공공리츠 상장 활성화에 관한 연구

공공리츠의 상장 활성화를 위한 방안을 연구했다.

우리나라 정부는 2001년부터 부동산투자회사법을 제정하여 건전한 부동산 시장을 만들기 위해 노력하고 있지만, 아직 그 실현 방법인 리츠 상장은 미비한 상태이다. 정부는 리츠의 규모를 확대하기 위해 2013년부터 임대주택에 대한 투자를 공공기관도 할 수 있도록 공공리츠를 제도화 하였다. 2019년부터는 각종 세제 혜택의 부여 효과로 대기업을 중심으로 한 리츠 상장이 늘어, 2018년까지는 4개였던 상장리츠가 2021년 상반기에는 13개로 증가하였다. 부동산관련 공기업(한국토지주택공사, 지방도시개발공사, 주택도시보증공사 등)이 리츠의 출자자로 참여하면서 위탁관리리츠로 운영하고 있는 공공리츠가 전체 리츠자산의 34%를 차지하고 있지만, 이들은 사모리츠로 공공리츠에 투자한 기관이 자금을 회수하기 위해서는 배당금 수령이나 청산을 해야 하는 등 한계가 있다. 한편, 공공리츠가 아직 상장되지 않아 금융시장을 통한 자금 회수가 이루어지지 않을 뿐 아니라, 일반투자자가 접근하기에도 아직 어려운 실정이다. 공공리츠가 상장된다면 일반국민들이 쉽게 투자할 수 있을 뿐만 아니라, 중위험 중수익을 실현할 수 있는 투자처로 인식되어 시장 참여자들의 다양한 포트폴리오 구성도 가능할 것으로 기대된다. 또한 공공기관들도 금융시장을 통한 자금회수가 가능해져 부동산 가격안정과 기간산업에 대한 투자가 원활화 될 수 있을 것으로 본다.

앞선 선행연구들은 리츠 활성화, 수익성 및 상장방안에 관한 내용으로 일반리츠를 대상으로 연구되어 공공리츠의 상장에 대한 연구가 미비한 상황이다. 따라서 본 연구는 공공리츠 상장 활성화와 개선요인을 연구하여 그 방향을 제시하고자 하였다. 이를 위해 본 연구는 리츠에 대한 이론적 고찰과 전문가그룹을 중심으로 한 설문 자료를 수집하고 분석을 통해 국내 자본시장에서 공공리츠 상장 활성화에 대한 개선 요인을 도출하고자 하였다. 연구 설계는 공공리츠와 관련된 전문가들을 대상으로 인터뷰를 통한 예비조사를 통해 FGI(Focosed Group Interview; 전문가 집단 인터뷰)설문을 완성하였고, 이를 바탕으로 한 AHP(Analytic Hierarchy Process; 계층적 의사결정방법) 분석을 시행하였다. 그리고 설문에 대한 정규성 검정과 요인별 비모수 상관분석을 진행하였다. 선행연구와 FGI 설문을 통해 제시된 요인들을 실증 분석한 결과에 따르면 공공리츠 상장 개선요인 지표로는 상장규제, 규모확대, 세제 혜택 부여(수익성)의 세 가지로 정리할 수 있다. 먼저, 리츠 상장 활성화를 위한 상장규제에 대해서는 매출액 기준완화, 소유한도 완화, 공모주식 한도 완화가 필요한 것으로 나타났다. 둘째, 리츠의 규모 확대는 제도적으로 모자리츠 확대, 리츠 M&A 확대, 업리츠 확대를 통해 이룰 수 있는 것으로 보였다.

