住宅政策效果의 實證的 分析 : 住宅價格變動을 中心으로

주택 전매제한·공급 및 분양가 정책이 주택가격 변동에 미친 효과를 분석했다.

본 연구는 정부의 주택에 관한 여러 가지 정책들이 주택시장에서 얼마나 주택가격변동효과를 가져왔는가 하는 것을 실증적으로 분석하고, 분석한 결과를 통해서 정부의 주택정책 수립시 주택가격을 안정적으로 유지하게 하는 효과적인 방향을 제시하는데 필요한 시사점을 찾고 이에 적절한 주택정책과제를 제시하는 것을 목적으로 한다. 본 연구에서 분석대상으로 한 정부의 주택정책은 주택수요 규제정책으로서의 주택분양권 전매제한정책, 공급확대정책으로서 주택200만호 공급정책, 그리고 분양가규제 및 자율화 정책을 선정하여 각 정책의 시행 전, 후 또는 시행기간 동안의 주택가격변동을 준실험적 시계열다중회귀분석방법을 통해 검증하므로서 정책의 효과를 실증적으로 입증해 보고자 하는 것이다. 주택시장에서 정부정책이 주택가격에 미친 순수한 영향을 분석하기 위하여 본 연구에서는 여러 가지 시장환경변수 중에서 국민총생산, 소비자물가지수, 통화량, 금리변동과 같은 거시경제변수들과 주택가격변동에 직접영향을 미치는 지가변동률 및 주거용건축허가면적 그리고 주택투자수요와 대체관계에 있는 주가변동률, 회사채수익률과 같은 경제적 요인변수들을 통제하고 난 뒤 정부정책만의 순수한 가격변동 효과를 추정하고자 하는 것이다. 정부가 주택시장에 개입할 때는 기대하는 정책효과가 있다.

즉 규제정책의 경우에는 가격을 유지하게 하거나 하락을 유도하여 시장안정을 도모하는 것이며, 반대로 규제완화를 통한 경기부양정책의 경우에는 주택가격이 상승되더라도 시장활성화를 기대하는 것이다. 그런데 본 연구에서 분석대상으로 하는 정책들 즉 수요규제정책, 공급확대정책 그리고 가격규제정책들을 의도하는 대로 주택가격을 하락시켜 시장을 안정시키는 효과를 거두지 못했다는 비판적인 입장에서 가설을 설정하고 이를 입증하고자 하였다. 분석결과, 주택시장에 대한 정부 개입 즉 주택200만호 공급확대정책과 신규아파트분양권 전매제한정책 및 분양가규제정책들은 주택시장에서 전반적으로 주택가격을 하락시키는 효과는 없었던 것으로 나타났다. 본 연구결과에 따르면 이와 같은 정책들이 실시된 이후 오히려 상대적으로 주택가격이 상승하는 현상이 나타났다. IMF 외환위기를 맞아 주택경기를 부양시키기 위해서 각종 규제를 폐지한 정책의 경우, 그 효과에 있어서 정부가 의도했던 대로 폭락한 주택가격을 어느 정도 상승시키는 효과를 가져오기는 했지만 IMF 이후 제반 사회적 경제적 변수들이 너무나 급속히 변동하면서 주택가격의 상승폭이 너무 컸던 부작용을 가져왔다.

정권별로 주택가격변동을 분석한 결과에 대한 시사점은 노태우정권 시기에 주택200만호 공급확대정책이 차기 김영삼정권 내내 주택가격을 안정적으로 유지할 수 있도록 한 것을 공급확대가 시장 가격안정에 얼마나 큰 영향을 미치는 가를 보여주고 있는 실제적인 사례라고 할 수 있다. 또 IMF 사태를 극복하기 위해서 김대중정권이 일시에 모든 규제제도를 폐지하고 경기부양책을 폈던 결과 단기간에 주택가격이 급상승하는 경험을 하였던 바, 일관성 없는 정부의 직접적인 개입보다는 시장활성화를 간접적으로 지원하는 수준에서 가격은 시장기재에 의해 자동조절 될 수 있도록 했어야 한다는 시사점을 얻을 수 있다. 이와 같이 정책이 의도했던 대로 효과가 발휘되지 못하도록 만드는 원인을 여러 가지 측면에서 살펴 볼 수 있겠지만, 다음과 같은 측면에서 그 잠재적 원인을 검토해 볼 수 있을 것이다. 이에 대해서는 본 연구에서 실증적으로 입증하지 못한 한계가 있기 때문에 추가적인 실증연구가 필요한 부분이기도 하다. 첫째, 주택정책간의 일관성과 연계성이 결여된 것을 들 수 있겠다. 주택정책이 시장환경변화에 따라 춤을 추듯이 일관성을 이루지 못하고 있는 것이 주택가격 안정에 도움이 되지 못했다고 본다. 또한 여러 가지 주택정책간에 연계성을 이루지 못함으로써 정책의 효율성이 떨어지는 부작용도 발생한다.

