건축법령 위반건축물의 개선방안에 관한 연구 : 서울특별시 소규모 건축물 중 주거용을 중심으로

서울시 소규모 주거용 위반건축물의 개선 방안을 검토했다.

우리나라는 1970년대 이후 본격적인 산업화와 도시화를 거쳐 오면서 많은 발전이 있었다. 80년대에는 도시화로 인하여 인구가 수도권에 계속적으로 집중되면서 주택난이 발생하였고 정부에서는 주택부족현상을 해소하기 위하여 1989년에 수도권을 중심으로 5대 신도시개발을 추진하였으며 신도시 주변에도 건축물이 기하급수적으로 늘어나게 되었다. 그러나 법제도적인 측면에서는 그 속도를 따라올 수 없었기 때문에 법을 무시한 무분별한 개발이 이 시기에 많이 발생하였다. 당시 ｢건축법｣은 지금처럼 엄격하지 않았고 건축기술의 한계와 건축물의 불법적 이용 등으로 인하여 건축물의 안전에 대한 문제점이 끊이지 않았다. 1980년대에는 건축법령을 위반한 건축물의 수가 급증하였고, 대부분 경제적인 사정 등의 이유로 시정이 어려웠기 때문에 이를 합법화 시켜주는 양성화 법안을 제정하여 1985년 6월 30일까지 450,871동을 합법화 시킨 전례가 있었다. 그러나 이는 건축법을 어겨도 처벌이 미비하고 시정명령을 받고도 시정하지 않고 기다리면 언젠가는 양성화조치로 합법화 할 수 있다는 기대심리가 부작용의 결과로 이어지게 되었다.

건축물의 건축행위에서부터 건축법을 위반하거나, 건축물이 완공되어 사용승인 이후 건축법을 위반하는 등 위반건축물은 건축주 등이 위법의식 없이 자행하여 지속적으로 발생하고 있으며 이에 따른 인근 주민의 피해와 경제적인 측면에서 부당이득을 초래하고, 건축물의 안전에도 취약하다는 문제점을 항상 안고 있다. 서울시 25개 자치구에서 발생된 위반건축물의 현황을 살펴보면 2010년부터 2012년까지 매년 15,000동 이상의 위반건축물이 적발되고 있으며 면적증가 등을 목적으로 하는 무허가유형이 10,000동 이상으로 주를 이루고 있다. 최근 2012년도의 위반건축물은 2011년도 대비 약 7.7%가 증가하여 해마다 조금씩 증가추세에 있다. 본 연구는 건축물의 위법사항이 발생되면 점검 및 민원을 통하여 단속을 하고 건축주고발 등의 조치 그리고 시정단계 등 반복적으로 일어나는 악순환의 고리를 끊고 제도적인 부분의 문제점을 살펴보고 건축물의 불법적 이용 등으로 인한 건축물의 안전을 도모하고 인근 건축주 등의 직·간접적인 피해의 발생과 법질서문란 등을 방지하기 위하여 법제도적인 측면에서 개선방안을 제시하였다.

위반건축물 적발시에는 ｢건축법｣ 등에 의거하여 시정할 때까지 지속적이고 강력한 법집행이 요구되지만 위반행위에 따른 행정조치가 미비할 시에 위반 건축행위자는 법집행에 의하여 불이익을 받게 되더라도 경제적 이익이 크다면 위반행위를 하는 현상을 보이고 있다. 따라서 위반건축물에 대한 연구 결과 건축사 업무대행제도의 문제점, 건축관련 법규체제의 복잡성, 경제적 이득만을 고려한 무분별한 위반행위, 적발의 어려움, 현행법제의 한계, 이행강제금 부과기준의 미흡성 등이 위반건축물의 발생을 야기하는 문제점이 되고 있으며, 이러한 문제점을 해소하기 위하여 도출한 효율적인 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 건축전문 공무원제도를 도입해야 한다. 관공서 건축관련 부서에 건축분야에 전문적인 지식과 자격을 갖춘지만 배치시켜 건축사에게 대행하는 업무를 관공서에서 처리함으로써 공신력을 높여 건축물의 안전을 도모하고 전체적으로 건축물의 품질이나 성능수준을 향상시키는 등 업무를 효율적이고 전문적으로 처리할 수 있는 제도가 필요하다. 둘째, 복잡한 건축관련법령을 간소화해야 한다. 건축행위을 하기 위하여 적용되는 법령은 다양하고 복잡하며 각각 다른 행정부서에서 담당하고 있지만 내용도 상이하고 상충되는 부분도 있으며 분산된 법령을 통·폐합하여 통합정비하고 단순화하여 행정절차의 간소화를 도모함은 물론 담당부서의 일원화가 이루어져야 한다.

