부동산투자신탁의 성격 규명에 관한 연구

부동산투자신탁의 성격과 부동산시장·가격과의 관계를 규명했다.

부동산은 일반재화와는 다른 여러 가지 특성을 가지고 있다. 이러한 특성들은 주로 토지에 관한 특징을 말하는 것으로 몇 가지 열거해 보면, 지리적 위치의 고정성, 부증성, 개별성, 용도의 다양성, 투자의 대규모성과 고정성, 정책의존성, 관습 등으로 이러한 특성들이 결국 부동산 시장과 가격을 일반시장의 그것과는 차별화시킨다. 이러한 차별화된 부동산시장과 가격은 다른 재화시장의 그것에 비하여 상대적으로 비효율적이며 투명하지 않다. 특히 투자의 대규모성과 고정성으로 인하여 자산 디플이션현상이 발생할 경우 국가 경제 전체에 치명적인 손상을 입힐 수가 있다. 이미 우리는 IMF때 현금화되지 못한 부동산이 국가 경제에 얼마나 치명적인 손해를 입히는가를 경험하였다. 이와 같은 부동산 관련 문제의 해결책으로 대두된 것이 자산유동화인데, 그 대표적인 것이 부동산투자신탁(REITs: Real Estate Investment Trusts)이다. 자산유동화란 넓은 의미로 비유동성 자산을 현금화하는 모든 행위로서 리츠(REITs)는 부동산 관련 최후의 자산유동화라고 보면 될 것이다. 현재, 우리나라에서 시행되고 있는 리츠(REITs)는 미국의 제도를 도입한 것으로 부동산의 증권화라는 개념으로 파악할 수 있는데, 리츠(REITs)의 도입은 한국의 부동산 시장 뿐만 아니라 금융시장에도 적지않은 영향을 줄것으로 예상된다.

앞으로 발생될 Reits의 효과와 개념을 알아보기위해, 미국의 리츠(REITs) 시장을 분석해 본 결과는 아래와 같았다. 첫째, 리츠(REITs)가 부동산을 근간으로 하고 있음에도 불구하고 리츠(REITs)의 수익률은 부동산 시장의 수익률과는 다른 양상을 보여주고 있었다, 특히 1990년이후로는 리츠(REITs)의 수익률은 상승하는데 반해 부동산시장의 수익률은 하락하였다. 둘째, 리츠(REITs)의 수익률은 금융시장에서는 S&P 500과 나스닥 보다는 낮게 나왔지만, 국고채보다는 높은 것으로 판명되었다. 그리고 리츠(REITs)의 규모가 1,000억달러가 넘어서면서 수익률의 변동 양상은 금융시장의 수익률 변동양상과는 다른 모습을 보였다. 셋째, 1970년대와 1980년대의 Reits 연평균 수익률은 1980년대가 높은 것으로 나타났지만, 1990년대의 연평균 수익률은 1980년대에 못미치는 것으로 나타났다. 넷째, 시장가치는 계속해서 증가하는 양상을 보여주고 있으며, 특히 1990년대에는 1,000억 달러가 넘어가는 폭발적인 규모의 증가를 보여주고 있다. 이러한 연구 결과를 바탕으로 리츠(REITs)의 개념과 전망에 대해서 다음과 같은 결론에 도달할 수 있었다. 첫째, 리츠(REITs)는 부동산이라는 재화가 가지는 특성으로 인하여 발생하는 문제들을 부동산시장과 금융시장을 연결해 해결할려는 수단이다.

둘째, 리츠(REITs)의 수익률은 리츠(REISs)가 부동산을 근간으로한 금융상품임에도 불구하고, 부동산시장전체의 경기변동보다는 리츠(REITs) 자체가 보유한 부동산의 운용능력에 달려 있으며, 이는 리츠(REITs)의 부동산 시장 점유 비율에 따라 오히려 부동산 시장의 경기 변동을 완화시켜주는 수단이 될 수 있을 것이다. 셋째, 리츠(REITs)의 수익률은 리츠(REITs)의 시장규모가 확대되어감에 따라 부동산시장과 금융시장의 수익률과는 다른 모습을 보여줌으로서 제3의 상품으로 새로운 포트폴리오 수단이 될 것으로 보인다. The real estate has many different traits in comparison with normal goods : immobility, unproductivity, uniqueness, modification, a large scale and fixing of investment, policy dependence, social custom, which are generally related to land and make a difference between real estate market and other markets.

The differentiated real estate market isn't efficient and transparent in comparison with normal goods market. Especially, a large scale of investment could pose a serious danger to national economy when asset depreciation occurs. We have had experience that real estate which could not be changed to money was a serious danger to national economy in the financial crisis in 997. The REITs(Real Estate Investment Trusts) is one of Asset securitization which has been raised to solve these problems. Asset securitization is a method that transforms non-liquid assets to money and reits is the final asset securitization related to real estate.

Studies on return of reits in USA can be summarized as follows. The fluctuation of return of reits in USA is different from that of return of real estate market despite of the fact that reits is based on real estate. Especially, return of reits has risen but return of real estate market has dropped since 1990. The return of reits is below that of S&P 500 and NASDOQ but is above that of domestic hi-yield bond and 10-year constant maturity treasury bond. the fluctuation of return of reits has been different from that of financial market since the scale of reits was more than 100 billion U.S.dollars.

Average annual return of reits in 1980's is higher than that of 1970's but average annual return of reits in 1990's is lower than that of 1980's. The average annual makret value of reits has increased since 1970', Especially, market value of reits was more than 100 billion U.S.dollars in 1990's. As based on these results, we may conclude as follows. Reits is a method to solve problems which come from unique traits of real eatate. The return of reits doesn't depends on fluctuation in real estate market but the ability of managing real eatate that reits owns, and reits can moderate abrupt fluctuation in real estate market.

REITs is new method for portfolio because the return of reits has a different aspect from that of real estate market and financial market.