구분소유권의 성립과 존속에서 독립성 판단기준의 재검토 = Review of the Criteria for Judgment of Independence in the Establishment and Existence of Divided Ownership

집합건물 구분소유권의 성립과 존속을 판단하는 기준을 검토했다.

20세기 들어 우리 사회가 급격히 도시화되면서 특히 상업건축에서 거래 효율과 고객 편의성에 중점을 둔 다양한 용도와 형태의 상업용 집합건물이 많이 축조되고 있다. 특히 2003년부터 「집합건물법」은 구조상 구분, 즉 경계벽이 없는 구분점포도 일정한 요건을 갖추면 구분소유권을 인정하고 있다. 구분건물의 구분소유권 성립에는 구조상·이용상 독립성이 요구된다. 현대의 상업용 집합건물들은 사회·경제적 다양화, 수익의 극대화와 함께 첨단 스마트빌딩으로 급속히 진화·발전하면서 건물 구조가 물리적·공간적·설비적으로 더욱 복잡하고 다변화하여, 그 사용과 상업적 거래에서 구분건물로서의 독립성 존속과 구별에 혼란을 가중시키고 있다. 이때, 구분소유권의 물권변동에 관한 민사분쟁에서 구분건물로서의 특정성과 독립성 존속 여부 판단에 어려운 문제가 제기된다. 법원의 판례를 보면 구분건물 중 특히 구분점포의 분양계약, 경매절차에서 구분소유권에 관한 다툼과 구분점포 위의 근저당권 또는 유치권의 효력 등에 관한 다툼, 그리고 리모델링공사 후의 구분소유권 성립을 둘러싼 분쟁이 많다. 이에 본고에서는 특히 상업용 집합건물의 구분소유권 성립과 존속에서 독립성에 대한 기존의 학설과 판례를 살펴보고, 독립성의 판단 요소를 검토하여 다음과 같은 결론에 이르렀다. 구분소유권의 성립요건 및 성립시기에 대한 대법원 2013.1.17.

전원합의체 판결(다수의견)의 판시는 현대 상업용 집합건물의 다면적 진화 및 사용자 욕구를 반영하지 못하고 있으므로, ①주거·숙박 용도의 구분건물을 제외하고는, 구조상 독립성에서 굳이 물리적 요소로서 가시적 장벽을 요구할 필요가 없고, ② 이용상 독립성에서 독점적 사용권과 배타적 지배권을 확보하기 위한 공간적 요소는 더욱 명확하게 요구되어야 하나, 안락한 편의기능과 첨단 안전장치를 전용으로 구비할 것을 요구하는 설비적 요소는 제외하고, ③ 이와 달리 구분행위의 외부 표시로서 공시적 요소인 건축물대장등록이나 구분등기는 구분소유권의 확정적 성립요건으로 완성됨을 명시하여 객관화시켜야 할 것이다. 더불어 이 글에서는 현대 상업건축의 다면적 진화를 반영하여 상업용 집합건물의 물권에 관한 거래에 투명성을 확보함으로써 구분소유권에서 분쟁을 줄일 수 있는 방향을 명확히 모색해보고자 하였다.