즉 민원창구와 행정담당부서의 일원화는 물론 법령내용의 합리화에 맞는 건축기준을 마련하여 여러 관련법령에 분산되어 있는 사항을 건축기준으로 마련해야 한다. 셋째, 공익광고 등을 통하여 위반건축물에 대한 인식을 높여야 한다. 위반건축물에 대한 인식이 일반인들에게는 매우 취약하고, 이를 악용하는 최초의 건축주가 상당하다. 공익광고 및 중개업소에 홍보포스터를 배포하여 게재하게 하는 등의 다각적인 방법으로 위반건축물에 대한 인식률을 높인다면 일반인들도 위반건축물의 육안구별이 쉬워지고, 똑똑해진 일반인들을 대상으로 위반건축물을 분양하는 등의 행위는 어려워지기 때문에 원초적으로 발생을 방지하는 수단이 될 수 있다. 넷째, 점검·단속을 위한 건축지도원의 권한을 강화해야 한다. 건축지도원의 건축물 점검행위에 있어서 최소한 건축물의 공용공간에 대한 출입은 자유롭게 할 수 있는 강력한 권한을 부여해야 한다. 다섯째, 양성화대상 건축물을 제한해야 한다. 정부에서 주기적으로 시행하는 ｢특정건축물 정리에 관한 특별조치법｣이 건축주 등이 악용하여 고의적으로 위반건축물을 발생시키는 요인이 되고 있다.

앞으로 시행할 ｢특정건축물 정리에 관한 특별조치법｣에서는 대상건축물의 사용승인일의 기준을 한정함으로써 사용승인일의 시점을 지정하고 그 시점 이후 새로이 건축된 위반건축물에 대한 양성화 조치를 더 이상 하지 않겠다는 강력한 규제로 전환하여 건축주 등이 양성화 기대심리와 경제적 이득을 위해 위반건축물을 양산하는 결과를 원초적으로 차단하여 위반건축물의 발생을 방지하는 효과가 제고될 것이다. 여섯째, 이행강제금 부과기준을 강화해야 한다. 현 건축주뿐만 아니라 소유권보존등기를 한 최초의 건축주까지 이행강제금을 부과하는 제도를 도입하고, 마지막 양성화조치기간 이후 사용승인 받은 위반건축물에 대하여는 시정명령을 이행할 때까지 부과회수를 제한하지 않고 부과할 수 있도록 개정한다면 위반건축물의 발생을 방지하는데 큰 개선효과를 기대할 수 있다. 건축물에 대한 준법의식이 부족하다면 건축법의 의미는 형식적인 것에 불과하지만 현행보다 더욱 강력한 법령과 행정력을 갖춘다면 위반건축물에 대한 발생억제에 큰 효과를 가져다 줄 수 있으므로 위반건축물의 개선방안에 관한 지속적인 연구와 적용이 필요함을 강조한다.

제 1 장 서 론 1 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1 제 2 절 연구의 범위 및 방법 5 1. 연구의 범위 5 2. 연구의 방법 6 제 3 절 선행연구의 고찰 7 1. 선행연구 검토 7 2. 선행연구와의 차이점 9 제 2 장 위반건축물에 대한 일반적 고찰 11 제 1 절 위반건축물의 정의 11 제 2 절 건축법 관련규정 11 1. 관련 법제 변천과정 11 2. 소규모 건축물의 개념 12 3. 근거법령 14 제 3 절 이행강제금 제도의 의의 및 특성 17 1. 이행강제금의 의의 17 2. 이행강제금의 도입과정 17 3. 이행강제금의 법적성질 19 4.이행강제금의 적용범위 25 5. 이행강제금의 산정기준 27 제 3 장 위반건축물의 현황 및 사례분석 29 제 1 절 위반건축물의 현황분석 29 1. 위반건축물의 실태 및 현황 29 2. 위반건축물의 발생원인 29 3. 위반건축물의 현황분석 32 제 2 절 위반건축물의 주요 위반사례 및 분석 41 1. 면적증가 41 2. 구조변경 44 3. 용도변경 46 제 3 절 시사점 48 제 4 장 위반건축물의 발생원인과 개선방안 49 제 1 절 위반건축물의 문제점 49 1. 건축사 업무대행제도의 문제점 49 2. 관련 법령 체제의 복잡성 등의 문제점 49 3. 경제적 이득만을 고려한 무분별한 위반행위 52 4. 점검·단속의 어려움 등의 문제점 54 5. 위반건축물 양성화제도의 문제점 55 6.이행강제금 부과기준의 미흡성 57 제 2 절 위반건축물의 개선방안 60 1. 건축전문 공무원제도 도입 60 2. 건축관련법령 간소화 61 3. 공익광고 등을 통한 위반건축물 인식 함양