不動産登記實名制의 法的 課題

부동산 실명등기제도의 법적 쟁점과 개선 과제를 검토했다.

不動産登記制度는 부동산에 대한 물권의 공시제도로서 거래의 안전을 위한 法技術的 제도이며, 등기제도의 이상은 실체적 권리변동을 정확하고 신속하게 공시함으로써 부동산거래의 안전과 원활에 이바지하려는 데 있다고 할 수 있다. 이와 같은 실체적 물권변동을 정확하게 공시하기 위해서는 그 권리변동에 관한 등기를 실체관계에 부합하도록 하여야 할 것이다. 그런데 판례에 의하여 그 동안 유효성이 확립되어 온 이른바 부동산명의신탁과 장기간의 미등기 상태 방치 등으로 인하여 부동산에 관한 실체적 권리관계가 등기부의 기재내용과 일치하지 않는 경우가 합법적으로 발생하게 되어 부동산거래의 질서를 위협할 뿐만 아니라 脫法·脫稅·投機의 수단으로 악용되어 왔다. 예컨대 매수인이 토지보유로 인한 각종 조세를 면탈하고 상속으로 인한 중과세를 피하기 위해 어린 아들명의로 매매를 원인으로 한 이전등기를 하기도 한다. 또 부동산투기를 하는 자가 양도소득세 및 취득세 등을 면탈하기 위해 매도인으로부터 전매취득자에게 바로 이전등기를 하는 경우도 발생한다. 연혁적으로 진정한 부동산소유권자가 소유자로 등기될 수 없는 경우(종중재산의 등기)를 위해 탄생한 부동산명의신탁제도가 특별히 악용된 이유는 부동산소유에 대한 우리 국민의 특별한 집착에서도 찾을 수 있을 것이다.

이러한 사회 경제적 병폐를 시정하고 실체적 권리관계에 부합하는 등기를 강제하기 위한 포괄적 입법으로써 부동산 실 권리자 명의 등기에 관한 법률이 제정되었다. 부동산 등기 특별 조치법이라는 명의신탁을 규제하는 법률이 있지만, 이 법률의 내용이 주로 처벌을 위주로 하고 명의신탁제도를 전면으로 부정하는 것은 아니었기 때문에 실효성이 거의 없었다. 그러나 이번의 부동산실명제법은 명의신탁의 효력을 무효화하는 규정을 두고 명의신탁제도 자체를 부정하고 있어 금융실명제와 함께 자산 소유의 실체와 명의를 일치시키기 위한 획기적인 제도라고 할 수 있다. 부동산실명법의 주된 내용은 장래의 명의신탁의 금지와 기존 명의신탁의 실명전환 이지만, 그 외에도 가등기담보와 양도담보에 관하여 규정하고 있고, 부동산을 매수하고 장기간 미등기상태로 방치해두는 사실상의 명의신탁에 대해서도 규정하고 있다. 그러나, 경제정의실현이라는 목적을 달성하기 위한 부동산실명법의 입법취지에 대해서는 국민적인 동의를 얻고 있지만, 법률의 구체적 규제내용과 방법에 대해서는 많은 비판이 제기되고 있다. 이 법률의 제정취지는 무엇보다도 부동산투기의 근절에 있는 것으로 보여진다. 이미 대법원판례에서 근 80여 년 동안 그 유효성을 인정해 오던 명의신탁을 일도양단으로 금지하는 것만이 법 이론상 또한 우리의 사회현실상 과연 善意인가 하는 의문이 남는다.

