공동주택관리법상 입주자대표회의 법적 지위에 관한 연구

공동주택관리법상 입주자대표회의의 법적 지위와 관리체계를 분석했다.

공동주택은 단독주택과는 달리 공용부분을 비롯한 공동주택의 관리 문제가 대두된다. 그리하여 공동주택을 보다 투명하고 안전하며, 효율적으로 관리하기 위하여 ｢공동주택관리법｣이 마련되어 있다. ｢공동주택관리법｣상의 관리체계는 그 관리주체로서 입주자대표회의와 관리사무소장을 두 축으로 하면서도 ‘자치관리’의 경우에는 관리사무소장이 입주민을 대표하여 관리하고, ‘위탁관리’의 경우에는 주택관리업자가 관리사무소장을 배치하여 관리하는 식으로 그 체계를 잡고 있다. 이와 같이 같은 법은 관리업무의 집행을 관리사무소장에 집중하고 입주자대표회의의 지위에 대하여는 명확하지 못한 태도를 취하고 있어, 입주민과 관리주체로 잘못 규정된 관리사무소장간에 갈등을 초래하고 있다. 따라서 이 논문에서는 현행 ｢공동주택관리법｣상의 관리체계를 중심으로 그 문제점을 분석한다. 이를 바탕으로 주로 입주자대표회의의 법적 지위를 검토하여 현행법의 문제점을 지적하고 그 개선점을 제시함으로써 입주자 단체의 활성화를 통한 공동주택 관리의 원활을 꾀하도록 하였다.

그 구체적인 것으로서, 먼저 입주자대표회의에 ｢집합건물법｣상 관리단에 갈음하는 지위를 부여하는 동시에 단체로서의 실체를 갖추어 활동하도록 하는 방안을 제시하고, ｢공동주택관리법｣이 정의한 ‘관리주체’는 단지 관리업무를 담당하여 집행하는 자를 기준으로 정할 것이 아니라, 법률상 관리 이익 또는 비용부담의 귀속자를 기준으로 하여, 자치관리나 위탁관리를 불문하고 입주자대표회의가 공동주택관리법상 관리주체가 되도록 하는 바람직한 방안을 구체적으로 제시하고자 한다. 또한 입주자대표회의는 자치관리와 위탁관리를 불문하고 입주자 집회, 소위 관리단 집회의 의사결정기관으로서 공동주택의 관리에 관해서는 그 집회 결의에 갈음할 의결기관으로서의 정당성을 갖도록 그 구성방안과 이에 따른 관리주체로서의 정당한 법적 지위를 부여하여야 할 것이다.

그리고 입주자대표회의의 의결사항에 대하여도 현행법처럼 관리규약, 관리비, 시설의 운영에 관한 사항 등으로 한정하여 열거할 것이 아니라, 원칙적으로 ｢관리규약｣으로 특별히 달리 규정한 사항을 제외하고는 관리권 전반에 미치도록 하여 공동주택의 관리에 관한 의결기관으로서 정당성을 확보할 수 도록 하여야 할 것이다. 그 밖에도 일정한 규모 이상의 공동주택에 관하여는 관리단으로서의 입주자대표회의를 사단법인으로서의 실체를 갖추도록 하여 관리업무집행에 원활을 기하는 동시에 관리에 대한 책임을 명확히 하여야 할 것이다. 또한 입주자대표회의가 공동주택의 효율적 관리를 할 수 있도록, 그 제도와 기술의 연구는 물론이고 관리의 잘못으로 발생하는 책임을 분담할 수 있도록 입주자대표회의의 단체를 공익법인으로 법정화하는 방안을 제시하고자 한다.

제1장 서 론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 범위와 방법 2 Ⅰ. 연구의 범위 2 Ⅱ. 연구의 방법 3 제3절 논문의 구성 4 제2장 공동주택과 공동주택관리법 개설 5 제1절 공동주택과 ｢공동주택관리법｣의 연역 5 제2절 집합건물과 공동주택 6 Ⅰ. 집합건물(Aggregate Buildings) 6 Ⅱ. 공동주택(Multi-Family Housing Management) 7 1. 공동주택의 정의 7 2. 아파트, 연립주택, 다세대주택의 공동주택성 9 제3절 공동주택의 관리 13 Ⅰ. 관리행위의 개념과 범위 및 대상 13 1. 관리행위의 개념 13 2. 관리권의 범위 14 3. 관리의 대상 15 Ⅱ. ｢집합건물법｣과 ｢공동주택관리법｣상 관리 18 1. ｢집합건물법｣상 관리 18 2. ｢공동주택관리법｣상 관리 19 제3장 공동주택의 관리법제와 관리체계 21 제1절 외국의 관리법제와 관리체계 21 Ⅰ. 일본의 맨션관리 21 1. 맨션관리의 법제 21 2. 맨션의 관리체계 24 Ⅱ. 독일 주거소유권의 관리 32 1. 주거소유권의 관리법제 32 2. 주거소유권의 관리 33 Ⅲ. 미국 Condominium 관리 38 1. Condominium의 관리법제 38 2. Condominium의 관리 39 Ⅳ. 영국 Commonhold 관리 42 1. 구분소유권의 관리법제 42 2. 공용부분의 관리 43 제2절 우리나라 관리법제와 공동주택의 관리 48 Ⅰ. 공동주택의 관리법제 48 1. ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 49 2. ｢공동주택관리법｣ 55 3. ｢집합건물법｣과 ｢공동주택관리법｣과의 관계 59 Ⅱ.