외국인의 다주택 취득에 대한 취득세 중과 개선방안

외국인의 다주택 취득에 대한 취득세 중과 개선 방안을 검토했다.

□ 연구목적 ○ 최근 주택가격의 가파른 상승 속에 외국인의 주택매수 사례가 늘어나면서 주택 취득세에 대한 내·외국인 간의 불형평성 우려가 불거지는 모습임. - 내국인은 세대별로 주택수를 합산해서 취득세가 중과되지만, 국내에 살지 않는 외국인은 세대원 여부의 파악이 불가능해 1세대 다주택 여부를 구분할 수 없는 관계로 현행 중과세 규제를 피할 수 있음(허원제, 2022). ○ 상당수의 외국인이 국내 주택을 다수 취득해도 내국인과 대조적으로 중과세 부담이 어려운 이른바 사각지대에 노출된 현 실정은 충분한 세제적 쟁점이 될 수 있음. - 일례로 해외에 사는 외국인이 자신과 가족 명의로 분산해 국내 아파트 3채를 매입해도 1세대 1주택자에게 해당하는 경우가 가능해지며(마정화, 2021), 이는 내국인에 대한 역차별로 귀결되는 셈임. - 수도권이나 대도시 지역을 중심으로 외국인의 국내 주택매수 사례가 증가함에 따라 높은 주택 취득가에 적용될 중과세를 피하게 될 경우, 복수의 주택을 소유하게 될수록 내·외국인 간의 취득세 부담 차이는 간과할 수 없는 수준일 가능성이 큼(허원제, 2022). ○ 따라서 관련 세제의 개선을 통해 미비점을 해소해 나갈 필요성을 지니며, 이에 본 연구는 외국인의 국내 다주택 취득에 대한 합리적인 취득세 중과 방안을 분석 및 제시하는 데 그 목적을 지닌다고 할 것임.

- 본고는 외국인의 국내 다주택 취득에 대해 합리적으로 취득세를 중과할 수 있는 방안 제시를 통하여 외국인들이 투자 목적의 주택 소유를 지양하도록 유도함으로써, 실거주 중심의 주택 수요·공급을 활성화하는 주택거래시장 지원정책을 수립하는 데 보다 체계적이고 증강된 발판을 마련코자 함. - 내국인과 같이 외국인에 대해서도 다주택 취득의 세부담을 온전히 중과하는 것은 궁극적으로 현행 제도의 사각지대를 해소하여 국내 주택가격의 급격한 변동 가능성을 억제할 수 있을 뿐만 아니라, 내국인에 대한 세제상 역차별 문제에도 대응해 나갈 수 있어 공평과세를 달성하는 조세정책의 안착에 강건한 토대를 구축할 수 있을 것임. □ 주요내용 ○ 주택 구입 시 부과되는 취득세는 해당 1세대 내 총 주택수가 2주택 이상일 경우 「지방세법」 제13조의2(2020.8.12. 신설)에 의거해 중과되고 있음. - 중과세율을 포함한 전체적인 취득세율은 8~12%로 세대 내 보유 주택수와 대상 주택의 소재지가 조정대상지역에 속하는지 여부에 따라 세분류됨. - 다주택 취득에 대한 취득세 중과는 유상거래 주택을 대상으로 함. - 주택 취득 중과에 관한 「지방세법」 제13조의2는 취득자에 대한 내·외국인 지위 구분 없이 모두를 적용 대상으로 함. - 이하에서는 주택수에 따른 취득세 중과를 다룬다는 점에서 주택 취득의 원인을 유상거래로 한정함.

주택 취득세의 중과 판단 시 중요 기준인 1세대의 일반적 정의는 다음과 같음. - 1세대란 주택 취득일(잔금일) 당시 주택을 취득하는 사람과 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표 또는 「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표에 함께 기재되어 있는 가족(단순 동거인은 제외)으로 구성된 세대로 정의함(「지방세법 시행령」 제28조의3제1항). ○ 현재 상기와 같은 1세대의 정의에 맞춰 제도상 내·외국인 모두에게 세대 내 다주택 취득 시 중과하도록 하고 있지만, 실무적으로는 내·외국인 모두에게 무차별하게 적용되지 못하고 상당수의 외국인에게 적용되지 않을 수 있는 맹점이 있는 실정임. - 외국인의 경우 1세대를 등록외국인기록표 및 외국인등록표를 기준으로 판단하도록 하고 있는데, 등록외국인기록표 및 외국인등록표의 가족 기재사항이 실제 가족사항과 다를 수 있을 뿐만 아니라, 해당 기록표와 등록표 간에도 기입된 가족사항의 내용이 서로 달라 정확한 세대 파악에 혼선이 발생할 수 있음.

