결합개발제도가 재정비촉진사업에 미치는 기대효과에 관한 연구 : 주민 기대 개선효과와 촉진계획 비교를 중심으로

결합개발제도가 재정비촉진사업에 미치는 기대효과와 손익 조정을 분석했다.

결합개발제도는 용도지역의 변화만으로 토지소유자가 막대한 이득(개발이익)을 가지는 측과 장기간 개발제한에 묶여 재산상 손해를 보는 양측의 손익조정 장치, 즉 개발이익을 환수하고 개발 손실을 보상하여 사회적 갈등을 해소하고 균형발전을 꾀할 수 있는 조정적인 제도의 필요성에서 출발하였다. 이러한 맥락에서 향후 도시 내 개발 사업이 진행되는 다양한 지역에서 손익 및 갈등 조정과 균형발전을 위한 효율적인 방법으로 결합개발제도를 적극 활용할 만하다. 본 연구는 현재 재정비촉진지구 내 결합개발제도가 어떻게 운영되고 있는지를 살펴보고, 결합개발제도가 재정비촉진사업에 미치는 기대효과 분석 결과를 토대로 앞으로 더 다양한 지역에서 결합개발제도를 적용하는 계기를 마련함으로써 제도 활성화에 기여함이 목적이다. 결합개발제도가 재정비촉진사업에 미치는 경제적, 환경적, 사회적 효과를 살펴보고자 결합개발제도가 최초로 적용되고 있는 서울시 이문·휘경재정비촉진지구 내 이문3구역을 중심으로 같은 지구 내 6개 재정비촉진구역에 대한 재정비촉진계획과 사업현황을 비교 분석하였고, 주민 설문조사를 통한 실증연구를 진행하였다.

또한 효과 분석을 위하여 경제적(상한용적률, 기반시설부담률, 사업기간), 환경적(구릉지구역의 상한용적률과 높이제한을 통한 경관보호), 사회적 측면(주민 기대 개선효과)에서 각각의 지표를 설정하였고, 각 지표별로 결합개발제도가 재정비촉진사업에 미치는 기대효과 정도를 살펴보았다. 경제적 측면에서는 결합개발구역인 3-1구역이 주변의 역세권 구역에 비교해 15.8%의 인센티브용적률을 부여받았고, 기반시설부담비율도 3.3% point 감소효과를 거두었으며, 사업기간의 경우 이문1구역에 비교해 늦어지고 있지만 타 구역과 비슷한 시기에 진행되고 있는 것으로 나타났다. 환경적 측면에서 결합개발구역인 3-2구역의 상한용적률 90%, 최고 높이 4층 이하가 적용됨으로써 주변 구역과의 조화로운 스카이라인의 제공뿐만 아니라 구릉지 경관보호 효과를 가져다주었다. 사회적 측면에서 현재 결합개발구역 주민 간의 주거만족도 수준(이문3-1구역 평균 만족도 2.9, 이문3-2구역 평균 만족도 2.8)이 불균형적이고 낮게 나타났지만, 결합개발제도가 적용됨으로써 이문3-1구역(3.2)과 이문3-2구역(3.3) 주민 모두는 재정비촉진사업의 개선효과 수준을 높게 평가하고 있었다. 특히 이문3-1구역(3.6)과 이문3-2구역(3.8) 주민들은 부동산 자산가치의 상승을 결합개발제도 적용 시 가장 큰 개선효과로 평가하고 있었다.

이상의 효과 분석 결과를 볼 때, 재정비촉진사업에 적용되는 결합개발제도는 경제적, 환경적, 사회적 측면 모두에서 효과적으로 운영되고 있으며, 앞으로 결합개발구역 간 불균형 해소와 재정비사업을 촉진할 수 있는 제도로서 기여할 수 있을 것으로 보인다. 본 연구는 아직 결합정비사업이 최종 완성되지 않은 상태에서 제도의 효과 분석이라는 시간적 한계를 가지고 있다. 현재 시범사업으로 진행 중인 결합개발구역의 촉진계획과 사업기간 등에서 변동이 있을 수 있으므로, 결합개발제도의 명확한 효과검증을 위해서는 결합정비사업이 완료된 이후 이러한 변수들의 변동이 없는 상태에서 경제적, 사회적, 환경적 효과를 분석해 볼 필요가 있다. Korea has tried to preserve cultural property and natural landscape by zoning areas. However, the zoning of the cultural property protection, the hilly district and the green belt areas that restrict residents’ property rights have brought about many problems continuously like real estate speculation and regional disparities even in the same district.

Moreover, the doughnut phenomenon of an old downtown came to occur as the unbalance of the residential environment between the new street and the existing street becomes deepened in case of large cities including Seoul for the years. The conjoint renewal program was established as an urban management policy to resolve these problems and to preserve a city's scenery and to improve residential environment. The study aims to review the renewal promotion project and the actual condition of the conjoint renewal program(CRP) and to analyze the impact of CRP on the renewal project.

The study offered an analysis of the case of the renewal promotion area such as Imoon·Hwigyeong of Dondaemun-gu to which it was applied for the first time in Korea. According to the study, it was found that CRP resulted in the incentive Floor-Area-Ratio (FAR) 15.8% increase in the rate. And CRP had the sharing rate of infrastructure went down and the project period was managed properly in the urban renewal project. Likewise, CRP improved the economic impact on the Renewal Project. Second, the environmental impact of CRP contributed to preserve the landscape of hilly areas and the neighboring areas so that FAR should be under 90% and the height under 4 floor.

Third, the social impact of CRP contributed to raise the residents' expected improvement effect level for CRP on the renewal project. Especially, Imoon 3 area's residents expected that the property values would be increased such as CRP's effect on renewal project. The CRP is the remarkable program because that can be effective in executing the renewal project. It is expected that this system will contribute to the revitalization of the renewal project as it comes to take root in our society.