공익사업을 위한 주거용 무허가건축물 취득에 따른 손실보상규정의 개선방안에 관한 연구

공익사업에서 주거용 무허가건축물 취득에 따른 손실보상 규정의 개선을 연구한다.

공익사업을 위한 주거용 무허가건축물 취득에 따른 손실보상규정의 개선방안에 관한 연구 부동산법학전공 정광호 지도교수 최우용 종래의 공익사업은 소규모의 청사ㆍ도로 등과 같은 점ㆍ선적 개발사업이 대부분이었나, 오늘날에는 국민의 주거안정과 복지증진을 추구함에 따라 대규모 공익사업이 행하여진다. 이러한 대규모 공익사업이 행하여지면 지역사회 전체가 파괴되어 재산권의 객관적인 가치의 보상만으로는 완전한 보상이 될 수 없게 됨으로 인해 생활보상이라는 개념이 대두되었고, 이는 정당보상의 일환으로 점차 확대되어 가는 추세에 있다. 이러한 관점에서 본 연구에서는 공익사업을 위한 토지 등의 취득제도로 인하여 삶의 터전을 잃고 생존권을 위협받고 있는 무허가건축물에 거주하는 소유자와 세입자에 대한 ‘공익사업에 의한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’상의 보상규정에 대한 문제점을 지적하고 개선방안을 모색함에 그 목적이 있다. 본 연구의 방법은 공익사업에 의한 토지 등의 취득제도 검토단계, 문제점 인식단계, 개선방안 검토단계로 구분하여 진행하였다. 먼저 공익사업에 의한 토지 등의 취득제도 검토단계에서는 공익사업에 의한 토지 등의 취득절차를 설명하고, 헌법 제23조 제3항의 정당보상과 정당보상의 일환으로 점점 확대되어가는 생활보상에 관하여 논의하였다.

문제점 인식단계에서는 현행 토지보상법상 주거용 무허가건축물의 보상규정을 검토하고, 실제 보상평가사례를 분석하여 현행 토지보상법상 보상평가방법상의 문제와 생활보상 관련규정의 문제점을 지적하였다. 개선방안 검토단계에서는 문제점 인식을 기초로 다음과 같이 개선방안을 제시하였다. 첫째, 무허가건축물의 취득가격을 평가하는 규정과 관련하여 거래사례비교법 대신 “원가법에 의한 적산가격 + 토지소유자에 대하여 가지는 지상권유사권리의 가치”를 평가방법으로 제안하였다. 또한 객관적인 평가를 위하여 주관적 판단의 개입소지가 많은 정상실질임료 산정시의 적정기대이율과 복리연금현가율에서의 할인율에 대하여 구체적인 기준을 규정해야 할 것을 제안하였다. 둘째, 정당보상과 관련하여 보상금액과 인근지역의 유사한 주택의 전세보증금과의 차액에 대하여 저리의 전세자금대출이나 생활안정지원금과 같은 지원을 할 수 있는 근거규정을 만들 것을 제안하였다. 셋째, 토지보상법상 생활보상규정 중 주거용 무허가건축물의 최저보상액을 주택임대차보호법상의 최우선변제금을 기준으로 지역별 최저보상액을 규정해야 한다고 제안하였다.

넷째, 주거이전비와 관련하여 1989년 1월 24일 이후에 건축된 무허가건축물 소유자에 대하여 1가구 1주택소유, 사업인정고시일 당시 당해 무허가건축물에서 5년간 거주한 소유자의 경우는 주거이전비를 지급해야 할 것과 무허가건축물 세입자도 적법 건축물의 세입자와 동일하게 3개월의 거주를 요건으로 할 것을 제안하였다. 다섯째, 이주대책과 이주정착금과 관련하여 이주대책희망자가 10호 미만인 경우에도 이주대책의 수립ㆍ실시 할 수 있도록 하고, 소유자와 동일하게 생활터전을 상실하는 세입자도 이주대책대상자에 포함시켜야 할 것을 제안하였다. 현행 토지보상법상 이주정착금은 사업시행자가 이주정착지를 조성할 경우 소요되는 통상적인 수준의 생활기본시설의 설치비용 수준 또는 이주택지 공급가격과 시가와의 차이를 감안하여 상향조정되어야 한다고 제안하였다. 본 연구의 한계점은 주거용 무허가건축물의 소유자와 세입자의 사익을 위주로 기술하여 공공의 이익과 어떻게 조화를 이루어야 하는지에 대해서는 구체적으로 다루지 못한 점이다. 또한, 공간적ㆍ시간적 제약으로 주거용 무허가건축물의 보상사례를 부산지역으로 한정하여 연구하였다.

향후 우리나라 인구가 가장 많이 밀집되어 있는 서울을 포함한 수도권과 기타 지역의 다양한 보상사례를 분석하여 공익사업의 시행으로 인하여 입게 되는 주거용 무허가건축물의 피해정도를 통계적 방법에 의해 수치화하는 연구가 이루어진다면 토지보상법상 생활보상규정 중 주거용 건축물의 최저보상액, 주거이전비, 이주정착금을 현실화 할 수 있을 것이라 기대해 본다.