지역주택조합사업 추진지역 토지소유자등의 사업인식에 관한 연구 = A study on the business awareness of landowners, etc. in the local housing association project promotion area

지역주택조합사업 추진지역 토지소유자들의 사업 인식을 연구했다.

부동산시장은 정부의 규제, 경기변동과 같은 여러 요인에 영향을 받으며 변화하고 있다. 우리나라는 한국전쟁 이후 급속한 경제발전과 산업화로 인한 도시인구 집중화 현상이 발생하여 빠른 속도로 인구가 증가하면서 주택난을 해결하기 급급하였다. 그 로 인해 현시점 도시는 새로운 정비를 하기 위한 주택 개발사업이 활성화되고 있으며, 이러한 개발사업은 시장의 변화와 밀접한 연관이 있다. 우리나라의 개발사업은 대부분 기존주택 멸실 후 신규 아파트를 건설하는 방식이라, 사업 기간이 길어지면 서 정부의 정책 등의 변화로 사업이 지연되거나 좌초되는 어려움과 개발이 진행되더라도 실제 소유, 점유 중인 지역주민 내몰림 현상 등의 문제가 발생한다. 이러한 주택 개발사업 중 무주택자 등 서민 주거안정을 위한 취지의 지역주택조합사업은 제도 도입 이후 현시점이 사업의 전성기라고 할 수 있을 정도로 전국적으로 수많은 사업장이 생겨나고 있지만 실제 성공확률이 낮은 사업이다. 해당 지역의 토지주가 아닌 외부 투자자들이 토지가 없는 상태에서 주택사업을 시작하기 때문에 토지확보가 쉽지 않은 것은 필연적이다.

주택건설 대지의 95% 이상 소유권을 확보해야 사업계획승인을 득할 수 있기에 사업에 있어 토지확보는 중요하다. 이에 본 연구는 지역주택조합사업과 사업의 토지확보에 실질적인 영향을 미치는 사업 추진지역 토지소유자등의 사업인식에 관한 선행연구와 문헌자료를 살펴보고, 지역주택조합사업 추진지역에 관한 인식과 추진지역 사업에 관한 인식, 추진지역 사업성에 관한 인식을 조사하였다. 이를 바탕으로 지역주택조합사업 추진지역 토지소유자등의 사업인식에 관한 연구 결과를 다음과 같이 정리하였다. 첫째, 설문 응답자의 연령은 60대 이상이 많았고, 주거환경에 대한 분석결과 응답자의 보유·임차 기간은 각각 10년 이상이 많았다. 또한, 지역주택조합사업의 일반적 인식에 대한 분석결과, 사업 인식, 진행절차 인식, 조합원자격 인식 모두 잘 모른다고 하였고, 사업 찬성·반대는 반대가 찬성보다 2배 이상 많은 응답으로 나타났다. 둘째, 지역주택조합사업 추진지역에 관한 인식 분석결과, 추진지역 생활환경 만족도는 높았고, 사업 완료 후 생활 인프라 상승 여부는 긍정적으로, 관할 행정관청 관련 인식은 모두 부정적으로 나타났다.

연령이 높을수록 사업인식이 낮게 나타나지는 않았고, 찬성 응답자는 생활환경 만족도에 부정적으로 반대는 긍정적으로 나타났다. 셋째, 지역주택조합사업 추진지역 사업에 관한 인식 분석결과, 추진주체와 사업내용 소통 여부, 주민설명회 및 총회, 소식지 배포가 사업 궁금증 해소 및 도움 여부, 사업주체의 정확한 정보안내 여부 또한 모두 보통 이하 부정적으로 나타났고, 사업 절차 투명도 인식, 사업의 동의·계약률 인지는 매우 부정적으로 나타났다. 넷째, 지역주택조합사업 추진지역 토지소유자등의 사업성에 관한 인식 분석결과, 업무대행사와 추진주체에 관한 인식 모두 부정적으로 나타났고, 토지확보를 위한 높은 금액 제시, 무조건 조합원자격 부여, 저렴한 입주권 부여와 우선 동·호수 배치 등 이 협의·계약에 도움 여부는 모두 보통 이상 긍정적인 인식으로 나타났다. 본 연구의 시사점으로 지역주택조합사업이 앞으로 지속적으로 증가할 것으로 예 상되기에 여러 가지 정책적 방향을 제시할 수 있는 계기를 마련하고, 이를 통해 사 업의 문제점 개선과 사업인식 개선이 필요하다. 사업주체의 정보공개의 투명성과 적극적인 사업소통이 이루어져야 하고, 추진지역 실태를 잘 파악할 수 있는 관할 행정 관청의 관리 감독을 강화하는 방안이 필요하며, 사업에 중요한 토지확보를 위한 추 진지역 토지소유자등에 혜택 등이 추가적으로 이루어져야 할 것이다.

또한, 추진위 원회 등록제도 도입과 업무대행사의 등록요건 강화 및 분기별 등록기준 확인제도 도입으로 지역주택조합사업에 대해 토지소유자등의 인식이 개선되어, 사업에 토지확보의 근본적인 문제점 해결을 통해 본 제도의 원래 취지에 따라 서민을 위한 주택 마련 사업의 방향으로 나아갈 수 있도록 해야 할 것이다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 1. 연구의 배경 1 2. 연구의 목적 3 제2절 연구의 범위 및 방법과 구성 4 1. 연구의 범위 4 2. 연구의 방법과 구성 4 제2장 지역주택조합사업에 관한 이론적 고찰 8 제1절 지역주택조합사업 8 1. 지역주택조합사업의 의의 8 2. 지역주택조합사업의 배경 9 3. 지역주택조합사업의 추진절차 11 제2절 지역주택조합사업의 관련법규 및 연혁 15 1. 지역주택조합사업의 관련법규 15 2. 지역주택조합사업의 법적 성격 16 3. 지역주택조합사업의 연혁 18 제3절 지역주택조합사업의 특징 21 1. 지역주택조합사업의 장단점 21 2. 지역주택조합사업의 위험요소 22 제4절 선행연구 고찰 24 1. 지역주택조합사업에 관한 선행연구 24 2. 유사 정비사업의 인식에 관한 선행연구 28 3. 선행연구와의 차별성 31 제3장 지역주택조합사업 현황 및 사례분석 33 제1절 지역주택조합사업 현황 33 1. 전국 현황 33 2. 부산광역시 현황 35 3. 유사 정비사업 현황 40 제2절 지역주택조합사업 사례분석 50 1. 조합설립 이전 구역 50 2. 조합설립 이후 구역 55 3. 시사점 60 제4장 지역주택조합사업 토지소유자등의 사업인식에 관한 실증분석 62 제1절 실증분석 개요 62 1. 설문조사의 목적 62 2. 설문조사 구성과 분석방법 63 제2절 사업인식에 관한 실증분석 67 1. 조사대상자의 일반적 특성 67 2. 지역주택조합사업의 일반적 인식 78 3. 지역주택조합사업 추진지역 내 토지소유자등의 사업인식 87 제3절 실증분석 결과 및 시사점 103 1. 실증