서울시 상업지역 내 주거용도 확대가 주변 지역의 고용에 미치는 영향에 관한 연구 : 중심지 간 차이를 중심으로

서울 상업지역의 주거용도 확대가 주변 고용에 미치는 영향을 분석했다.

상업지역은 용도지역의 신규 지정 및 변경, 상업지역 주변 교통시설 확충 등을 통해 지역의 고밀 이용 및 상업·업무 기반 공급을 유도하는 도시계획수단으로써 새로운 고용 중심지의 육성을 위한 역할과 효율적 활용의 필요성이 강조된다. 그러나, 최근 서울시 내 상업지역에서의 주거용도의 양적 증가가 지족되며, 상업업무 기능이 상대적으로 약한 저차 중심지를 중심으로 주거지역 내 공동주택과 유사한 형태로 주거용도가 공급되고 있어, 주거용도 증가에 따른 영향에 대한 고용 측면에서의 분석과 고려가 요구되는 시점이다. 이에, 종사자 변화량을 종속변수로 하는 다중회귀분석모형을 구축하여, 중심지별 주거용도의 증가가 고용에 미치는 영향을 분석하였다. 분석 결과, 신축을 통해 증가하는 용도별 연면적 변화는 주변 지역 종사자 변화량에 유의미한 영향을 미쳤다. 상업·업무 연면적의 증가는 전체 상업지역에서 고용 성장에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 나타난 반면, 주거용도의 연면적 증가량은 고용 성장에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 특히, 이 연구에서 주요 분석 대상이었던 중심지 간 주거용도 증가의 영향 차이의 경우 중심지 위계에 따라 효과의 방향 및 정도에 차이가 나타났다. 주거 연면적의 증가는 전체 상업지역의 결과와 달리 도심과 광역중심에서 종사자 변화에 양(+)의 영향을 주는 것으로 나타났다.

이는, 주거용도의 증가에 따른 서비스 수요 증가 및 상업·업무 기능 보완 효과가 도심과 광역중심과 같이 기존의 상업·업무 기능이 활성화되어있고 경제활동이 밀집된 지역일 경우에 나타나는 것으로 보여진다. 이러한 결과를 종합하여 볼 때, 상업지역 내 주거용도의 증가는 중심지 위계 및 상업·업무 기능 및 입지특성에 따라 상업·업무 기능 활성화 및 고용 측면에 저해를 유발할 수 있는 것으로 나타났다. 이 연구에서 제시하는 시사점은 다음과 같다. 첫째, 상업지역 내 주거용도의 증가에 따른 고용 측면의 변화 정도가 중심지별로 상이함이 증명됨에 따라 지역에 따라 고용 성장과 고밀이용 유도, 주택 공급 등 지역 내 상업지역 활용 수요 및 운용 목적을 고려하여 주거용도 규제에 대한 접근이 중심지별로 세분화되어 이루어질 필요가 있다. 둘째, 저차 중심지일수록 신축 행위가 주거용도 위주로 이루어지며 상업·업무 용도의 순 증가량이 적은 것으로 나타났다. 그러나, 다중회귀 분석 결과, 주거용도의 증가가 종사자 증가에 미치는 음(-)에 영향을 고려할 때, 지역 내 물리적 시설 개선 및 고밀 이용과 더불어 고용 성장이 요구되는 저차 중심지 지역에 대하여 주거용도이 아닌 중심지 계획 및 지역 특성에 맞는 고밀 개발을 유도하기 위한 새로운 도시계획적 수단 마련의 필요성을 시사한다.

마지막으로, 도심, 광역중심과 같이 주거용도의 증가가 고용 성장으로 이어지는 고차 중심지의 경우, 주거용도 증가에 따른 기존 도시 기능의 상호보완을 유도할 수 있으므로, 지역별 고용 기능 진단 및 육성 전략과 연계한 주거용도의 조정 및 관리 방안이 마련되어야 한다. Commercial Zones is an urban planning strategy used to promote dense development and provide commercial and business services by designating new zones or changing the current purpose of an area. Additionally, these zones focus on improving transportation options and creating new job opportunities. Nevertheless, the quantitative increase in residential use in Commercial Zoness in Seoul in recent years has reached a saturation point.

Residential use is being provided in a format similar to residential apartments in zones that prioritize low-density central centers with relatively weak commercial business functions. The impact of the increase in residential facilities on employment necessitates analysis and consideration. Consequently, analyzing the impact on employment of the increase in residential use in the central area was done by creating a multiple regression analysis model with the change in the number of employees as the dependent variable. The analysis results show that the increase in floor area through new construction had a significant impact on the change in the number of employees in the surrounding area.

The expansion of commercial and business floor area contributed positively to employment growth in all Commercial Zoness, whereas the increase in residential floor area had a negative effect on employment growth. In this study, the differences in the impact of the increase in residential use among central zones showed variations in both direction and degree of effects depending on the hierarchy of the central area. The increase in residential floor area had a positive (+) impact on the change in the number of employees in downtown and metropolitan centers, unlike the results in all Commercial Zoness.

This indicates that an increase in residential use leads to an increase in demand for services and complements the commercial and business functions in downtown and metropolitan centers, where existing commercial and business activities are active and economic activities are concentrated. When looking at all of these findings together, it was discovered that the rise in residential activity in Commercial Zoness can stimulate commercial and business activities, but also impede employment opportunities based on the central area's hierarchy and the characteristics of the commercial and business sites.

The findings of this study suggest that different central zones experience varying degrees of change in employment patterns as residential use increases in Commercial Zoness.As such, it is crucial to tailor regulations for residential use based on the specific demand and operational needs of Commercial Zoness in each region, considering factors such as employment growth, high-density development, and housing availability. Secondly, it was discovered that construction activities in smaller central zones mostly cater to residential purposes, with a relatively smaller growth in commercial and business establishments.

Nevertheless, considering the negative impact of the increase in residential use on the increase in the workforce, high-density development tailored to low central zones requiring physical facility improvements is necessary. Lastly, in high central zones where the increase in residential use leads to employment growth, such as in downtown and metropolitan centers, adjustments and management measures for residential facilities should be established in conjunction with regional employment function diagnosis and fostering strategies to induce mutual complementation of existing urban functions.