주택정책과 관련된 법규 및 제도가 너무 복잡하고 이를 관장하는 부처도 서로 상이하여 정책간의 연계성을 잘 이루지 못할 경우 그 효율성이 낮아지는 부작용이 발생하는 것이다. 둘째, 적절한 정책타이밍에 맞추어 정책수단을 집행해야지만 정책 소기의 효과를 거둘 수 있다. 분양권 전매재제한의 경우와 같이 정부규제가 발표되기 전에 이미 투기열풍으로 주택가격이 치솟은 다음에 정부개입이 이루어지는 사후대책으로 그 효과가 없는 것이다. 셋째, 정부규제에 따라 투기적 수요 등이 제약되지만 이를 능가하는 일반대중의 시장기대심리가 항상 존재한다는 것이다. 최근 주택시장 안정대책의 일환으로 양도소득세 및 주택보유세를 강화하는 세제조치를 취하고 있지만 이들 규제로 인하여 받게 되는 위험부담보다도 취할 수 있는 이익이 기대되는 한 투기자금은 주택시장으로 유입하게 되어 있다는 사실이다. 끝으로 주택시장 안정을 위해서 제시할 수 있는 대표적인 정책과제로는 첫째, 지속적인 주택공급 확대를 유도하는 정책을 구사해야 할 것이다. 본 연구결과에서도 나타나지만 주택200만호 공급확대정책 이후 상당한 기간(최소한 IMF 사태 이전까지) 주택가격상승이 둔화된 시장안정이 경험을 가지고 있는 것처럼 주택공급을 촉진시킴으로써 시장가격기구에 의한 가격안정을 기대할 수 있다. 또한 주택가격을 안정시키기 위해서 양질의 저렴한 택지 공급이 활성화되어야 할 것이다.

둘째, 주택시장내 불안심리와 투기로 인한 기대심리를 해소하는 일이다. 즉 정부의 각종 부동산 기준들을 통합관리함으로써 정책의 일관성을 기하고 일반대중에게 투명하고 이해하기 쉬운 인프라를 구축하는 것이 필요하다고 본다. 셋째, 주택투기로 인한 불로소득을 전혀 기대할 수 없도록 양도소득세를 엄격히 적용하고, 주택보유세를 강화하고 거래세는 완화하여 소수의 다주택보유자들에게 집중되어 있는 주택편중현상이 무주택 가구에게 보급이 확산될 수 있도록 유도하는 정책이 필요하다. 또 한편으로는 과잉 유동성을 흡수하여 주택투기시장으로 유입되는 유동자금을 흡수할 수 있는 대안 대책이 강구되어야 할 것이다. 넷째, 주택시장의 지속적인 안정을 위해서는 주택정책의 미세조정 적용이 필요하다. 급격한정책의 변화는 시장안정에 역효과가 발생한다. 즉 신규제도의 급작스런 도입보다는 추진 중 또는 추진예정인 정책들의 재조정 등을 통하여 정책이 연착륙할 수 있도록 점진적 변화를 유도하는 것이 부작용을 최소화하는 것이다.

The purpose of this study is to make an empirical analysis of how effective many governmental policies on housing are in changing the housing price in the housing market and, on this ground, to find out implications necessary to present an effective direction to keep the housing price stable while the government establishes a housing policy and to present an appropriate assignment for housing policies.

The housing policies selected for this study included the housing installment resale right monopoly restriction policy to regulate the demand for housing, the 2-million-house supply policy to increase the supply, and the installment sale price regulation and liberalization policy so that an empirical test could be made for effectiveness of the policies through quasi-experimental time series multiple regression analysis of changes in the housing price before, after, or during the enforcement of each of those policies.

To analyze genuine effects of the government policies on the housing price in the housing market, this study intends to control macro-economic variables, such as the gross national product (GNP), the consumer price index, money supply, and interest fluctuation, and economic factor variables, such as the land value fluctuation rate and the area permitted for residential building, both of which have direct effects on housing price fluctuation, and the corporate bond return rate and the stock price fluctuation rate corresponding to the demand for housing investment, and then to estimate the pure effectiveness of the government policies in fluctuating price.

When the government intervenes in the housing market, there are effects expected from the policy. In other words, a regulation policy aims to provide market stabilization by maintaining or lowering price, whereas an expansionary policy through regulation relaxation expects to activate market despite of increased housing price. This study intended to set and test a hypothesis from a critical viewpoint that those policies in this study - demand regulation policy, supply expansion policy, and price regulation policy - failed to lower the housing price to stabilize the market as intended.

The results from the analysis showed that government interventions in the housing market - 2-million-house supply expansion policy, new apartment installment resale right monopoly restriction policy, and installment sale price regulation policy - were not effective in lowering the housing price as a whole. These results showed that the housing price rather rose relatively after the enforcement of these policies.

The policy of abolishing many regulations to stimulate the housing economy at the foreign exchange crisis under the IMF regime was somewhat effective in raising the housing price, which had been in a heavy fall, as intended, but caused a side effect of too sudden a rise in the price due to too rapid changes in socio-economic variables gen