연구 요약
연구 요지 (AI)
부동산 권원분석제도의 현황과 개선 방향을 연구했다.
초록
우리나라는 1948년 7월 헌법이 제정 · 공포됨에 따라 과거의 봉건적인 토지소유의 관념을 청산하고 실질적인 소유권자이며 경작자인 농민에게 토지를 분배한다는 정신이 선언되었고 이에 따라 토지소유권은 근대의 자유권적 정신을 배경으로 제도화 되어 자유로운 거래의 대상이 되었다. 이후 1960년대 경제성장 제일주의가 정책의 최고 목표가 되면서 급격한 산업화 · 도시화 현상이 초래되었다. 이로 인하여 부동산가격의 급상승과 부동산매매가 활발하게 진행되었다. 이와 같이 부동산거래가 활발해지면서 부동산에 관련된 거래사고가 빈번하게 발생되었고 이러한 거래사고 발생원인으로는 지적과 등기의 이원화, 부동산등기의 공신력문제, 등기공무원의 형식적심사권, 등기의 신청주의 등의 토지공시제도의 흠과 거래당사자들의 무지, 거래사고의 예방을 위한 정책당국의 의지부족 등이 주요 원인이겠으나 급격하게 변화하는 부동산환경에 적시에 제도적 환경이 뒤 따르지 못하였으며, 이는 심각한 사회문제로 대두되었고, 이로 인한 재산상의 손실과 정신적 피해에 대한 보호대책이 절실히 요구되고 있다.
부동산의 환경변화는 부동산권원분석 활동의 필요성이 제기되어 부동산업의 한 영역으로써 대두되어 2001년 11월 25일 미약하나마 우리나라에서도 부동산권원분석사를 배출하게 되었고 부동산권원분석제도의 모습이 나타나게 되었으며, 부동산권원분석제도가 열악한 여건을 등에 업고 태어난 시작단계의 제도로 형식과 내용이 빈약할 수밖에 없는 관계로 부동산권원분석제도의 태동단계로서 부동산활동을 미래지향적으로 발전 모색하는 출발단계로 설정하고, 첫째, 부동산권원분석제도는 어떻게 운영되고 있고 그 과정에서의 문제점은 어떤 것이 있는가 둘째, 부동산권원분석제도의 운영상 문제점은 개선이 가능한가 셋째, 부동산권원분석제도의 개선을 위한 방안은 어떤 것이 있는가에 대하여 살펴보고 개선방향을 설정하고자 하였다. 우리나라의 부동산권원분석제도는 2001년 11월 민간순수자격인 부동산권원분석사를 배출하면서 그 모습을 보이기 시작하여 역사는 일천하고 환경적으로는 매우 열악하여 운영 및 발전에 많은 제약을 받고 있다. 이러한 문제점을 파악하고 개선방향을 제시하고자 부동산권원분석의 운영실태를 조사 · 분석하고 개선 방향을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 부동산권원분석 실태를 조사 · 분석에 있어 ① 부동산 매수자에 의한 분석 ② 부동산관련전문가(공인중개사,변호사,금융업종사자,감정평가사,법무사,지적전문가등) ③ 부동산권원보험업 ④ 부동산권원분석사에 의한 권원분석의 실태를 조사 · 분석하였다. 둘째, 부동산투자자들의 부동산권원분석에 대한 인식도에 대한 설문을 조사하여 실태를 분석 개선방향을 제시하고자 하였다. 셋째, 부동산권원분석의 현황 및 평가에 있어 문제점을 살펴보면, 부동산권원분석제도의 미비점에서 ① 부동산권원분석사의 국가공인의 미 실현 ② 권원분석제도에 대한 인식이 미흡하다는 것이다. 권원분석시행주체의 취약성에 있어 ① 전문가단체의 이원화 ② 전문자격 시험출제 기관의 이원화 ③ 공신력있는 권원분석 전문업체가 없다는 것을 문제점으로 지적하였다. 권원분석대상업무에 있어서는 ① 권원분석 업무범위의 제한 ② 권원분석 고유 업무의 부재 ③ 투자자 필요에 의한 단편적으로 업무가 유착되어 있다 하겠다. 권원분석 방법론에 있어서는 ① 권원분석업의 근거법령이 없고 ② 권원분석이론과 분석기법이 빈약하다는 것이다. 부동산권원분석제도의 개선방향을 제시하면 첫째, 제도적 측면에 있어서 ① 권원분석의 근거법령을 제정하여야 할 필요가 있고 ② 권원분석의 고유 업무영역을 확보 하여야하며 ③ 권원분석 전문가단체의 체계화가 필요하다.
둘째, 경제적 측면에 있어서는 ① 타 부동산업과 차별화가 필요하고 ② 권원분석 시장진입의 원활화 ③ 권원분석업을 위한 업무영역을 확보하여야 하겠다. 셋째, 사회적 측면에 있어서는 ① 권원분석에 대한 투자자들의 인식제고가 있어야 하고 ② 권원분석발전을 위한 산학연계가 강화 되어야 한다. 넷째, 기술적 측면에 있어 ① 권원분석사의 전문성을 확보하여야 하고 ② 부동산권원분석이론 및 분석기법을 과학화 ③ 권원분석을 지원하는 정보를 효율적으로 관리하여야 하는 것을 제시하였다.
목차
목차 = ⅰ 표목차 = ⅵ 그림목차 = ⅶ 감사의 글 = viii 논문개요 = ⅸ 제1장 서론 = 1 제1절 연구의 목적 = 1 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2 1. 연구의 범위 = 2 2. 연구의 방법 = 2 제2장 부동산권원분석의 이론적 배경 = 4 제1절 부동산권원분석의 개념 = 4 1. 개념에 대한 논의 = 4 2. 권리인가, 권원인가? = 6 3. 사견 = 7 제2절 부동산권원분석의 성격 = 8 1. 선행연구의 경우 = 8 (1) 권리관계를 다루는 활동 = 8 (2) 비권력적 사실행위 = 8 (3) 사후 확인행위 = 8 (4) 주관성과 객관성의 공유 = 9 (5) 과학성과 기술성 = 9 (6) 사회성과 공공성 = 10 2. 사견 = 10 제3절 부동산권원분석의 원칙 = 11 1. 종래의 학설 = 11 (1) 일반원칙 = 11 (2) 일반원칙의 확대 = 13 (3) 특별원칙 = 15 2. 일반원칙과 특별원칙의 구별 = 16 3. 사견 = 17 제4절 부동산권원분석의 기능 = 17 1. 거래질서의 확립과 유지 = 17 2. 부동산의사결정의 판단기준 제시 = 17 3. 부동산거래활동의 활성화 = 18 4. 기타 타부동산활동의 정상화에 기여 = 18 제5절 부동산권원분석의 대상 및 범위 = 18 1. 협의의 권원분석 = 19 2. 광의의 권원분석 = 20 3. 최광의의 권원분석 = 20 제6절 부동산권원분석의 단계 = 22 1. 기본적사항의 조사 = 23 2. 활동계획의 수립 = 24 3. 자료의 수집과 정리 = 25 4. 임장활동 = 25 5. 판독 = 25 6. 권원분석보고서의 작성 = 26 제3장
발행 정보
2004. 경기대학교 행정대학원 국내석사 학위논문