· 지자체들은 이 같은 1세대 다주택 취득세 중과 수행 시의 실무적 어려움에 적극 대처하는 데 있어서 제약적 여건을 가지는데, 이는 지자체에서 등록외국인기록표와 외국인등록표 중 등록자 본인과 세대주뿐만 아니라 본인과 다른 세대원들 간의 가족관계 그리고 다른 세대원들 상호 간의 가족관계를 파악하는 것이 어려운 외국인등록표를 받아 그 내용을 외국인등록대장을 두어 기입·관리함으로써 활용하고 있기 때문임. - 또한 현재 내국인 세대주와 외국국적의 세대원이 가족으로서 동일한 주민등록지에 함께 살고 있는 경우에도 불구하고, 현행 법령상 해당 외국국적의 가족들은 세대별 주민등록표에 기록되지 않을 수 있어 세대 내 다주택 취득 중과제도의 공평한 실현에 허점을 지님. · 이는 「주민등록법 시행령」 제6조의2에 의거해 외국인 가족에 대한 기록 신청을 하지 않았거나 또는 기록되었다고 하더라도 삭제 신청을 했을 경우 기록이 지워지면서 세대별 주민등록표에서 내국인 세대주의 외국인 세대원 가족들은 실제와는 달리 파악할 수 없기 때문임. ○ 이러한 경우 해당 외국인에 대한 1세대 다주택 취득세 중과를 적용할 수 없게 됨. - 즉, 잘못된 외국인 구성 세대의 파악은 세대 내 주택수 판정에서 오류를 수반하게 될 수밖에 없으며, 이로 인하여 외국인에 대한 1세대 다주택 취득세 중과를 제대로 적용한다는 것은 기대하기 어려움.

한편 지자체별 외국인 주택 취득과 관련한 기초자료가 부재하여, 외국인 세대 내 다주택 취득 중과제도의 짜임새 있는 개편·관리·최적화를 위한 실태 및 쟁점 분석이 원활하지 못한 여건임. - 연도별·국적별·금액별·지역별·주택유형별·취득원인별·취득주택수별 등의 기준에 따른 외국인의 국내 주택 취득 실태와 같은 기초적인 관련자료들이 체계적으로 구축되어 있지 않거나 공개가 제대로 이루어지지 않고 있으며, 또한 해당 외국인들에 대한 과세 현황 등 존재하는 원천 데이터에 대한 접근도 어려운 상황임. ○ 사실적 추세나 현상적 추이에 대한 점검과 분석, 현황 파악 및 검토가 어렵게 되는 것은 현재 다양한 측면에서의 제도적 문제점 대응과 극복 그리고 완성도 제고에 있어서 높은 장애물로 작용하게 될 수밖에 없을 것임. ○ 위와 같은 문제점들에 노출되어 있는 현행 제도에 의거하여 2011~2021년 사이 내·외국인에 대해 다주택 취득 중과세가 적용되고 있는 현황은 아래와 같음. - 전국 광역자치단체들의 과세자료를 활용하면 일반화 달성이 가능하여 가장 바람직함. - 그러나 개인정보 이슈 등 데이터 민감도에 연유하여 광역자치단체들로부터 구체적인 과세자료를 제공받기가 용이하지 않아 수도권에서는 인천광역시를, 비수도권에서는 대구광역시를 선정해 2011~2021년 사이의 관련 과세자료(개인정보 비식별 처리)를 구득 및 활용하고 있음.

인천광역시의 경우 외국인의 다주택 취득 중과 사례가 41건(이중국적자 포함)에 불과함. - 외국인은 2011~2021년 사이 인천광역시 전체 다주택 취득 중과 사례의 0.44% 비중임. - 반면, 같은 기간 인천광역시 전체 다주택 취득 중과 사례(9,249건) 중 내국인(9,208건)은 99.56%를 차지하고 있음. ○ 대구광역시의 경우에는 외국인의 다주택 취득 중과 사례가 단 3건에 불과한 상태임. - 외국인은 2011~2021년 사이 대구광역시 전체 다주택 취득 중과 사례의 0.09% 비중임. - 반면에, 동 기간 대구광역시 전체 다주택 취득 중과 사례(3,497건) 중 내국인(3,494건)은 99.91%를 차지함. ○ 이처럼 인천·대구광역시 모두에서 외국인에 대한 다주택 취득 중과가 매우 작은 수준들로 나타나고 있는데, 해당 수치들이 누락 없이 현행 다주택 취득 중과제도를 정확하게 적용한 상태에서 도출된 수치로 보기에는 다소 무리가 있을 것으로 추정할 수 있음. - 인천광역시 · 동일한 분석기간에 한하여 개략적으로 내국인 중과 건수의 1/10 수준으로 매우 작게 간주한다고 하더라도 외국인의 다주택 취득 중과 건수는 약 921건으로서, 이는 같은 기간 전체 다주택 취득 중과 사례의 9.96%에 해당함. · 그보다

