농촌지역의 관리지역 세분의 문제점과 개선방안 : 경북 청송군을 사례로

농촌 관리지역 세분화의 문제점과 개선방안을 연구했다.

Since 2003, the subdivision in the management areas which divides those into three areas such as plan management area, production management area, and preservation management area has been implemented to prevent indiscrete and unplanned land developments done in the previous quasi-urban and quasi-agricultural areas. Due to the comprehensiveness of the guideline for developing urban management plan, the local government prepared its own specific standard considering its regional characteristics in order to apply it to the subdivision in the management area.

In the subdivision process, however, there have been various problems such as the arbitrariness in setting the land blocks, ambiguity in the subdivision criteria, pressure for time, and the unreasonable allocation into plan management area of the third class land. In this regard, this study investigated the problems with subdividing the management area in a rural area and suggested their improvement strategies. The case study area is Cheongsong-gun, Gyeongsangbuk-do which needs more lands available for development because of its more preservative regulations. The subdivision criteria in the guideline for developing urban management plan was compared with that of Cheongsong-gun.

The ArcGIS program was used to analyze the zoning inventory, to do the cross-check analysis between land suitability assessment and the results from the subdivision in the management area, and to grasp the spatial relationships with the nearby zoning. Field surveys and interviews were conducted to examine the relevance to the actual situation and to analyze the civil complaints resulted from the subdivision in the management area. The results from this study are summarized as follows: First, there were problems related to the incomplete formalization of zoning.

It is required that a zoning plan include in the subdivision in the management area within the case study area to spatially arrange the dispersed uses of land. Second, there were problems related to the inadequate decision criteria on the availability of land for development. The legally developed lands within the preservation area should be subdivided on the basis of the rating of land suitability assessment and that of the surrounding lands to prevent civil complaints due to the application of unclear criteria. The slope for land development permit and the river in the category of land should be included in the actual decision criteria for the land development within the third class land.

When Cheongsong-gun assigns lands for its own business project to the management area, it is proper to thoroughly look into the zoning beforehand and then select an appropriate candidate site. Various aspects such as the surrounding waterside, legal land regulations, the results of land suitability assessment, and the land category available for development should be taken into consideration for subdividing the large third class lands. Third, there were issues related to the biased consulting of the departments concerned.

When the departments concerned offer consultations for the subdivision in the management area, they should provide the clear criteria of consulting and need to respect the results of land suitability assessment. This study is differentiated from other related research in the fact that at the micro-scale, this paper demonstrated the problems with subdividing the management area in a rural area and drew their improvement strategies from an empirical case study of Cheongsong-gun, Gyeongbuk. The empirical results from this study could be used as a preliminary information in suggesting the right direction of the subdivision in the management area within the rural areas in the near future.

2003년 이후 종전의 준도시지역, 준농림지역에서 이루어진 무분별한 난개발을 방지하기 위하여 이들 지역을 관리지역으로 편입하여 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역의 3개 용도지역으로 구분하는 관리지역 세분이 실시되었다. 도시관리계획 수립지침의 포괄성으로 인해 지방자치단체에서는 해당 자치단체별 지역특성을 감안한 구체적인 자체 기준안을 마련하여 관리지역 세분에 적용하였다. 그러나 이러한 세분과정에서 하나의 용도지역으로 관리되는 기초단위인 블록 설정의 자의성, 세분기준의 모호성, 기간의 촉박성, 3등급지의 무리한 계획관리지역화 등과 같은 다양한 문제점이 노정되었다. 따라서 본 연구는 불합리한 용도지역을 정형화하고 체계적으로 정비하기 위해 도입된 관리지역 세분이 농촌지역에서 어떤 문제점을 발생시켰는지를 분석해 보고 그 개선방안을 모색해 보고자 한다. 본 연구의 사례지역은 보전적인 규제요소가 많아 개발가능용지가 많이 필요한 경상북도 청송군이다. 먼저, 도시관리계획 수립지침상의 세분기준과 청송군 세분기준을 비교 분석하였다. ArcGIS 프로그램을 이용한 용도지역 현황분석 및 블록 등의 면적 비교분석과 토지적성평가와 관리지역 세분결과의 비교 검토 등을 통해 인근 용도지역과의 공간배치에 있어서 관련성을 검토하였다.

