적률에 따른 절대 비교는 큰 의미가 없는 것으로 판단된다. 둘째, 층수에 대한 비교분석에서는 1ㆍ3종 일반주거지역에 대한 비교는 큰 의미가 없고, 2종 일반주거지역에 대한 뉴타운, 재정비촉진사업, 재개발, 재건축사업의 비교에서는 동일하게 최대 평균 16층 이하로 완화가 가능하다. 하지만, 재정비촉진사업은 중․저층 혼합배치 등 다양한 주거유형으로 계획 시 지구의 특성과 경관 등을 고려하여 40%이내의 범위에서 위원회에서 완화가 가능하기 때문에 층수의 비교분석에서는 재정비촉진사업이 가장 유리 한 것으로 판단된다.

셋째 소형평형 의무비율을 비교한다면, 재정비촉진사업은 85㎡이하 60%, 85㎡ 초과 40%이고, 뉴타운ㆍ재개발사업은 85㎡이하 80%, 85㎡ 초과 20%이며, 재건축아파트는 85㎡이하 60%, 85㎡ 초과 40%로서 국민주택규모이상을 보다 많이 건축할 수 있는 재정비촉진사업과 재건축아파트사업이 유리한 것으로 판단된다. 결론적으로, 뉴타운사업, 재정비촉진사업, 재개발사업, 재건축사업의 용적률, 층수, 소형평형의무비율에 대한 비교ㆍ분석에서 용도지역의 종 상향이 비교적 원활하여 용적률 상승이 예상되고, 층수 완화에 관한 상승폭이 높으며, 소형평형의무비율에 대한 부담이 상대적으로 적은 뉴타운사업 중에서 재정비촉진사업방식이 가장 유리 할 것으로 판단된다. This study was intended to improve the quality of life by improving dilapidated or poor houses in order to achieve the constitutional basic rights meeting the individual's right to pursue happiness, property right, freedom of residence.

The population gravitated towards the zones of large cities such as Seoul, Busan and the like with the rapid industrialization and urbanization of Korea since the 1960s, which caused the serious phenomenon of housing shortage and mass-produced unlicensed poor housing. And it further developed into the urban problem derogatory from public health and urban development. To resolve this housing problem, diverse policies have been implemented but poorly driven on account of the lack of government budget and its related institutional problem.

Policies to resolve readjust jerry-built inferior houses in a systematical manner and resolve the beautiful spectacle and housing problem of cities were developed into separate laws such as the Urban Redevelopment Act, the Housing Construction Promotion Act and the like. They have begun to be integrated and managed as the『Urban and Residential Environment Readjustment Act』since Jul 1, 2003, which was enacted to make an attempt at urban management based on the consistency of the project and 「Planning First-Development Later」.

This law is intended to designate the district necessitating the restoration of the urban function or poor in the residential environment as the planned readjustment district. Urban and residential environment readjustment is driven by dividing it into the housing redevelopment project, the housing rebuilding project, the residential environment improvement project and the urban environment readjustment project. It developed into the new town project(readjustment promotion project) to resolve the residential, environmental and educational problems at the same time and provide support for balanced local development.

Here, an attempt was made to compare and analyze the new town project(readjustment promotion project), redevelopment project, rebuilding project and the like with a focus on the floor area ratio, the number of floors and the obligatory ratio of the small area. As a result, the following findings were obtained: First, the Floor Space Index is the ratio of the total floor area of buildings on a certain location to the size of the land of that location, or the limit imposed on such a ratio. That is, the Floor Area Ratio is the total building square footage (building area) divided by the site size square footage (site area).

Because project feasibility is maximized as the floor area ratio to the site increases in its comparison, its increase leads to the expansion of profits. The standard floor area ratio in new town(readjustment promotion), redevelopment and rebuilding projects is 150% in the 1st class, 190% in the 2nd class and 210% in the 3rd class. It is required that the use zoning can be changed through deliberation in each committee by including the incentive floor area ratio such as contribution payment in the upper-limit floor area ratio.

It is thought that the absolute comparison of the floor area ratio has no great meaning because it may differ according to the judgement and policy making of the committee. Second, the comparative analysis of the number of floors shows that it is not greatly meaningful to compare the 1st- and 3rd-class general residential area. Comparison of the 2nd-class general residential area in the new town, readjustment promotion, redevelopment and rebuilding projects shows that it is possible to relax the floor area ratio to less than the maximum of average 16 floors equally in those projects.

But when diverse residential types are planned such as the placement of low-story, medium-story and mixed-use buildings in the readjustment promotion project, the committee can relax the floor area ratio within the range of 40% in consideration of the characteristics and scenery and the like of the district. For this reason, the comparative analysis of the number of floors shows that the readjustment promotion project is most favorable. Third, the comparison of the obligatory ratio of the small area to be built in new town, readjustment promotion, redevelopment and rebuilding projects shows that the floor are