집합건물법상 구분소유와 공용부분에 관한 개선방안 = Reform Proposals for Sectional Ownership and Common Elements under Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings

집합건물법상 구분소유와 공용부분의 제도 개선을 제안했다.

전 세계적으로 19세기의 산업화, 20세기의 근대화와 도시화 이후 대규모 집합건물의 증가로 집합건물에 대한 규범적 담론에서 관습과 관례를 넘어, 집합건물법이 법적 주체들인 공동체가 받아들일 수 있는 정당성과 특정한 방식으로 제정되고 집행되는 합법성을 갖추면서 사회적으로 타당해졌다. 도시 성장과 집합건물의 증가는 경제발전의 상징으로 자생적인 사회·경제적, 문화·제도적 체계로 진화되면서 가치와 규범의 통합체계도 진전시켰다. 가치는 개인이나 집단내의 행위를 사회화로 이끄는 데 초점을 두지만, 규범은 개인 간 또는 집단 간 상호작용을 사회통합의 관점으로 규제하는 데 목적이 있다. 오늘날 집합건물에 관한 규범은 시대적으로 다양하게 변화하고 있는 도시건축환경에서 ‘사회의 사실적 존재요소’로 보는 관점에서 종합적으로 고려하여 법과 법 현상을 분석할 필요가 있다. 집합건물법은 국민의 집합건물에서의 삶이라는 사회의 사실적이고도 현상적인 요소에 접근하면서 법의 규범적 목표와 도덕적 자기 이해를 동시에 고려해야 한다. 이러한 연유로 이 연구는 집합건물에 관한 현황통계와 자료 등을 통해 분석하고, 집합건물법에 관한 학설과 판례 및 외국 법제의 동향, 그리고 실무상의 문제점을 검토하여 구체적인 입법적 대안을 모색해 본다. 한국의 대도시는 20C 중반 이후 세계적으로 유례가 없을 만큼 단기간에 발전한 현대도시의 모범이다.

도시는 교통로를 따라 건물이 들어서고 사람이 몰리면서 번영하는데 한국은 유난히 집합건물이 많다. 구미 열강들과 비교할 때 집합건물에 관한 입법은 매우 늦었고, 그나마 일본법을 답습한 형태로 출발하였다. 유엔（UN）은 전 세계적으로 도시화율이 2018년 55%에서 2050년 68%로 증가할 것으로 전망하였고, 2023년 세계주택통계자료에 의하면 전체 주택 중 집합건물의 비율은 유럽（EU）이 약 48%, 미국은 약 14%, 일본은 약 40% 내외인 데 비해 한국은 79%가 넘고, 그중 대도시는 거의 90%에 달한다. 집합건물법 제정이 논의된 1980년의 공동주택 비율이 8% 정도였으니, 46년여가 지나는 사이 거의 10배나 증가한 셈이고, 2026년 현재 한국의 모든 건축물 중 집합건물 구분소유권의 비율은 73%에 달한다. 그 사이 규율대상인 집합건물만 늘어난 게 아니라, 한국은 경제적 발전과 더불어 사회적·문화적으로도 급변하였고, 세계적인 IT 기술을 선도하며 정보화 사회와 속도의 시대를 열어가면서 집합건물을 둘러싼 여러 환경이 사용자 및 인구구조 변화와 함께 시대적으로 대전환기를 맞고 있다. 이제 집합건물은 우리의 삶에서 주거든 일터든 거의 모든 이에게 일상의 물리적 환경이 되었다. 인구의 도시집중에 따른 도시화와 고밀도 개발은 앞으로도 집합건물을 더욱 증가시킬 것이다.

