공업지역의 용도변경이 주변지역 지가변동에 미치는 영향분석 : 인천광역시 공업지역을 중심으로

인천 공업지역의 용도변경이 주변 지가에 미치는 영향을 분석한다.

우리나라의 도시들은 산업활동을 기반으로 지역 경제와 삶의 수준을 높이기 위해 공업지역을 전략적 중심지로 활용해 왔으나 산업구조 변화와 도시화의 진행으로 공업지역의 역할과 위치는 크게 변모하고 있다. 이 과정에 서 제조·생산 활동의 중심지였던 공업지역은 주거 및 상업기능에 자리를 내주고 도시 외곽으로 이전하고 있으며, 지가 상승으로 인해 제조업 중심의 공업지역은 주거 및 상업 기능으로 대체되어 대규모 공장의 이전을 가속화 시키고 있다. 이전된 부지에는 주로 사업성을 중시하는 시설들이 들어서면서 공업기반이 상실되고 주거와 공업이 혼재하는 문제가 심화되고 있다. 특히 「수도권정비계획법」에 따라 과밀억제권역에 속한 지역은 공업지역 총량제 적용으로 신규 공업지역의 지정이 불가함에 따라, 기존 공업지역 해제를 통한 대체지정만 가능한 상황이다. 이러한 규제로 인해 주로 도심 내 공장 이전 부지와 비산업시설이 다수 분포한 공업지역의 용도지역 변경이 빈번하게 이루어지고 있다. 용도지역은 토지가격 결정에 중요한 영향을 미치며, 토지가격 변화는 도시 공간구조를 파악하는 데 중요한 지표로 활용된다. 이러한 용도지역의 변경은 도시 공간구조와 지가에 상당한 영향을 미치며, 규제완화를 동반하는 용도 지역 변경은 주변 지역의 지가 상승을 유발하고, 도시계획 변경이라는 외부 효과로 인해 우발이익이 발생할 수밖에 없다.

그러나 현재 우발이익에 대한 환수 방안은 부족한 실정이다. 따라서 용도지역 변경은 신중하게 접근해야 하며, 도시계획의 체계적인 검토와 전략적 접근이 요구된다. 수도권 내에서 가장 많은 공업지역을 보유하고 있는 인천시는 신규 산업 단지 조성 등의 목적으로 도심 내 공업지역을 지속적으로 변경하고 있어 공업지역 변경지역의 주변지역 지가산정에 대한 연구를 통해 공간 및 토지 이용형태가 어떻게 변화가 일어났는지 연구가 필요하며, 용도지역 변경에 따라 지가변화 및 지가변동률은 어느정도 차이가 나는지 실증분석이 요구된다. 이에 본 연구에서는 공업지역의 용도지역 변경으로 인해 주변 지가에 어떤 영향을 미치는지 그 여부를 확인하고 구체적인 영향요인이 무엇인지 실증분석하여 용도지역 변경 시 주변지역에 대한 관리방안을 제시하는데 목적이 있다. 이를 위해 인천시를 대상으로 지가영향권 범위를 설정하고 분산 분석 및 다중회귀분석을 실시하였으며 본 연구를 통해 알아본 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 공업지역의 변경지 주변지역에 위치한 토지가 지목이 전, 답, 임야인 녹지지역인 경우 지가영향권 범위 내에서 타 용도지역에 비해 지가변동폭이 크지만 지가 하락요인으로 분석되었다.

이러한 결과는 용도지역 변경 으로 인해 미개발지역의 개발압력이 높아지고 건축규제가 완화되는 용도 지역의 변경은 신규용도 개발로 인해 미개발지의 개발수요 증대로 이어져 지가변동에 큰 영향을 미치기 때문이다. 토지이용형태 중 나대지 및 기타용도의 지가변동 폭이 크고 긍정적인 영향을 미치는 요인으로 분석된 것도 이러한 맥락에서 이해될 수 있다. 하지만 지목이 전, 답, 임야인 녹지지역은 규제용도에 해당하여 지가에는 부정적인 영향을 미친다. 주거·상업· 공업지역은 이미 건축행위가 완료되어 지가가 녹지지역에 비해 상대적으로 안정되어 있어 지가변동폭은 적으나 다양한 건축물 입지가 가능한 상업 지역은 지가에 가장 큰 영향을 주는 요인으로 분석된다. 둘째, 용도지역 상향과 토지이용형태 변경은 지가를 상승시키는 요소로 분석되었는데 토지의 경제적 가치를 크게 변화시키며 잠재적 수익성이 높아지는 주요 원인이기 때문이다. 다만, 분석대상지의 경우 용도지역이 상향되면서 토지이용형태가 변경된 필지가 49개에 그쳐 지가에 미치는 영향이 크지 않았는데 주거지역 내 세분화된 용도지역의 변경이 대부분으로 주거 지역의 개발수요가 크지 않다는 것을 의미한다. 결과적으로 지가가 비교적 안정되어 있는 지역의 주거 및 상업지역 내에서의 토지이용형태 변경의 영향이 제한적일 수 있다는 점을 시사한다.

