부동산담보신탁제도에 관한 연구

부동산을 담보로 하는 신탁제도의 효과와 개선방안을 연구했다.

부동산담보신탁은 대출을 희망하는 사람이 대출의 담보로서 자기 소유의 부동산을 부동산신탁회사에 위탁하되 수익권 증서를 발급 받아 금융기관으로부터 대출을 받는 제도이다. 담보신탁은 새로운 신탁상품으로서 기업과 개인의 금융비용 절감을 위해 미국·영국등 선진국에서 널리 활용되고 있다. 부동산담보 신탁은 부동산 소유자가 금융기관으로부터 담보대출을 받고자 할 경우 채무이행보장을 위해 소유부동산을 부동산 신탁회사에 신탁하고 신탁재산 범위내에서 수익권 증서를 발급받아 금융기관에 담보로 제공하고 대출을 받는 제도이다. 부동산담보신탁제도의 효과는 다음과 같다. 첫째, 금융기관의 입장에서는 여신거래에 따른 사전 조사분석 및 사후담보관리·채무불이행시 조치 등을 부동산신탁회사가 전담하여 비용절감 및 소요시간을 단축할 수 있으며, 저당권의 경우에는 임대차 및 저당권등 후순위 권리설정에 관여할 수 없어 유휴담보가치의 하락을 방지할 수 없으나 담보신탁은 소유권이 신탁회사에 이전되므로 후순위 권리설정에 관여할 수 있으며 필요에 따라 후순위 설정도 선택적 수용이 가능하다. 둘째, 저당권의 경우 물상대위권행사를 위하여 대위물의 지급 또는 경매전에 압류를 하여야 하나, 담보신탁의 경우에는 동 절차 필요없이 대위물이 직접 신탁재산에 귀속된다.

저당부동산의 경우 채무자의 파산시 동 파산재산을 구성하며, 회사재산정리시 회사정리재산이 되어 처분이 제한되나, 담보신탁의 경우에는 사실상 신탁회사가 소유자이므로 동 파산재산 또는 회사정리재산에 속하지 아니하므로 신속한 채권회수가 가능하다. 셋째, 저당부동산의 환가는 필수적으로 법원 경매절차를 거치게 되므로 절차가 복잡하고 장시일이 소요되며, 경매수수료 등 절차비용이 과다하게 소요되는 반면 환가액 또한 매각시장의 폐쇄성, 매각촉진 활동의 부족, 명도의 문제점 등으로 저가 매각되나, 담보신탁의 경우에는 신탁회사가 직접 일반경쟁을 통한 매매절차를 진행하므로 간편하고 단기간내 매각이 가능한 한편, 환가가액 또한 일부 부동산 공개시장을 통한 매각, 적극적인 매각촉진 활동, 실질적 임차인 보호에 따른 명도의 용이성으로 채무자의 손실을 최소화할 수 있다. 이처럼 부동산담보신탁제도의 원활한 활용을 위해서는 담보신탁제도가 탈법의 목적으로 이용되지 않도록 하여야 한다. 채무자가 강제집행을 면할 목적으로 담보신탁을 하거나 채무자의 장래의 파산에 대비해서 담보신탁을 하는 등의 탈법목적으로 이용되지 않아야 할 것이다. 이러한 탈법목적의 이용방지는 수탁자를 공신력 있는 기관으로 제한하면 크게 방지할 수 있을 것이다.

또한 부동산신탁제도는 저당권에 의하여 수행되던 담보권능을 신탁제도를 통하여 얻는 것이기 때문에 신탁법은 물론 물권에 관한 민법의 규정도 함께 적용되고 있다. 부동산담보신탁제도를 규율하는 담보를 목적으로 하는 신탁을 예견하여 입법된 것이 아니고, 또한 민법의 규정은 법체계를 달리 하는 영․미법계의 제도인 신탁제도를 그대로 적용한다는 것 또한 바람직한 형태는 아니므로, 부동산담보신탁제도를 원활히 활용하기 위해서는 근본적인 별도의 입법에 의해서 해결되어야 할 것이다.

제1장 서론 = 1 제1절 연구의 목적 = 1 제2절 연구의 범위와 방법 = 3 Ⅰ. 연구의 범위 = 3 Ⅱ. 연구의 방법 = 4 제2장 부동산담보신탁의 기초 이론 = 5 제1절 신탁제도 = 5 Ⅰ. 신탁의 의의 = 5 Ⅱ. 신탁당사자 및 신탁관계인 = 6 Ⅲ. 신탁재산 = 13 Ⅳ. 신탁목적의 제한과 신탁종료 = 18 제2절 담보제도 = 23 Ⅰ. 담보의 의의 = 23 Ⅱ. 담보의 종류 = 24 Ⅲ. 담보물권의 본질 = 25 Ⅳ. 담보물권의 효력 = 30 제3절 부동산담보신탁 = 32 Ⅰ. 의의와 도입배경 = 32 Ⅱ. 담보신탁제도의 필요성과 법적성질 = 35 Ⅲ. 담보신탁의 특수한 효력 = 41 Ⅳ. 변칙담보의 생성사유 = 44 제3장 영·미법상의 부동산담보신탁과 우리 법제에의 적용가능성 = 48 제1절 영국과 미국의 신탁제도 = 48 Ⅰ. 영국과 미국 신탁의 공통점 = 49 Ⅱ. 영국과 미국 신탁의 차이점 = 50 제2절 모게지(Mortgage)와 신탁증서(Deed of Trust) 관계 = 51 Ⅰ. 모게지(Mortgage) = 51 Ⅱ. 신탁증서(Deed of Trust) = 55 제3절 영·미와 우리나라 부동산담보신탁제도와의 비교 = 58 Ⅰ. 부동산소유권 = 59 Ⅱ. 채무불이행시 수탁자의 권리 = 60 Ⅲ. 부동산에 관한 채무자의 권리 = 61 Ⅳ. 부동산물권 변동 = 62 제3절 부동산담보신탁제도의 법적 적용가능성 = 63 Ⅰ. 신탁법상의 유효성과 본질상의 유효성 = 63 Ⅱ. 상법상의 유효성 = 68 Ⅲ. 양도담보법리상의 유효성 = 69 Ⅳ. 물권법정주의와의 관계 = 70 제4장 우리나라 부