不動産 賣買事故防止를 위한 法制硏究

부동산 매매사고의 유형을 살펴보고 이를 예방하기 위한 법제 개선방안을 연구했다.

개개인이 보유하고 있는 자산의 규모와 가치가 행복의 기준이라고 믿어지고 있는 현 시대에, 그 기준에 가장 부합한다고 여겨지는 실물자산이면서 우리나라 경제의 흐름과 정책적 방향성을 결정하는 중요한 부분을 차지하는 가장 큰 규모의 자산이 바로 부동산이다. 버블이라 불리는 과거 부동산 가치의 급격한 상승은 가격과 정책의 문제로 말미암아 현재의 젊은 세대들에게 큰 주거부담을 안겨주고 있으며, 경기침체의 근본적 문제의 상당부분을 차지하고 있기도 하다. 이러한 시장을 정상적이고 올바른 방향으로 이끌어 냄으로써 부동산의 실물자산으로서의 진정한 가치를 인정받을 수 있고, 국민들의 삶의 수준을 높이는 데에도 기여할 수 있을 것이다. 그러나 개별자산의 가치가 큰 만큼 사기범죄에 노출되거나, 계약의 법적효과를 잘 알지 못하여 피해를 보는 경우가 빈번하게 발생하고 있음에도 불구하고, 이에 대한 보호법제가 명확히 자리매김하고 있지 못하여 민·형사상 소송을 통해 긴 시간 고통을 겪거나, 생존과 시간의 문제 앞에 굴복하여 소중한 권리를 포기하는 경우도 많다. 우리나라는 헌법으로부터 자유시장 경제체제 하에서 계약자유의 원칙이 적용되는, 그러나 국가의 정책이 일부 영향을 미치는 제한적 자본주의 시장경제체제의 국가이다.

따라서 개개인 간의 거래가 자유롭게 체결되지만 이를 보호받을 수 있는가, 그렇지 않은 것인가에 대한 판단이 마치 선택의 문제인 것처럼 상당부분 개인에게 위임되어있다고 보아야겠지만, 국가는 정책적으로 그 실현의지에 따라 시장에 상당부분 개입할 수 있는 위치에 있다. 부동산매매에 있어 부동산중개제도를 통해 안전한 거래를 추구하지만 오히려 부동산중개인이 부동산사기범죄의 주체가 되기도 하고, 중개물에 대한 확인과 설명의무에 충실하기보다는 수수료수입의 목적으로 계약의 체결 자체에 중점을 두거나, 이런 사정들을 알았거나 알 수 있었음에도 불구하고 부동산매매 희망자는 자신의 주거문제의 해결을 위하여, 또는 일확천금의 감언이설, 업자들의 조직적 움직임에 현혹되어 위험에 노출된 상태로 계약의 당사자가 된다. 또한, 부동산매매를 위한 권리관계 확인절차에서 제대로 된 권리분석결과에 대한 확인 없이 대상물건의 등기부등본만을 확인하는 관행 때문에 등기되지 않는 권리에 의하여 매매사고에 휘말리게 되는 경우, 그리고 등기관의 심사업무에 있어 형식적 심사주의라는 입법주의의 문제점으로서 부실등기가 양산되고 있다.

본 연구는 부동산매매제도와 매매사고를 일반론적 관점에서 정리하고, 부동산중개업법의 현황과 문제점, 개선사항을 검토한 뒤 부동산등기법의 중요한 쟁점인 등기심사업무와 공신력문제에 대한 검토를 통해 우리나라의 현실에 맞는 부동산매매사고 방지를 위한 법제 개선안을 마련코자 하는 데 그 목표가 있다. 부동산매매 보호법제가 올바르게 정착되기 위해서는 계약체결이 자유롭더라도 그에 대한 기망행위가 불가능하도록 다양한 법적 보호장치 또는 보호정책이 동시에 법적효력을 미칠 수 있어야 한다. 허위계약으로 이득을 취하려는 사기범죄와 매매계약자의 불리함을 알면서도 금전적 이득을 목적으로 계약을 중개하는 중개인, 그리고 부동산 중개행위의 불법성, 부실등기, 인터넷 포털사이트를 통한 허위매물게시행위, 부동산시장의 불안정성 때문에 상대적 약자로 전락한 임차인, 기획부동산 등 일확천금을 보장하는 듯한 뉘앙스의 분양광고의 문구에 현혹되어 사기거래의 피해자가 되거나 분양과 관련된 건설업체들의 도산으로 자기재산권을 행사하지 못할 위기에 처하는 등 여러 유형의 피해에 대한 적시성 있는 손해배상, 법적제재가 필요하고, 형사법상으로도 강력한 대응을 하여 선의의 매매거래자들을 보호함으로써 국민의 재산권에 대한 법적보호기능을 강화해야 한다.

그러나 바람직한 법제의 개선은 사후적인 처벌의 강화 이전에 안정성 있는 법적절차에 의거하여 안전한 부동산매매거래가 이루어질 수 있는 환경을 마련하고 정착시키는 데 있다고 생각한다. 이를 위하여 대부분의 국민들이 부동산매매의 보호를 위하여 이용하는 부동산중개업법의 실질적 효과를 강화할 수 있는 절차적 개선이 필요하며, 공인중개사들의 전문성을 강화하여 전문직업인으로서의 자긍심을 고취시키고, 중개에 대한 의무이행사항에 대한 실효성 있는 검사제도를 도입하는 등 질적개선에 대한 노력도 필수적이다. 또한 무엇보다도 권리변동의 공시제도인 등기제도의 공신력을 확보함으로써 등기부의 확인만으로도 진정성있는 안전한 매매가 이루어질 수 있어야 할 것이다. (주제어 : 부동산매매, 공인중개사법, 부동산등기법, 매매사고)