현장조사 등을 통해 실제 현황과의 관련성을 검토하였으며, 문헌조사 및 민원인과 인터뷰를 통해 관리지역 세분결과 나타난 민원사례를 분석하였다. 본 연구에서 도출된 청송군 관리지역 세분의 문제점과 그 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 용도지역의 불완전한 정형화이다. 소규모 용도지역 및 선형․돌출형 용도지역의 경우 이를 계획에 반영하지 않거나 적절한 기준을 정하지 않음으로서 산발적이고 개발이 어려운 불합리한 용도지역으로 남게 되는 문제점을 발생시켰다. 이에 관리지역 세분에 용도지역 계획을 포함하여 산발적인 용도지역의 공간배치를 정리해 줄 필요가 있으며, 선형․돌출형 용도지역의 명확한 기준을 정하고 적절한 세장비 기준을 정함으로서 해당 면적 이하의 사례도 계획에 반영하여 기준 적용의 취지를 극대화 할 필요가 있다. 둘째, 개발가능여부에 대한 판단기준의 미비이다. 보전적성등급지역내 적법훼손지는 비논리적이고 일률적이지 못한 계획 양상을 보였다. 이에 별도의 지침 규정을 정하지 말고 해당 토지의 토지적성평가 등급을 그대로 적용하여 인근 토지적성평가와 상호 검토하여 불명확한 기준 적용으로 인해 발생되는 민원에 대비할 필요가 있다.

3등급지내의 개발여건 반영여부는 개발행위허가시 경사도를 실질적인 검토기준으로 사용할 필요가 있으며, 하천의 경우 지방 2급 하천 이외에 지목상 하천도 포함하여 적용함으로서 개발가능 여부에 대한 판단기준을 확대하여 적용할 필요가 있다. 청송군 자체사업을 위해 특별히 관리지역 세분에 반영된 지역은 해당사업에 적법한 용도지역을 면밀히 분석한 후 입지를 선정할 필요가 있으며 사전에 용도지역에 대하여 적극적으로 검토하여 적법한 곳에 사업대상지를 선정하는 것이 옳다. 차선책으로 군계획시설과 용도지구 등 용도지역을 보완하여 사업을 추진할 수 있는 방안도 검토하여야 한다. 대규모 3등급지는 해당 토지의 중요도와 관리지역 내에서 차지하는 비율 등의 측면에서 상당히 의미가 큰 지역임에도 불구하고 인근의 용도지역과 토지이용계획 현황 등을 추가적으로 검토하지 못하였다. 인근의 수변구역, 공적규제현황, 토지적성평가 결과, 개발가능 지목의 판단 등 다각적인 검토를 하여 공간적으로 올바르고 무질서한 난개발을 미연에 방지하는 계획을 수립하는 것이 적절하다. 셋째, 관련 부서의 편향적인 협의의견 제시이다.

각종 토지의 현황과 특성을 종합적으로 분석한 토지적성평가와 이를 기초로 계획을 한 관리지역 세분의 관계를 고려할 때 관련부서 협의에 의해 계획관리지역이 보전관리지역으로 편향적으로 변경된 사항은 토지적성평가 결과를 고려하지 않은 편향적인 부서 협의 방향이라고 할 수 있다. 따라서 협의의견 제시시 명확한 협의기준의 제시가 필요하며, 토지적성평가 결과에 대한 평가결과의 존중도 필요한 것으로 판단된다. 본 연구는 농촌지역을 사례로 관리지역 세분에 따른 문제점을 미시적으로 분석하고 그 개선방안을 모색했다는 측면에서 선행연구와 차별화된다. 도출된 경험적 연구결과는 향후 농촌지역의 올바른 관리지역 세분방향을 제시하는데 기초자료로 활용될 수 있을 것이다.