집합건물에 관한 규율은 민법에 근거하여 기본적으로 1984년 제정한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률（약칭: 집합건물법）에 두고 있으나, 그간 수차례 개정에도 불구하고 구분소유와 관리에 대하여 합리적 실효성 측면에서 현실과의 괴리로 여전히 사회적 갈등과 법적 분쟁으로 문제가 제기되고 있다. 특히 주택법과 공동주택관리법으로 상호보완적 규율이 가능한 공동주택에 비해 상대적으로 집합건물의 구분소유에 관한 체계적 규율은 미흡한 편이다. 집합건물법은 규범적으로 소유와 관리의 큰 틀에서 집합건물 생애 전반과 사용 및 유지관리에 대해 합리적 규율로써 사적 자치를 보장하고 공동체 구성을 활성화하는 데 그 목적이 있다. 그러나 집합건물의 급속한 확산과 진화에 따른 법제의 미비나 불투명함과 실효성의 문제는 소유자와 사용자 간이나, 같이 사용하는 집합건물 내 거주민 간의 갈등과 분쟁, 그리고 사회·경제적 다양화에 대한 사용자 욕구의 미반영 등으로 혼란을 더하고 있다. 집합건물을 둘러싼 여러 환경의 변화에서 집합건물의 관리 법제에 대한 분석과 개선방안 등에 대한 논의와 연구는 이미 다수의 성과가 있다. 이에 비해 집합건물의 소유관계 법제 개선 연구는 상대적으로 부족하여, 이 논문은 그에 대한 동시대적 변화 반영에 초점을 두고 살펴보았다. 특히 민원 갈등과 분쟁 및 소송 실무에서 나타난 비중이 큰 범주에 연구의 주제를 집중하였다.

그에 따라 집합건물법의 소유에 관한 법제 현황에서 시급한 해결이 요구되는 문제점과 그에 대한 개선 방향을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 구분소유에서 주거·숙박용 집합건물은 단독주택에 맞먹는 엄격한 독립성이 요구되나 상업용 집합건물은 구분점포의 용도가 사회·경제적 요구로 매우 다양하게 진화·발전되어 구분소유에서 구조상 독립성 요건과 상업적 용도를 완화·개방할 필요가 있다. 둘째, 공용부분에서 재건축뿐만 아니라 권리변동 있는 공용부분의 변경（리모델링）에 대하여도 요건과 절차를 합리적으로 규정하여 현실적으로 충족이 쉽지 않은 결의요건을 완화하고, 활성화가 요구되는 노후·불량 건물을 효율적으로 현대화할 수 있도록 절차를 개선해야 한다. 셋째, 일부공용부분에 대한 구분과 판단을 명확화하는 구체적 기준을 제시하여 공용부분의 사용과 재산권 행사에서 구분소유자 간의 갈등과 분쟁을 해결하고, 구분소유권의 성립과 존속에서 물적 지배의 범위를 명확히 확인할 수 있는 공시성과 신뢰 요건을 확정적으로 완성할 수 있도록 정교한 전자설계도서（CAD） 등의 디지털 작업 도서를 활용하여 건축물현황도를 작성하게 할 필요가 있다. 그리고 건축물대장에 구분소유권의 목적에 해당하는 전유부분과 함께 공용부분을 전체공용부분과 일부공용부분으로 구분 표시하여 등록하도록 그 작성（표시）방법의 개선이 우선하여 필요한 실정이다.

집합건물법은 공법적 성격인 주택법이나 공동주택관리법과 달리 사적 자치에 방점을 둔 사법적 성격이기에 규제보다는 국가의 개입과 간섭을 최소화하고, 필요한 부분에 한하여 체계적인 신뢰 기반의 제도로서 포괄적 네거티브（negative） 규제 시스템으로 관리되어야 한다. 따라서 이 논문에서는 앞서 언급하여 짚어본 문제점을 중심으로 집합건물을 둘러싼 환경변화에 관한 최근의 현황통계와 자료 등을 분석·검토하고, 집합건물법에 관련된 학설과 최근 판례, 외국 법제의 동향 및 실무상의 문제점을 종합하여 구체적인 입법론적 개선방안을 다음과 같이 제시한다. 첫째, 건물의 구분소유 관련 조항으로 제1조 및 제1조의2는 자생적인 경제적 변화에 대응하여 구분점포의 용도제한과 경계표지 설치를 폐지하고, 주거와 숙박용 집합건물 외에는 구조상 구분이 없더라도 이용상 독립성을 갖추면 구분소유권을 인정한다. 더하여 대규모 다원적 복합구조가 보편화한 집합건물의 등장으로 구분소유의 대상과 성립에 더는 필요치 않은 1동의 건물 요건은 삭제한다.

