인천시 기존시가지 지구단위계획구역내의 획지계획 개선방안에 관한 연구 = A Study on the Improvement of Lot Design in the existing Urban District Unit Plan Area in Incheon City

인천 기존 시가지 지구단위계획구역의 획지계획 개선방안을 연구했다.

지구단위계획은 도시계획수립 대상지역의 일부지역에 대하여 토지이용을 합리화 하고, 그 기능을 증진시키며, 미관을 개선하고, 양호한 환경을 확보하여, 그 지역을 체계적이며 계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획으로 신규 개발사업구역 뿐만 아니라 기존 시가지 내의 지구단위계획구역은 지속적으로 증가하고 있다. 지구단위계획의 부문별 계획요소 중에 획지계획은 행정주체의 도시계획적 판단에 의해 지구단위계획의 중요한 역할을 담당하게 되었고, 계획적 개발을 유도하기 위해 사유재산권의 제약이 수반됨에도 지속적으로 획지계획이 수립되고 있다. 조화로운 가로경관 및 쾌적한 도시환경 조성을 위해 일정규모의 건축물 입지를 유도하기 위해 획지계획을 수립하였으나, 현실적으로는 가로변중심의 획일적인 획지계획이 수립되어 개발실적은 매우 저조하고, 장점으로 주목된 정연한 가로경관의 조성도 획지단위 개발의 지연으로 그 효과를 파악하기 어려운 것으로 나타났다. 본 연구에서는 기존시가지 지구단위계획구역 내의 보행 및 차량의 밀집도가 높은 상업지역에서 획지계획이 수립된 주안역구역, 학익시장구역, 소래구역을 대상으로 획지단위의 개발이 지연되고 있는 현황 및 원인 등을 검토하고, 계획적․제도적 문제점 및 개선방안을 분석하였다.

대상지의 개발사업 지연요인으로 계획적 측면에서는 토지소유권, 필지 및 획지형상, 토지 및 건축물 이용현황등 기초조사 결과에 대한 반영이 미흡하고, 보행 및 차량의 통행 밀도가 높은 도로의 가각부 및 결절점등 반드시 필요한 지역이 아닌 대로변을 중심으로 획일적이고 정형화된 획지계획을 수립한 측면이 나타났다. 제도적 측면에서는 형식적인 주민의견 청취와 계획 및 결정내용에 대한 고지방법이 부족하고, 계획수립시 비용 및 시간적 한계점과 행정주체의 성과중심 문화와 순환보직제등의 한계점이 있는 것으로 나타났다. 이에 따른 개선방안으로는 계획적 측면에서 보다 상세한 기초조사 결과를 바탕으로 세밀한 획지계획을 수립하고, 건축적 계획요소의 적극적인 도입을 통한 3차원적 입체 계획을 통해 개발 전․후의 도시공간에 변화를 제시하고, 획지계획 수립 대상지를 반드시 필요한 경우에 한해 도로의 가각부 및 결절점등으로 제한하며, 가급적 동일한 토지소유자에 한하여 획지계획을 수립하도록 필요성을 제시하였다. 제도적 측면에서는 계획 및 결정내용에 대한 개별통지를 통한 고지방법의 제도화와 계획내용에 대한 충분한 공유를 통한 사회적인 합의안 도출의 필요성과 5년마다

수립하는 도시관리계획을 통해서 획지계획의 유지여부 재검토에 대한 제도화를 제시하였다. 본 연구에서는 인천시 기존시가지내 지구단위계획구역의 상업지역에서 획지계획이 수립된 지역에서만 검토했다는 점에서 한계가 있지만, 향후 기존 시가지내 지구단위계획구역의 획지계획 수립에 있어 본 연구를 참고로 사유재산권의 침해를 최소화 하고 반드시 필요한 지역에 한하여 획지계획을 수립할 수 있을 것으로 기대한다.

목 차 국문초록 i 목 차 iii 표 목 차 vi 그림목차 viii 제 1 장 서 론 1 1.1. 연구의 배경 및 목적 1 1.1.1. 연구의 배경 1 1.1.2. 연구의 목적 2 1.2. 연구의 범위 및 방법 3 1.2.1. 연구의 범위 3 1.2.2. 연구의 방법 4 제 2 장 이론적 고찰 5 2.1. 지구단위계획의 이해 5 2.1.1 지구단위계획의 정의 5 2.1.2 지구단위계획의 성격 5 2.1.3 지구단위계획구역 지정목적 6 2.1.4 지구단위계획의 내용 8 2.1.5 지구단위계획 수립절차 12 2.1.6 지구단위계획의 입안 및 결정절차 13 2.2. 획지계획과 공동개발제도의 고찰 15 2.2.1 획지계획 15 2.2.2 획지계획의 구분 17 2.2.1 공동개발의 개념 및 검토 대상지 선정기준 18 2.2.1 획지계획 면적산정 참고 자료 22 2.3. 지구단위계획구역 현황 23 2.3.1 인천시 지구단위계획구역 현황 23 2.4 선행연구의 검토 25 2.4.1 선행연구 분석 25 2.4.2 선행연구 검토 26 제 3 장 대상지 현황분석 29 3.1. 국토계획법에 의한 지구단위계획구역 현황 29 3.2. 대상지 현황 32 3.2.1 학익시장구역 35 3.2.2 주안역구역 39 3.2.3 소래구역 44 3.3. 개발현황 분석 53 3.3.1 필지수 및 필지규모에 따른 개발현황 54 3.3.2 접도조건에 따른 개발현황 55 3.3.3 필지 및 획지형상에 따른 개발현황 56 3.3.4 토지소유자 수에 따른 개발현황 57 3.3.5 건축물 이용현황에 따른 개발현황 58 3.4. 소결 61 제 4 장 획지계획의