비례율 방식에 의한 도시재생사업 개발손익 배분의 적정성 평가 연구

도시재생사업에서 비례율에 따른 조합원 개발손익 배분의 적정성을 평가했다.

본 연구는 도시재생사업에 있어서 관리처분방식에 의해 조합원의 권리를 배분하고, 사업비는 비례율에 따라 조합원과 청산하는 것이 조합원별 손익배분측면에서 과연 합리적인가를 평가하기 위하여 시작하였다. 관리처분방식은 권리배분과 청산금배분이라는 두 단계로 진행된다. 권리배분은 현물자산에 대한 소유권의 배분이고, 청산금배분은 사업비에 대한 현금의 배분이다. 그러므로 조합원의 총 손익은 권리배분으로 인한 현물손익과 청산금배분으로 인한 현금손익을 합한 것이며, 본 연구에서는 이러한 조합원의 총 손익관점으로 조합원간 자산배분결과의 합리성을 평가하였다. 본격적인 연구에 앞서, 먼저 관리처분방식과 환지방식의 상관성을 살펴보았다. 그 이유는 도시및주거환경정비법이 관리처분을 환지로 본다고 규정하고 있으며, 이것은 관리처분방식의 원형이 환지방식일 가능성을 암시하는 것으로서, 관리처분의 자산배분결과에 대한 합리성 여부가 환지방식에서도 맥을 같이 할 수 있기 때문이다. 연구결과, 관리처분방식과 환지방식이 본질적으로 다르지 않으며, 관리처분방식의 비례율구조 및 청산구조가 평가주의 환지방식에서 유래하였다는 것을 확인할 수 있었다. 관리처분방식의 원형인 평가주의 환지방식의 한계는 환지결과의 합리성이 평가의 정확성에 종속되어 결정된다는 것으로, 만약 토지가액 평가가 시세를 정확히 반영하지 못하면 오히려 불공평한 자산배분이 되는 것이다.

이러한 한계점은 이 방식에서 비롯된 관리처분방식에서도 동일하게 나타날 개연성이 충분하다. 즉, 관리처분방식에서도 평가주의 환지와 마찬가지로 자산가액에 대한 평가가 시세를 정확히 반영하지 않는다면, 오히려 불공평한 자산배분이 될 수 있는 것이다. 그럼에도 불구하고 실무에서는 조합원분양가를 일반적으로 시세보다 낮게 결정한다. 그 이유는 조합이 조합원의 분양신청을 독려하기 위하여 인위적으로 조합원분양가를 조정하기 때문일 수도 있고, 사업원가를 감안하여 종후자산을 평가하기 때문일 수도 있고, 감정평가가 시세를 반영하지 못하기 때문일 수도 있다. 이러한 현실은 본 연구의 검토대상인 조합원별 자산배분결과의 합리성에 문제가 있을 수 있음을 의미하기도 한다. 따라서 본 연구에서는 이러한 개연성을 토대로 관리처분방식의 조합원간 자산배분결과가 조합원의 분양조건에 따라 변동될 수 있는지를 수학적으로 검증하였으며, 그 결과는 다음과 같다. 첫째, 사업구역 안에는 시세 대비하여 조합원분양가를 어느 수준으로 결정하는지와 상관없이 조합원의 총 손익(현금+현물)을 항상 일정하게 만드는 특정한 규모의 종전자산이 존재하는데, 이것을 기준종전자산이라 한다. 둘째, 기준종전자산의 규모와 같지 않는 종전자산을 가진 조합원들은 조합원분양가격 책정에 따라 손익이 변동하게 되며, 이러한 득실여부는 자신들의 종전자산규모에 따라 결정된다.

셋째, 조합원분양가가 시세로 결정되지 않는다면, 같은 종전자산을 가진 조합원이라도 보다 큰 규모의 종후자산을 배정받은 조합원이 더 큰 이익을 가져갈 수 있어서 불공평한 자산배분이 된다. 본 연구를 통해 비례율방식의 자산배분에서 조합원들의 총 손익이 변동하게 되는 근원적 이유는 「조합원분양가와 시세 간의 불일치」이며, 이로 인해 파생되는 조합원들의 총 손익변위는 기준종전자산을 분기점으로 개별조합원들의 「종전자산규모」에 종속되어 변동된다는 것을 알 수 있었으며, 이를 수학적으로 증명한 것이 본 연구의 성과이다.

제1장 서론 1 1.1. 연구배경 및 목적 1 1.2. 연구범위 및 방법 2 1.3. 용어의 정의 4 제2장 선행연구의 고찰 6 2.1. 환지방식에 관한 선행연구 6 2.2. 관리처분방식에 관한 선행연구 7 2.3. 연구의 차별성 10 제3장 토지구획정리사업과 정비사업의 상관성 12 3.1. 검토배경 12 3.2. 토지구획정리사업의 개관 14 3.2.1. 토지구획정리사업의 이론 14 3.2.2. 토지구획정리사업 제도연혁 15 3.2.3. 토지구획정리사업의 시행방식 18 3.2.4. 토지구획정리사업의 시행절차 19 3.3. 토지구획정리사업의 환지계획 21 3.3.1. 환지계획의 의미와 성격 21 3.3.2. 환지계획의 내용과 수립절차 23 3.3.3. 환지계획의 기준 26 3.4. 정비사업의 개관 29 3.4.1. 정비사업의 이론 29 3.4.2. 정비사업 제도연혁 30 3.4.3. 정비사업의 시행방식 33 3.4.4. 정비사업의 시행절차 34 3.5. 정비사업의 관리처분계획 37 3.5.1. 관리처분계획의 의미와 성격 37 3.5.2. 관리처분계획의 수립절차 38 3.5.3. 관리처분계획의 기준 43 3.6. 환지와 관리처분방식의 상관성 46 제4장 환지비례율과 관리처분비례율의 상관성 51 4.1. 토지구획정리사업과 환지평가방식 51 4.2. 토지구획정리사업과 환지비례율 53 4.3. 정비사업과 관리처분비례율 56 4.4. 환지비례율과 관리처분비례율의 상관성 60 제5장 관리처분방식의 개발손익 산정 64 5.1. 조합원의 현금손익(청산금) 64 5.2. 조합원의 현물손익 67 5.3. 조합원의 개발손익 68