연구 요약
연구 요지 (AI)
동대문 패션타운 재건축의 문제점과 개선방안을 연구했다.
초록
도심지 슬럼화에 의한 재건축 계획은 선진국에서는 이미 경험한 일이고 우리나라는 이제 막 계획되어 실행 단계에 들어서고 있는 현상이다. 도심지시장에서 성공적인 쇼핑타워 계획을 위해서는 보행자 중심의 공간과 이벤트 필요성 및 물리적 환경 등이 마련되어야 한다. 그러나 도심지 쇼팅타운내 대기오염, 소음, 교통혼잡, 도난, 옥외공간, 통풍 및 일조 등의 전반적인 생활환경이 열악하다. 이로 인해 획일화된 공간 비율에 맞추어 상가시설을 계획함으로서 상가적 특성을 전혀 고려치 못함으로써 많은 상가의 장기간 미분양이 속출하고 있다. 따라서 본 연구에서는 최근 성공적인 도심지시장 재건축 모델사례로 발표되고 있는 동대문패션타운의 재건축에서 ① 공공부문 역할 ② 공간배치, 활용 ③ 수용용도 기능 ④ 자원 확보 효율성 차원에서 시사점을 도출하여 동대문 패션타운 재건축의 문제점에 대한 개선방안을 제시하려는데 목적이 있다. 우선 도심지시장 재건축의 문제점을 물리적 환경 측면, 경제적 측면, 사회적 측면에서 볼 때, 첫째, 물리적 환경측면에서의 문제점으로 개발이익 위주의 과대개발로 환경수준이 저하되고, 도심지 차원에서의 종합적인 환경 조성이 미흡하며 획일적 사업방식의 적용으로 재건축지의 다양성이 반영되지 못한다는 점에서 한계를 엿볼 수 있었다.
둘째, 경제적 측면의 문제에서도 재건축의 조기화에 따른 손실이 발생하고 안전진단기준이 미약한데에 따른 조기철거 초래 및 투기적인 재건축이 조장된다는 것이다. 또한 수주경쟁과열(막대한 이주비/조합운영비)로 사업자 및 조합의 부담이 가중되는 점을 들 수 있다. 셋째, 사회적 측면의 문제로 이해관계자의 갈등으로 인한 재개발사업 추진의 어려움을 들 수 있다. 이는 권리금 및 임시시장 문제와 점포소유자간에 이해관계가 일치하지 않아서 생기는 문제로, 현재의 점포위치에 대한 기득권이 보장되지 않아 입지가 좋은 점포주들은 재건축사업에 반대하는데 이로 인해 재건축 완료시 점포배분 등 사업추진 성과와 이익을 공평하게 재분배하는 일은 더욱 어려워진다. 또 임차상인들의 기득권 보호 및 생계대책과 관련하여 토지 소유권이 없는 좌판상과 노점상들이 점포 분양권을 요구하는 문제도 나타난다. 이런 문제점들의 해결을 위한 도심지시장 재건축의 개선방향으로 민간개발위주의 사업에서 공공사업적 성격(도시계획사업)으로의 재건축개념 재정립이 필요하다. 첫째, 재건축관련제도의 체계화로 재건축은 재개발사업 유형의 하나라고 할 수 있으므로 독자적인 법체계 내에서 운용되는 것 보다는 기존의 재개발관련 법제에 통합되어 시행되는 것이 바람직하다. 그러나 재개발 법제의 통합화 이전상태에서는 사업여건에 따라 민간과 공공의 사업영역을 구분하여 시행할 필요가 있다.
둘째, 개발여건에 따른 사업방식의 다양화로 일부 재건축대상에 대한 재개발사업방식의 적용을 통하여 사업성저하로 자력재건축이 곤란한 경우나 입지특성상 도시계획적 사업적 성격이 강한 곳은 도시환경개선사업방식을 적용하는 것이다. 그리고 노후화단계에 따른 시장개보수사업 실시로 철거재건축에 무리가 있는 시장의 경우 시설개보수, 증개축 및 시설 개선 등으로 건축물의 수명연장을 도모할 수 있다. 셋째, 투기적 사업 요소의 개선으로는 재건축의 조기실시로 국가적 손실이 초래되는 바, 건물 내구연한을 감안하여 재건축이 가능하도록 대상기준을 강화하고, 안전진단결과의 재건축여부에 대한 객관성의 확보를 위하여 해당 건축물건설업체에 검토를 실시하여야 한다. 또 재건축사업과정에서 발생하는 건설업체 및 조합간의 갈등 방지로 사업의 조속한 추진이 가능하며, 기반시설의 확보를 통하여 개발이익을 지역 내에 환수하고 상인들에게 장기적인 혜택을 부여함과 동시에 조합원의 이익을 확보할 수 있다.
따라서 섬유, 의복 및 가죽, 신발 등의 제조와 가공, 도소매 형태의 판매가 함께 집적화 하여 이루어지고 있는 동대문의류시장은 도심내부에서 패션이라는 ‘대면접촉지향형’이라는 산업의 성격상 지속적으로 발전해왔으나, 지가 상승에 따라 제조업이 쇠퇴하고 도소매 구매환경 악화와, 인터넷전자상거래에 따른 거래환경 변화에서 동대문패션시장을 활성화 하기 위해서는제조업의 정비와 육성의 기틀을 마련하고 의류시장 기능 외에 여가와 휴식을 즐길 수 있는 장소와 공간이 어우러진 복합적 기능을 갖추어야만 정보화에 따른 상업시설의 감소에도 경쟁력 있는 활기찬 도심공간으로 마련해야 할 것이다.
목차
제1장 서론 = 1 제1절 연구의 목적 = 1 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3 1. 연구의 범위 = 3 2. 연구의 방법 = 4 제2장 도심지시장 재건축에 대한 일반적 고찰 = 6 제1절 도심지시장 재건축의 개요 = 6 1. 도심지시장 재건축 사업의 의의 및 변천 = 6 2. 도심지시장 재건축의 유형 = 8 3. 도심지시장 재건축의 필요성 = 10 제2절 도심지시장 재건축의 법적근거 = 13 1. 도심지시장 재건축의 법적근거 = 13 2. 도심지시장 재건축의 시행 방식 = 16 3. 도심지시장 재건축의 촉진요인 = 26 제3절 선행연구 검토 = 27 제3장 도심지시장공간의 쇼핑타운 재건축 실태 및 사례분석 = 31 제1절 도심지 패션타운의 재건축 사례분석을 위한 분석의 틀 = 31 제2절 동대문 시장 현황 및 특성 = 33 1. 동대문 패션시장 현황 = 33 2. 동대문 패션시장이 갖는 특성 = 38 3. 동대문 패션타운의 지리적 위치 및 세력권 = 42 제3절 동대문 패션타운의 재건축의 내용 및 추진사례분석 = 48 1. 동대문 패션타운 재건축 계획의 개요 = 48 2. 각 부문별 추진 요인 분석 = 50 제4장 도심지시장 재건축사업의 평가와 개선방안 = 74 제1절 국내 사례 분석결과 평가 및 과제 = 74 1. 평가 및 효과 = 74 2. 동대문 패션타운 재건축사업에서의 보완과제 = 75 제2절 사례분석결과 문제점 = 77 1. 공공부문의 적극적인 역할 증대 측면에서의 문제점 = 77 2. 공간 배치 활용 증대 측면에서의 문제점 = 78 3. 수용용도별 기능 증대 측면에서의 문제점 = 80 4. 분양
발행 정보
2008. 漢陽大學校 工學大學院 국내석사 학위논문