마지막으로 공공리츠가 현재 가지고 있는 수익성 확보를 위해서는 세제혜택인 법인세 감면, 배당·양도소득세 등의 소득세 감면과 지방세 감 면이 필요하다고 볼 수 있다. AHP분석 결과 상위요인 중에서는 세 가지 요인 중 ‘세제혜택’이 가장 중요도가 높은 것으로 나타났으며, 하위요인 아홉 가지 중에서는 ‘지방세 감면’이 가장 중요도가 높은 것으로 나타났다. 이는 정부의 직접적인 세제혜택의 제도개선이 필요함을 보여주고 있다고 할 수 있다. 각 하위요인별 분석에서는 먼저, 상장규제 요인에서는 공공리츠가 투자하고 있는 다수의 임대주택리츠의 상장을 용이하기 위해서는 매출액 기준 완화가 중요한 요인으로 나타났다. 소유한도 완화와 공모주 한도 완화가 매출액 기준 완화의 중요도보다 조금 낮게 나타난 것은 공공리츠가 사모리츠의 형태로 운영되는 제도적 한계가 존재함을 보여 준다고 할 수 있다. 규모확대 요인에서는 연기금이나 공기업이 앵커리츠의 역할을 수행하면서 앵커리츠를 모(母)리츠로 한 다양한 리츠를 파생시킨 자(子)리츠의 활성화 필요성을 보여주고 있다. 세제혜택 요인에서는 공공리츠가 장기간 운영되는 과정에서 수익성을 확보하고 적정 배당률을 달성하기 위해서는 취득세, 재산세 등의 지방세 감면이 지속해서 필요함을 시사하고 있다고 볼 수 있을 것이다.

본 연구는 공공리츠의 인식을 제고하여 공공리츠 상장을 통한 자본시장과의 긴밀한 연계로 실물자산의 금융화와 부동자산의 유동화를 통해 부동산 시장의 안정화를 도모하는데 기여하고자 한다. 공공리츠에 대한 일반투자자들의 접근성을 용이하게 하여 투자기회를 제공하므로써 건전한 부동산투자기회를 확대하는데도 도움을 주고자 하였다. 또한, 실물 부동산 시장의 왜곡현상을 완화하여 국가경제 발전의 토대를 마련하는 데 있어 정책적 시사점을 도출하고자 연구하였다. Korea has been trying to create a healthy real estate ecosystem by enacting the Real Estate Investment Company Act since 2001, but the listing of REITs as a method of realization is still not sufficient enough. In order to expand REITs, the government has instituted public REITs so that public institutions can invest in rental housing from 2013.

Since 2019, due to the effect of various tax benefits, the number of REITs listed has increased mainly centered around large corporations, and the number of listed REITs increased from four in 2018 to thirteen in the first half of 2021. Although public REITs account for 34% of the entire REITs assets, there still are limitations like the case that institutions which invested through private REITs have to take a step of dividend or liquidation in order to generate a return on investment. On the other hand, because public REITs have not gone public yet, it is not possible to recover funds through financial markets, and it is still difficult for general investors to approach.

If public REITs go public, it is expected that not only the general public can easily invest, but also it will be recognized as an investment destination that can realize middle-risk middle-income, and it will be possible to let market participants organize various portfolios. In addition, public institutions would be able to recover funds through financial markets, which will enable real estate stabilization and smooth performance in investment in key industry. However, while previous studies have been conducted mostly on such contents as market vitalization, profitability and listing of private REITs, hardly has research on the listing of public REITs been made.

Therefore, this study tried to suggest the direction of public REITs listing by studying market activation and its improvement factors. For this purpose, this study aims to draw improvement factors for public REITs listing in the domestic capital market through theoretical consideration of REITs by collecting questionnaire data focusing on expert group and analyzing it. The research design was completed by conducting a preliminary survey through the interview with experts related to public REITs, and the analysis of AHP(Analytic Hierarchy Process; Hierarchy Process) was conducted based on the FGI (Focus Group Interview) questionnaire.

And normality test and nonparametric correlation analysis by factor were conducted for the questionnaire. Groups of experts for the survey consisted of public institution workers who run public REITs, researchers of the associations that study REITs, and experts from financial institutions or accounting firms that list and trade REITs. Some improvement factors for stock listing of public REITs were derived based on the contents of FGI.

As for the improvement factors, the relative importance between the evaluation items of each hierarchy was identified by measuring the priority and weight of each hierarchy consisting of the top factors (Level 1) and the bottom factors (Level 2) through AHP analysis. According to the results of empirical analysis of the factors presented through previous studies and FGI surveys, the improvement factors of public REITs can be summarized into three indicators: stock listing regulation(requirements), expansion of REITs scale, and tax benefits (profitability).

First, as an aspect of stock listing regulation, it was found that deregulation on sales standards, ownership restrictions, and limit on shares of public offering is needed to activate the initial public offering of public REITs. Second, the expansion of the REITs scale could be achieved through institutional scale-up of master-feeder REITs, expansion of the REITs M&A, and expansion of the REITs.