재건축사업 저해요인에 관한 인식조사 연구 : 서울특별시를 중심으로

서울 재건축사업 추진을 저해하는 요인에 대한 인식을 조사한다.

2003년 7월 1일 「도시 및 주거환경정비법」이 제정·시행됨에 따라 노후·불량한 건축물을 개량하고 주거환경을 개선하며 주거생활의 질을 향상시킬 목적으로 법을 시행하고 있다. 그러나 아직도 서울 도심지에는 깨끗한 주거환경의 새로운 단지도 있는가 하면 정비사업을 추진하지 못하여 여전히 노후ㆍ불량한 주택지를 찾아보는 것은 어려운 일이 아니다. 이러한 단지의 주거환경개선과 토지이용률 극대화, 그리고 주민의 삶의 질을 향상시킬 수 있는 정비사업은 민간주도 사업으로 주민 간 갈등이나 정책변화에 따라 사업추진이 원활하지 못하였다. 통계청의 2019년 기준 주택 총 조사에 의하면, 서울특별시는 전체 주택에서 약 45.4%가 경과 년수 20년에서 30년 미만이거나 30년 이상 된 노후주택 비율이 높고 노후주택 중에서도 단독주택은 약 20.9%, 아파트는 55.6%로 노후도가 심각하여 효율적인 정비사업이 시급하다. 그러나 법적규제가 강화되어 사업추진이 원활하게 진행되지 못하고 있다. 뿐만 아니라 재건축사업지의 조합원, 조합 그리고 이해관계 기관들과의 갈등으로 사업추진 중에도 중단되거나 답보되는 등 주거지는 점점 노후‧불량해지거나 슬럼화되고 있어 주거지 환경개선사업은 시급한 상태다. 특히, 정부는 재건축사업의 활성화에 중점을 두기보다

재건축사업이 부동산가격 상승의 주범이며 불로소득의 근원지라고 판단하여 재건축안전진단강화, 민간택지 분양가상한제 적용, 분양가상한제가 적용된 분양아파트는 10년간 전매금지, 규제지역에서 지위양도금지, 재건축초과이익환수 합헌 등 사업추진환경이 점점 악화되고 있다. 이에 본 연구에서는 이러한 환경 속에서 재건축사업이 추진된다면 어떤 문제점이 가장 심각하며 그 개선방안은 무엇인지 서울특별시 소재 아파트에 거주하는 소유자를 중심으로 재건축사업의 저해요인에 대한 인식조사를 실시한 결과 다음과 같은 결론을 얻을 수 있었다. 첫째, 재건축사업추진을 원활하게 하려면 이해당사자 간의 소통과 투명성 제고, 조합원 등의 갈등 개선을 위한 제도적 장치 마련, 교육프로그램 운영 등이 선행되어야 한다. 둘째, 재건축안전진단의 평가항목별 가중치 점수를 재구성하여야 한다. 셋째, 민간택지 분양가상한제 시행은 시장의 환경과 지역사정에 따라 구분 적용되어야 하며 가격산정 방법도 지역사정에 맞게 적용되어야 하며 한다. 또한 장기간으로 규정되어 있는 전매기간도 지역에 따라 차등하여 적용하는 것이 바람직하다. 넷째, 재건축초과이익환수제의 합헌이 재건축사업추진의 가장 큰 저해요인으로 인식되는 것으로 나타남에 따라 시장상황에 맞추어 적용을 달리해야 하며 적용 시기도 현실성 있게 조정되어야 한다. 또한 부과 요율 역시 현실성 있게 조정되어야 한다.

이러한 연구결과 재건축사업의 활성화를 위해서는 조합원의 갈등에 관한 개선 정책이 필요하며 재건축사업은 단독주택을 건축하는 것이 아니라 다수가 거주하는 공동주택을 건축하는 것이기 때문에 조합과 조합원 그리고 이해관계기관을 위해 사업 절차에 따른 프로그램과 제도를 행정기관에서 제공하는 것이 사업을 원활하게 추진할 수 있는 방안이 될 것이다. 재건축사업의 재건축안전진단 강화, 민간택지 분양가상한제의 도입, 재건축초과이익환수제의 시행과 합헌, 이 세 가지 규제 모두 저해요인으로 나타남에 따라 규제를 완화하여 서울의 주택공급을 늘리고 주거환경을 개선할 수 있도록 해야 할 것이다. With the enactment of the Urban and Residential Environment Improvement Act on July 1, 2003, the Act has been enforced to improve old and poor buildings, the residential environment and the quality of residential life.

However, there are still new apartment complexes with the clean residential environment in downtown Seoul, whereas it is not difficult to find old and poor housing sites because they have failed to carry out improvement projects. The improvement projects which can improve the residential environment of these apartment complexes, maximize the land use rate and ameliorate the quality of life of residents have been private-led ones, and so their promotion has not been smooth due to conflicts among residents or policy changes.

According to the 2019 Total Housing Survey conducted by the National Statistical Office, the Seoul area has the high ratio of old houses, with about 45.4% of all homes aged 20 to 30 years or more. And among the old houses, about 20.9% of detached houses and 55.6% of apartments have serious deterioration, so efficient maintenance projects are urgently needed. However, legal regulations have been tightened and the project has not been carried out smoothly.

In addition, residential areas are becoming more dilapidated or slummed as the project has been suspended or delayed due to conflicts with reconstruction associations, their members and interested organizations in reconstruction project sites. For this reason, the residential environment improvement project is in urgent need. In particular, the government believes that reconstruction projects are the main culprit of the rise in real estate prices and the source of unearned income rather than focuses on the their revitalization.

Therefore, the project promotion environment is gradually getting worse, on the grounds such as tightening the safety diagnosis procedures for reconstruction, banning the resale for 10 years of apartments for sale subject to the application of the housing sales price ceiling system, prohibiting the transfer of status in regulated areas, and constitutional decision on the return of excess profits for reconstruction In this study, the awareness survey was conducted for the owners living in apartments located in Seoul about what problems are most serious if the reconstruction project is carried out in this environment, and what improvements are made for them.

As a result, the following conclusions were obtained. First, in order to facilitate the promotion of reconstruction projects, it is first necessary to enhance communication and transparency among interested parties, provide institutional devices to improve conflicts with association members, and operate education programs. Second, the weighted scores of each assessment item of safety diagnosis for reconstruction should be reconstructed.

Third, the implementation of the private housing land sale price ceiling system shall be classified and applied according to the market environment and local circumstances, and the method of calculating the price shall be applied to fit the local circumstances. It is also desirable to apply the resale period, which is defined to be for a long period, differently depending on the region.

Fourth, as the constitutional decision on the reconstruction excess profit recovery system was found to be recognized as the biggest impediment to the promotion of the reconstruction project, its application should be different in accordance with the market situation and the timing of its application should be adjusted in a realistic manner. In addition, the levy rate should also be adjusted in a realistic manner. As a result of these studies, the revitalization of the reconstruction project requires a policy for improving conflicts among association members.

And since the reconstruction project is not to build detached houses but to build apartment houses, relevant administrative agencies are required to provide programs and systems related to project procedures for housing reconstruction associations, their members and interested organizations in order to make its promotion smooth. There is a need to increase housing supply and improve the residential environment in the Seoul area as the tightened procedures for safety diagnosis in reconstruction projects, the introduction of a private housing land pric