셋째, 용도지역 변경대상지와의 거리에 따른 지가변동을 분석한 결과, 지가영향권 범위 1km 이내에서는 지가가 상승하는 것으로 분석되었고 거리 가 멀어질수록 지가는 하락하는 것으로 나타나 대상지와의 거리가 지가 변동에 중요한 영향을 미치는 요소임을 시사한다. 또한 선행연구에서 제시 하고 있는 지가영향권 범위 내 지가 상승 분석 결과를 통해 지가영향권 범위 설정의 타당함도 증명되었다. 마지막으로, 도로접면 및 규모, 간선도로 인접여부 등 도로의 접도상태에 따라 기대할 수 있는 효과가 다르게 나타나고 있어 입지현황 및 개발 형태 등 물리적 여건에 따른 외부효과의 특성을 보여주고 있다. 이러한 결과를 바탕으로, 용도지역 변경 시 미개발지 개발 압력을 고려한 적절한 규제 병행, 녹지지역 지가 상승 억제, 개발 수요 관리, 성장관리 계획 수립 등을 통한 계획적 개발 및 난개발 방지 대책 마련이 필요하다. 또한, 용도지역 변경 대상지와의 거리에 따른 지구단위계획 수립 등을 통해 주변지역 관리방안을 마련해야 한다. 본 연구는 공업지역의 용도지역 변경이 지가에 미치는 영향을 체계적으로 분석하여, 향후 유사한 지역의 정책 결정에 유용한 기초 자료를 제공하는 데 의의가 있으며, 인천시의 한정된 데이터 활용과 외부 요인 고려 부족 등 의 한계를 보완하기 위해 다양한 지역과 시기를 대상으로 한 추가 연구가 필요하다.

Cities in our country have strategically utilized industrial zones as central hubs to enhance regional economies and living standards through industrial activities. However, due to changes in industrial structures and urbanization, the roles and locations of these industrial zones have significantly transformed. Once the hub of manufacturing and production, industrial zones are now giving way to residential and commercial functions, moving towards urban peripheries. Rising land prices have further accelerated the transition of industrial zones focused on manufacturing to areas with residential and commercial purposes, leading to the relocation of large factories.

This transition has resulted in the loss of industrial bases, and the mingling of residential and industrial functions has exacerbated issues. According to the "Capital Region Management Plan Act," areas within overpopulation control zones are subject to industrial zone total quantity control, preventing the designation of new industrial zones. As a result, only existing industrial zones can be re-designated through release. Due to such regulations, the land use changes of industrial zones with factory relocation sites and non-industrial facilities within city centers have become frequent.

Land use zones significantly influence land prices, which in turn serve as critical indicators for understanding urban spatial structures. Changes in land use zones substantially impact urban spatial structures and land prices, and deregulation-related zone changes can cause incidental gains due to externalities from urban planning changes. However, current measures to recapture such incidental gains are insufficient. Therefore, changes in land use zones require cautious approaches, systematic reviews of urban planning, and strategic planning.

Incheon, which holds the largest number of industrial zones within the metropolitan area, is continuously altering industrial zones within the city for purposes such as creating new industrial complexes. It necessitates research on how land use forms and space have changed around areas where industrial zones have been altered and an empirical analysis of the differences in land price changes and variations due to land use zone changes. This study aims to empirically analyze the impact of land use zone changes of industrial zones on surrounding land prices and identify specific influencing factors to suggest management plans for surrounding areas upon land use zone changes.

To achieve this, Incheon was selected as the study area, and the scope of land price impact was established. An analysis of variance (ANOVA) and multiple regression analysis were conducted, yielding the following results: Firstly, land in green zones (forests, paddies, and fields) near changed industrial zones showed significant land price variations within the impact area but were analyzed as factors for land price decline. This result indicates that land use zone changes increase development pressure on undeveloped areas, leading to higher demand for new use development and consequently influencing land price variations.

The large positive impact on land price changes for vacant and other types of land use aligns with this context. However, green zones, being subject to regulation, negatively affect land prices. Residential, commercial, and industrial zones, where construction act