둘째, 공용부분의 변경 관련 조항으로 노후불량 집합건물의 재생과 변경에 관한 제15조의2는 자생적인 사회적·문화적 변화에 대응하여 일반법령에서 보편화한 리모델링 개념으로 용어를 통일하고, 현시대 공동체 문화의 쇠퇴와 사회관계성을 고려하여 이미 외국 법제에서는 간소화한 결의요건의 실질적 충족이 쉽도록 제47조 재건축 결의 규정과 함께 결의요건비율을 완화한다. 셋째, 구분건물의 건축물대장 관련 조항으로 제10조의 공용부분의 귀속 규정에서 일부공용부분에 대한 정의를 구체적으로 명시하여 집합건축물대장에 전체공용부분과 구분 표시함으로써 그 판단기준을 명확히 하도록 하고, 제54조 및 제56조는 자생적인 기술적 변화에 대응하여 디지털 도서로 작성된 건축물현황도의 공시능력 확보를 위해 전유부분 건축물현황도의 작성 및 필수표시사항을 등록사항으로 규정하고, 정부의 디지털 데이터 플러그인 시스템에 대비한다. 이상의 개선방안을 종합정리하여 집합건물법 개정안 대비표를 도출한다. 개정안을 통하여 집합건물법의 동시대적 실효성을 확보하고, 특히 집합건물의 구분소유와 공용부분에 대한 법제의 비효율성과 불투명성을 개선하여, 구분소유관계 전반에 관한 규율을 합리적이고 명확히 하도록 한다.

이로써 도시와 집합건물에서 삶의 질이 고양된 정주 환경 조성에 이바지하고, 실정법적으로 구분소유자의 권리를 보장하여 거주민의 커뮤니티를 활성화하고 집합건물에 연관된 우리 사회의 갈등과 분쟁이 해소되도록 한다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 1 제2절 연구의 목적과 필요성 7 1. 연구의 목적 7 2. 연구의 필요성 8 제3절 연구의 범위 및 방법 11 제4절 논문의 구성 13 제2장 구분소유와 공용부분에 관한 환경의 변화 16 제1절 집합건물의 구분소유와 공용부분 16 1. 구분소유 및 공용부분 법제 16 2. 집합건물 대상의 적용 법령 29 3. 집합건물의 현황통계와 사회적 지표 33 제2절 구분소유와 공용부분에 관한 판례의 동향 38 제3절 외국 법제의 동향 46 1. 외국 구분소유법제의 고찰 46 2. 외국 구분소유법제의 시사점 69 제4절 구분소유와 공용부분에 관한 법제 개선 방향 72 제3장 건물의 구분소유에 관한 개선방안 76 제1절 구분소유 용도·경계에 관한 문제점 76 1. 집합건물과 구분점포의 변천 76 2. 구분점포 용도의 복합화 79 3. 구분점포의 경계와 가변 활용 83 제2절 구분소유 용도·경계의 법적 쟁점 분석 89 1. 구분소유관계의 개선 필요성 89 2. 건물의 구분소유(법 제1조) 91 3. 상가건물의 구분소유(법 제1조의2, 제57조) 100 제3절 구분소유 용도·경계 관련 개선방안 107 1. 건물의 구분소유(법 제1조)의 개정안 107 2. 상가건물의 구분소유(법 제1조의2, 제57조)의 개정안 112 제4장 공용부분에 관한 개선방안 114 제1절 공용부분에 관한 문제점 114 1. 공용부분의 변경과 리모델링 활성화 114 2. 결의와 절차 119 제2절 공용부분의 변경과 권리변동의 법적 쟁점 분석 132 1. 건물의 노후화와 유지관리 132 2. 권리변동 있는 공용부분의