임야경매 매각가율에 영향을 미치는 위험요인 분석 : 강원도와 충청북도를 중심으로

강원·충북 임야 경매의 매각가율에 영향을 주는 위험요인을 분석했다.

Forest performs the diverse functions of purifying the atmosphere, helping secure water by preserving water resources, preventing natural disasters, conserving the natural ecosystem, producing forest products and so on. So forest land is closely related to human existence and life. For this reason, Korea has traditionally adopted and maintained the basic slogan of protecting and preserving the forest land, forests and fields, and the forest. According to the 「Act on Land Survey, Waterway Survey and Cadastral Records」, forest land is one of the land category and referred to as the land including woods, marshland, wilderness and so on composed of forests and fields.

The percentage of this forest land in the real estate auction market accounted for 28.6% of total real estate for auction in 2019, which amounted to 26,734,000,000won. De jure risk factors or de facto risk factors beforehand unanticipated by participants in the tender to purchase forest land in the real estate auction market are major influencers on the determination of the sale price ratio. The fire having recently happened in Gangwondo Province has destroyed woods and made the person wanting to engage in forestry in the future hesitate to acquire the forest land.

It is made up of the land making it possible to grow as well as the forest, and so its price is influenced by the general land pricing factor. To analyze the effect on the sale price ratio of the forest land by the its auction risk, the characteristics of the auction procedure and its individual characteristic, this study set the auction risk model and constructed the determination model of the sale price ratio reflecting its related pricing factor.

For the purpose of empirical analysis, this study employed data on the sale of forest land amounting to 30,000㎡ located in Gangwondo and Chungcheongbukdo Provinces executed in the court of execution over the period between Jan, 2010 and Dec, 2019. And it set the sale price ratio of forest land as the dependent variable and the auction characteristic, the auction risk characteristic and regional and individual characteristics as independent variables affecting it. It conducted t-test analysis and one-way ANOVA, the statistical analysis method for judging the statistical significance of the difference in the mean between more than two groups.

It conducted Scheffe′multiple range test, the useful testing method when making simultaneous comparison through contrasts or having different samples. The results of this study showed that the slope of the forest land had an important effect on its sale price ratio. An attempt was made to analyze whether or not Gangwondo and Chungcheongdo Province are the alternative market as they border on each other. But it was found that there was no difference in the sale price ratio between two regions.

This study attempted to analyze the effect of accessibility through the forest trail, the farm road and the general road on the sale price ratio of the forest land under the hypothesis that accessibility to the forest land would have an important effect on it. But no significant influence was not found in both regions. In previous studies, share ownership, surface rights and the site right of graveyards were classified as the auction risk factor. But it was found in this study that only share ownership had a significant effect on the sale price ratio of the forest land.

And the results of this study showed that superficies and statutory superficies on the overhead transmission wire did not have a significant effect on the sale price ratio of the forest land, which is interpreted to be because there were only a few cases of the sale of forest land with the superficies established by its nature. This study has its academic significance in that it made a new attempt to analyze the effect on the sale price ratio of the forest land by the superficies including the overhead transmission wire, accessibility and the slope of the forest land. 산림은 대기를 정화시키고, 수자원을 보존하여 물을 확보하게 하고 자연재해를 방지하며 자연생태계를 보전하고 임산물을 생산하는 등 다양한 기능을 하므로 임야는 인간의 생존과 국민생활에 밀접한 관련을 가지고 있다.

그래서 우리나라는 전통적으로 임야와 산림을 보호하고 보존하는 것을 기본기조로 유지하고 있다. 임야는 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따른 지목 중 하나로 산림과 들판을 이루고 있는 숲, 습지, 황무지 등의 토지를 말한다. 이러한 임야가 부동산경매시장에서 차지하는 비율은 2019년 기준 전체 경매부동산의 28.6%를 차지하는 26,734백만원이 매각되었다. 부동산경매시장에서 임야를 매수하기 위하여 입찰에 참여한 매수희망자가 사전에 예상하지 못한 법률상 위험요인이나 사실상 위험요인 등은 매각가율 결정에 영향을 미치는 주요한 요인이 된다. 최근 강원도에서 발생한 화재는 산림을 훼손하고, 장래에 임업인이 되려고 임야를 매수고자 하는 사람에게는 임야의 취득을 망설이게 한다. 임야는 산림이 생육하는 임지와 산림으로 구성되므로 임지가격은 일반적인 토지가격형성요인의 영향을 받는다. 본 연구는 임야에 관한 경매위험과 경매절차상의 특성 및 임야의 개별특성이 임야매각가율에 미치는 영향을 분석하기 위하여 경매위험모형을 설정하고, 임야와 관련한 가격형성요인을 반영한 임야매각가율 결정모형을 구축하였다. 본 연구의 실증분석 자료는 집행법원에서 2010년 1월부터 2019년 12월까지 매각되어 배당·종결된 30,000㎡이상의 강원도와 충청북도의 임야에 관한 매각자료를 이용하였다.

종속변수는 임야매각가율로 설정하고, 이에 영향을 미치는 독립변수는 경매특성, 경매위험특성, 지역 및 개별특성을 반영하여 t-test분석과 두 집단 이상의 평균간 차이의 통계적 유의성을 판단하는 통계적 분석방법인 일원변량분석(one-way ANOVA)을 실시하고 여러 개의 대비를 통해 동시에 비교하거나 혹은 표본이 다를 때 유용한 검정방법인 Scheffe의 다중범위 검정(Scheffe′multiple range test)을 통하여 실증분석을 하였다. 본 연구의 결과 임야의 경사도는 매각가율에 영향을 미치는 중요한 요인으로 확인되었고, 강원도와 충청북도는 인접한 지역이어서 충청북도와 강원도 간에 대체시장이 될 수 있는지 분석하였으나 두 지역은 매각가율에 차이가 없는 것으로 나타났다. 일반적으로 당해 임야에 대한 접근가능성 여부는 임야매각가율에 중요한 영향을 미치는 요인으로 작용할 것으로 추정하고 임도와 농로 및 도로를 통한 접근가능성이 미치는 임야매각가율에 대한 영향을 분석하였으나 두 지역 모두 유의미한 영향력을 확인하지 못하였다. 선행연구에서 경매위험요인으로 분류한 지분소유권과 지상권 및 분묘기지권의 임야매가가율에 때한 관계에서 유의미한 영향을 미치는 것은 지분소유권만으로 나타났다.

또한 본 연구에서 가공송전선에 관한 지상권과 법정지상권이 임야개각가율에 미치는 영향이 유의미한 결과로 나타나지 않은 것은 임야의 특성상 지상권이 설정된 임야의 매각사례가 적었기 때문인 것으로 해석된다. 본 연구는 위와 같은 분석결과에도 불구하고 가공송전선을 포함한 지상권과 접근가능성 및 임야의 경사도가 임야매각가율에 관한 영향력을 분석한 새로운 연구의 시도라는데 의미가 있다.