경매부동산의 법정지상권에 관한 연구 = A Study on the Legal Superficies of Auction Real Estate

부동산 경매에서 법정지상권의 성립과 관련 쟁점을 연구했다.

부동산은 우리가 살아가면서 반드시 필요한 재화이다. 이런 부동산을 취득하는 일반적 방법은 매매일 것이다. 그러나 2002. 7. 1부터 새로운 민사집행법의 시행으로 경매제도가 호가방식에서 입찰방식으로 변경되어 일반인들도 쉽게 법원경매에 참가해 부동산을 취득하고 있다. 대부분 사람들은 법원경매를 통해 부동산을 취득하면 일반적인 시세보다 저렴하게 살 수 있다고 생각한다. 물론 권리분석?물건분석?수익분석 등을 철저히 한다면 분명 시세보다 저렴하게 구입할 수 있을 것이다. 그러나 최근 법원경매가 재테크 수단으로 인기를 끌면서 감정평가액보다 높은 가격으로 매수하는 사례도 있고, 권리분석을 잘못하여 매수보증금을 몰수당하는 사례도 속출하고 있다. 이와 같이 법원경매 참가자는 경매절차와 권리분석?물권분석?수익분석 등 전반에 걸쳐 꿰뚫어 볼 수 있는 능력을 갖추지 않고서는 경매함정에 빠져 실패할 것이다. 따라서 본 논문은 법원경매 참가자들이 반드시 알고 있어야할 경매절차 등 일반적 내용을 정리하였고, 권리분석의 방법으로 분석대상 권리들을 매각으로 소멸하는 권리, 매각으로 소멸하지 않는 권리로 구분하여 분석함으로써 안전한 부동산 경매투자방안을 마련하고자 했다. 또한 본 본문의 중점적 연구대상인 법정지상권에 대하여 유형별로 나누어 성립요건, 내용, 존속기간, 지료 등에 대해 기존 연구논문과 판례를 통하여 이론부분을 정리하였다.

그리고 법정지상권에 관한 이론들이 부동산경매에서 어떻게 적용되는지 실제 사례를 들어 분석하였다. 또한 부동산 경매투자자의 투자수익 극대화를 위해 “법정지상권 성립여지 있음”이라고 경매물건명세서에 나온 물건을 그 투자 대안으로 제시하고 실제 사례를 성공사례와 실패사례로 구분하여 분석하였다. 일반투자자들 대부분은 “법정지상권 성립여지 있음”이라고 된 물건은 권리분석의 어려움과 매수 후 해결의 복잡성, 법정지상권이 성립하게 되더라도 토지이용에 제한이 많다는 이유로 무조건 기피하고 있는 게 현실이다. 따라서 이런 물건은 여러 번 유찰되어 시세 가격의 절반에도 미치지 못하는 것이 대부분이다. 이런 물건을 집중적으로 연구?분석한다면 큰 투자수익을 거둘 수 있음을 위 성공사례를 통하여 확인하였다. 즉 법정지상권 성립여지 있는 물건 중 지상건물을 제외한 ‘대지’만 경매로 나온 경우가 많다. 이 경우 제시 외 지상건물 때문에 시세의 절반정도의 가격으로 매수할 수 있다는 장점이 있다. ‘대지’의 매수인은 지상건물이 법정지상권이 성립하든 불성립하든 간에 지상건물소유자에게 지료를 청구할 수 있다. 여기서 지료는 대지가격(통상 감정가격)의 연 6 ~ 7% 정도 판례가 인정하고 있다. 대지 매수인은 시세 가격의 절반정도에 매수했으므로 대지가격의 6% 만 지료를 받더라도 연12%의 투자수익을 거둘 수 있는 것이다.

또한 지상건물 소유자가 지료를 지급하지 않을 시에는 채무불이행을 이유로 판결문을 받아 위 지상건물에 강제경매를 신청한다면 대지권 없는 지상건물은 경매참가자가 없어 결국은 대지 소유자가 저렴한 가격에 매수할 수 있음을 성공사례 3에서 알 수 있다. 이렇게 대지와 지상건물의 소유권을 취득한 후 일괄매각 한다면 더 큰 투자수익을 얻을 수 있다. 따라서 법정지상권 성립여지 있는 물건은 법정지상권이 성립하든 불성립하든 물건분석만 철저히 된다면 경매투자자들에게 큰 투자수익을 줄 것이다. 대부분 경매 서적을 보면 법정지상권이 성립될 시 민법 제280조의 법정지상권의 최단 족속기간을 들어 매수 후 소유권 행사에 많은 제약이 따르니 매수신청을 자제하라고 설명하고 있다. 그러나 본 논문에서 살펴본 바와 같이 법정지상권 성립여지 있는 물건은 권리분석과 물건분석이 선행된다면 무조건 기피할 대상은 아니다.

Ⅰ. 서론 = 1 1. 연구의 목적 = 1 2. 연구의 범위 및 방법 = 3 3. 선행연구의 검토 = 3 Ⅱ. 부동산경매에 관한 이론적 고찰 = 6 1. 부동산경매의 일반론 = 6 2. 부동산경매의 절차 = 7 (1) 경매실행을 위한 준비절차 = 7 (2) 매수신청의 실시 = 10 (3) 매각허가 및 대금납부 = 11 (4) 소유권 이전등기 등의 촉탁 · 부동산의 인도명령 = 13 (5) 배당절차 = 15 3. 부동산경매의 권리분석에 관한 일반적 고찰 = 19 (1) 권리분석의 의의와 필요성 = 19 (2) 소멸(말소)기준권리 = 21 (3) 매각으로 소멸하는 권리분석 = 23 (4) 매각으로 소멸하지 않는 권리 = 26 (5) 건물 임차권 권리분석 = 31 Ⅲ. 법정지상권에 관한 권리분석 = 40 1. 법정지상권의 일반이론 = 40 (1) 법정지상권의 의의 = 40 (2) 법정지상권의 일반적 성립요건 = 41 (3) 법정지상권의 유형 = 41 (4) 법정지상권의 내용 = 41 (5) 법정지상권의 양도와 소멸 = 44 2. 전세권 설정에 의한 법정지상권 = 47 (1) 성립요건 = 48 (2) 내용 = 49 3. 저당물의 경매로 인한 법정지상권 = 50 (1) 성립요건 = 51 (2) 내용 = 58 4. 가등기담보권의 실행에 의한 법정지상권 = 60 5. 입목법에 의한 법정지상권 = 60 6. 관습법상의 법정지상권 = 61 (1) 성립요건 = 61 (2) 내용 = 64 7. 분묘기지권 = 67 (1) 성립요건 = 67 (2) 내용 = 68 8. 법정지상권 체크리스트 = 70 Ⅳ. 법정지상권 관련 사례분석 =