호텔 리츠(REITs)의 투자 포트폴리오에 관한 실증연구

호텔 리츠의 투자수익률 향상을 위한 포트폴리오 구성을 연구했다.

신용등급이 낮은 저소득층에게 주택 자금을 빌려 주는 미국의 주택담보대출 상품인 미국의 서브프라임 모기지(sub-prime mortgage)의 영향으로 국내 경기 및 건설경기와 부동산 경기가 침체 되었다. 이로 인해 자금조달에 어려움을 격고 있는 금융기관과 호텔기업이 증가 되었으며, 이후 많은 리조트 기업들이 부도로 쓰러지고, 담보로 잡고 있던 부동산 등의 자산가치가 폭락 하면서 금융기관의 대출회수에 어려움을 겪으면서 동반 부실화 되었다. 본 연구에서는 국내 호텔 산업의 발전과 자금 조달의 방법으로 호텔리츠의 활용성가능성과 활성화를 위해 본 연구에서는 호텔리츠의 투자 수익률을 향상시키기 위한 포트폴리오의 구성방법인 비선형계획법(nonlinear programming)이 적용된 마코위츠의 포트폴리오 선정모형(Markowitz's portfolio selection model)제안하고자한다. 또한 마코위츠 모형을 적용한 투자 결과를 분석하여 효율성을 검증하고자 하여, 마코위츠 포트폴리오 선정 모형을 적용한 리츠 투자 포트폴리오 구성방법을 통해 마코위츠모형을 적용한 호텔리츠의 투자결과와 비교대상 호텔리츠간 평균 수익률을 분석하여 수익률 향상정도를 분석하였다.

2004년부터 2014년까지의 New York Stock Exchange(NYSE), American Stock Exchange(AMEX), National Association of Securities Dealers Automated Quotations(NASDAQ)에서 사용되고 있는 140개 리츠의 샘플로 구성되었으며, 본 연구에서 사용되어지고 있는 호텔리츠의 샘플은 NAREIT에서 설명되는 분류 정책을 바탕으로 총14개의 부동산 자산으로 분류하였고, 자산의 75%이상 직접 또는 간접적으로 호텔에 투자되었다면 이를 호텔 리츠로 보았으며, 1140개 리츠의 표본은 호텔19개, 사무실 24개, 1 산업체 18개, 주택(아파트, 일반 주택 포함)38개, 의료시설16개, 소매업(스트립 몰, 지방 쇼핑몰, 단독 또는 아울렛 센터 포함)47개, 기타 21개의 리츠를 포함하였고, 수집된 데이터를 바탕으로 호텔리츠의 최소 수익률을 도출한 후 마코위츠의 CAPM모형을 사용하여 최적의 포트폴리오를 도출하였다. 호텔리츠 분야별 위험조정 수익률을 분석하기 위해 분산분석 기법인 ANOVA를 사용하였다.

과거 10년간의 수익률 자료를 마코위츠 모형에 적용한 10년간의 투자결과는 최소 기대수익률 10%일 때 수익률이 169.99%로 가장 높게 나타났으며, 다음으로는 40%가 154.33%, 30%가 154.33%, 20%일 때 141.16% 순으로 나타났다. 마코위츠모형에 따른 투자전략의 수익률이 조사한 실제 14개의 섹터의 수익률 평균보다 높으며, 최소기대수익률의 변화에 따른 수익률은 전체적으로 향상되었다. 본 연구에서는 리츠의 수익률을 증가 시킬 수 있는 마코위츠 포트폴리오 선정모형을 제안하여 투자자들의 리츠에 대한 관심 및 투자 확대에 기여하고자 하였다. 이는 본 연구가 포트폴리오 선정모형에 관한 상당부분이 앞서 언급한 선행연구들을 지지하고 있음을 알 수가 있다.