사업방식과 토지소유자 이해관계에 따른 신시가지 개발구역 지구단위계획 특성

개발방식과 토지소유자 이해관계에 따른 신시가지 지구단위계획을 비교했다.

본 연구는 도시개발 사업방식과 토지소유자의 이해관계 개입 여부에 따라 신시가지 개발구역의 지구단위계획이 어떤 특성을 갖는가를 이해하기 위하여 환지방식과 전면매수방식 개발구역 16개 사례를 대상으로 지구단위계획의 계획요소와 집행방식, 계획내용 등을 용지 유형별로 조사 분석하였다. 분석 결과 환지방식의 지구단위계획이 토지소유자 이해관계 때문에 계획요소의 종류, 용지별 계획요소의 수, 용도지역별 행위제한과 지구단위계획 사이의 차이 등 모든 측면에서 전면 매수방식보다 개발행위를 관리하는데 매우 소극적이라는 것이 밝혀졌다. 또한 토지소유자의 이해관계가 서로 다른 용지별로 지구단위계획을 분석한 결과, 환지방식에서는 개별환지 대상인 단독주택용지보다 집단환지 대상인 공동주택용지의 계획요소가 더 많으며, 행위제한도 용도지역별 도시계획조례보다 강화되는 경향을 나타내었다. 그리고 전면매수방식에서는 피분양자가 정해진 이주민택지나 협의양도인택지가 피분양자가 미정인 일반분양 단독주택지보다 계획요소가 더 적고, 행위제한도 완화되는 경향을 보이는 것으로 밝혀졌다.

This paper aims at understanding the features of district unit plans for new urban development areas that are assumed to vary with land acquisition methods and landowners’ interests. To this end, it took 16 case study areas to analyse their plans in terms of planning elements, plan contents and their implementation. The analysis reveals that district unit plans for land consolidation projects using replotting are inclined to employ weaker building design controls due to the original landowners’ interests than those for public land development projects, for which developers should purchase the whole land from original land owners.

In the former, it shows that the urban design guidelines for detached housing sites are weakly involved than those for apartment housing sites. In the latter, on the other hand, it reveals that the urban design guidelines for detached housing sites provided for the displaced people and original landowners are much less involved than those for detached housing sites sold to the general consumers.