더욱 작은 수준인 동일 분석기간 내국인 중과 건수의 1/100 수준으로 간주할 경우에도 동일 기간 외국인의 다주택 취득 중과 건수는 약 92건이 되며, 이는 같은 기간 전체 다주택 취득 중과 사례의 0.99%에 해당하게 됨. - 대구광역시 · 동일한 분석기간에 한하여 개략적으로 내국인 중과 건수의 1/10 수준으로 매우 작게 간주한다고 하더라도 외국인의 다주택 취득 중과 건수는 약 349건으로서, 이는 같은 기간 전체 다주택 취득 중과 사례의 9.98%에 해당함. · 그보다 더욱 작은 수준인 동일 분석기간 내국인 중과 건수의 1/100 수준으로 간주할 경우에도 동일 기간 외국인의 다주택 취득 중과 건수는 약 35건이 되며, 이는 같은 기간 전체 다주택 취득 중과 사례의 1.00%에 해당하게 됨. ○ 요컨대, 최근 11년간이라는 적지 않은 분석기간 동안 공통되게 인천광역시와 대구광역시 모두에서 과세 데이터상 외국인에 대한 다주택 취득 중과 사례가 매우 작은 수준으로 포착되고 있는바, 이를 누락 없이 현행 다주택 취득 중과제도를 정확하게 적용한 상태에서 도출된 수준이라고 단정하기에는 유의미한 근거가 충분하다고 할 수 없어 보임.

- 인천광역시 : 대도시 및 인천경제자유구역, 송도국제도시, 영종국제도시, 청라국제도시 등의 입지 특성 보유 지역 - 대구광역시 : 대도시 및 대구경북경제자유구역, 대구비즈니스국제회의복합지구, 352개 외국인 투자기업 소재, 대구국제학교 소재 등의 입지 특성 보유 지역 ○ 아울러, 외국인의 국내 주택 구입과 주택매매가격 상승 사이의 연관성을 배제해서는 안 될 것으로 판단되는 상황으로서, 외국인의 다주택 취득에 대한 파악 누락이 발생하는 것은 자칫 내국인과의 공평과세 실현 미달성은 물론 건전한 주택가격의 형성 왜곡, 국민의 실거주권 보호 미흡으로 직결될 공산이 큼. - 외국인은 주택 구입을 위한 자금 동원력이 뛰어나고 투자 목적하에 시세차익을 노리는 경우가 많다는 점에서, 외국인들의 국내 주택 거래는 주택가격을 상승시키는 연관성을 갖추고 있는 것으로 판단할 수 있음. · 주택가격 시세는 1~2건의 높은 주변 거래가격 형성에도 상승 추력을 받게 된다는 점을 염두에 둘 필요가 있음. ○ 현재, 그간 외국인의 꾸준한 주택 구입 추세에 최근의 급증 양상까지 더해지면서, 외국인의 다주택 구입 사례가 동반하여 늘어날 수 있는 충분한 개연성이 존재하고 있음. ○ 따라서 외국인의 다주택 취득에 대한 엄중한 대비(i.e., 제대로 된 중과제도의 적용)가 요구되는 시점임.

유사한 맥락에서, 해외 주요국들(외국인의 주택 취득 문제점 경험 국가들)은 자국 내 비거주 외국인에 대하여 주택 취득 시 공익에 현저한 피해를 입힌다는 판단 아래 세율 상향이나 추가 과세를 단행하고 있음. - 캐나다 · BC주에는 부동산의 소유권이 이전되면서 내·외국인 모두에게 부과하는 세목(PTT)가 존재하며, 특정 지역에 속하는 주거용 부동산을 취득하는 경우 외국인에게만 20%의 세율로 추가 부과하는 세목(APPT) 또한 존재함. · 이와 병행하여, 지정된 지역을 대상으로 외국인·시민권자·영주권자 주택 소유주들의 거주상태 등을 1년 단위로 신고받아 과세요건에 미부합할 경우 2%의 세율로 부과하는 세목(SVT)도 운용 중임. · 밴쿠버시의 경우 6개월 이상 비어있는 주택에 대하여 현재 3% 세율의 빈집세(EHT)도 별도로 과세하고 있음. - 홍콩 · 부동산 거래 시 인지세(AVD, BSD 등)가 부과되며, 외국인의 영주권 여부에 따라 세율을 차등 부과함. · 특히 BSD의 경우 영주권이 없는 외국인(또는 외국법인)만을 대상으로 하여 주택구매 시 해당 주택가격의 30%에 달하는 세율로 과세함. - 뉴질랜드 · 비거주 외국인이거나 26주 이상 해외에서 체류하는 등의 요건에 해당하는 거주 외국인(개인 및 법인)의 경우, 거주 목적으로 사용하는 건물이나 주택, 단지, 거주공간을 포함하는 토지의 구입을 금지함.

- 싱가포르 · 주택을 포함한 자산거래 시 인지세의 일종으로 ABSD를 과세하며, 취득자의 지위(시민권자, 영주권자, 외국인 또는 법인)에 따라 부과세율에 차등을 둠. · 현재 해당 세율은 최저 5%에서 최고 35%로 그 격차가 많게는 30%p까지 발생함. - 상기 국가들의 공통된 궁극적인 정책 목적 · 캐나다, 홍콩, 뉴질랜드, 싱가포르는 공통적으로 자국 내 투자 목적의 주