물론 종중이나 부부간의 명의신탁은 여전히 허용하며 기존 명의신탁의 실명전환의무 역시 종중, 배우자, 종교단체, 향교, 서원 소유의 명의신탁 부동산에 대해서는 실명전환 의무를 면제해 주고 있다. 하지만 명의신탁이 대내적 관계로만 그치는 경우에는 무효로 하면서, 대외적 관계가 존재할 경우에는 유효로 하는 등 법 이론에 맞지 않는 모순되는 규정을 두고 있으며, 부동산 거래가 정상적으로 이루어지도록 하는 근본적이고 근원적인 사법법리에 의한 방법보다는 형벌과 制裁의 규제위주로 실현하고자 하는데 문제점이 있다. 과징금·이행강제금·벌금 등이 남용되고 있고, 또한 징역형도 형평에 반한다는 비난을 받지 않을 수 없다. 사법적 법률관계에 대하여 공법적인 사후규제를 가하면 할수록 탈법행위가 일어남을 간과해서는 안될 것이다. 그러나 어차피 법률제도에 의하여 이 문제를 해결하고자 한다면 근본적으로 부동산거래의 실체적 진실을 담보할 수 있는 등기원인서면의 공증 등 등기제도의 혁신방안이 강구되어야 할 것으로 본다. 본 논문에서는 명의신탁금지를 이해하기 위하여 명의신탁의 개념을 비롯한 법률문제, 명의신탁의 사회적 기능과 역기능에 대하여 고찰하고 명의신탁 규제에 관한 법규 특히 부동산실명법의 주요내용과 그 문제점 등에 관하여 차례로 살펴보고, 결론으로 부동산실명제정착을 위한 보완책에 관하여 생각해 보기로 한다.

Real estate registration system is a legal mechanism to publish real rights of realties for security of transactions. It is very ideal if the system contributes to secure and smooth transactions in realties by publishing change of any substantial right exactly and promptly. To publish change of substantial rights exactly and promptly, registration of such change should conform to real relation with the real estate.

However, there are cases of real estate registration lawfully not in conformity to real relation under favor of so-called "nominal trust of real estate" effectiveness of which has been established by virtue of Korean Supreme Court's Cases, and "unregistered real estate left for a long time". Those examples have been misused to harm order of transactions in real estates, and as means of evasion of laws and taxes, and speculative investment in real estate.

The system of nominal trust of real estate, which was historically set up for the cases where the true owner of real estate may not register his or her right (for example, registration of the real estate owned by the families of the same clan was not permitted), has been especially misused, in my opinion, because of Korean's excessive cling to real estate. To correct such social and economic ills and compel registration of real estate corresponding to substantial right relationship, "Real Estate Registration Act in Real Name" is enacted as a comprehensive law.

Before this law passed, "the law of Real Estate registration's measure" already existed to regulate nominal trust of real estate; However, it had little effectiveness because it didn't deny overall nominal trust but just performed punishment. But "Real Estate Registration Act in Real Name" have a irritant clause. That is to say, this law deny a system of nominal trust itself. Legislative purpose of "Real Estate Registration Act in Real Name" for realization of economic justice has gained national agreement. But it is going to bring up some criticism about control contents and methods defined in this law.

This law's main legislative purpose seems to root out speculative investment in real estate. Considering the fact that effectiveness of nominal trust of real estate has been approved by Korean Supreme Court's Cases for some eighty years, along with legal theory and our social conditions, I wonder this law is the best way to eradicate speculative investment in real estate.

Of course, nominal trust of the families of the same clan or married couple is still approved, and nominal trust of real estate owned by the families of the same clan, spouse, religious organization, hyangkyo (local confucian school), or suwon (lecture-hall) exempted from the duty that transfer exiting nominal trust to real name's registration. But This law has contradictory provisions in view of legal theory. For example, only internally expressed nominal trust become annulled, while externally expressed one is treated as effective. Moreover, this law prefers criminal control practice to private control fundamental measure for realization of normal transactions in real estate.

In this paper, I consider concept, some legal problems, positive and negative social functions of nominal trust. And I review some important contents and problems especially of "Real Estate Registration Act in Real Name". Finally I suggest some complementary methods for effective establishment of "Real Estate Registration Act in Real Name". To make this real estate registration system effective, establishment of notarial system of evident papers for registration and national compensation system, step-by-step introduction of substantial examination system to the formalities of registration., system for ensuring exact records and preventing false entries of real estate seems to be needed.