現地改良方式에 의한 住居環境改善事業對象地의 特性 및 事業效果에 關한 硏究

현지개량 방식 주거환경개선사업 대상지의 특성과 효과를 분석했다.

불량주택정비사업의 궁극적인 수혜대상자는 그 지역에 살고 있는 주민이어야 한다. 그러나 기존의 불량주택정비정책은 도시의 물리적 환경의 개선과 그에 따른 경제적 효율성만이 지나치게 강조되어 왔다. 특히 전면철거 방식에 따른 불량주택정비사업이 세입자들과 달동네 저소득층에게는 도움이 못된다는 판단으로 인해 재개발기법이 다양하게 개발되어야 하는 필요성을 느끼게 되었다. 따라서 주민의 자조적 활동이 중심이 되는 현지개량 방식을 위주로한 주거환경개선사업이 추진되었다. 주거환경개선사업은 1989년4월1일 제정된 "도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법"에 의해서 이루어지는 사업으로써 현재까지 완결된 지구가 미비함으로 이 사업에 대한 전반적인 평가는 없었다. 본 연구에서는 주거환경개선사업방식중 현지개량사업방식이 사업 시행이 용이하다는 이유만으로 지구별 특성이 무시된 채 많이 시행되고 있으므로 서울시의 주거환경개선사업중 현재개량방식을 채택하고 있는 지구를 유형별로 분류하여 각 유형별 지구에서 주거 환경이 어떻게 개선되었는가를 조사 분석하였다. 본 연구에서는 첫째, 문헌적 고찰을 통해 지금까지의 재개발정책의 문제점을 살펴보았다. 둘째, 이론적 고찰로서 새로이 불량주택정비사업으로 추진되고 있는 주거환경개선사업의 법적·제도적 측면을 살펴보았다.

셋째, 실질적 분석으로 서울시의 65개지구중 현지개량방식을 채택한 10개의 지구에 대하여 현장조사를 통해 사례연구를 하였다. 사례연구를 통하여 사업전의 주거환경 현황과 사업이 진행되고 있는 현재의 현황 및 개선계획을 비교 고찰하였으며, 실제 사업진행상의 문제점이 무엇이며, 어떤점이 개선되었는지를 고찰하였다. 또한 사업시행으로 인한 주민들의 생활여건변화 등을 설문조사를 통해 분석하였다. 사례지구 연구를 통해 도출되는 일반적인 문제점은 다음과 같다. 첫째, 각 시도마다 건축법 등의 관련법규를 완화하지만 그 효과는 크지 않다는 것이다. 둘째, 세입자에 대한 대책이 없는 것이다. 셋째, 지자체의 재정적 부족으로 인하여 사업의 진행속도가 늦어진다는 것이다. 넷째, 작은 필지에 대한 합필 또는 공동개발을 유도하고 있지만 이것이 제대로 이루어지지 않아 대지면적에 대한 주택밀도가 높아져서 일조상태, 주차시설 등의 문제가 생기게 된다. 그러므로 공동개발을 할 경우에만 건폐율과 용적율의 완화를 시켜 주는 방안을 채택하는 것을 고려해 보아야겠다. 이러한 문제점을 가지고 있기는 하지만 사례지구를 살펴보면 도시저소득 계층의 경제적 자원을 활용하여 그들의 주거수준을 향상시키고 재산을 증진시킨 역할이 더 크게 평가되고 있다.

사업전과 비교해 보면 지구내 상하수도를 비롯한 쓰레기 처리 등 위생시설이 완비되고 어린이 놀이터, 유치원, 노인정 등이 새로이 설치되어 전반적으로 주거환경을 개선시키는 효과를 얻었다. 이 사례연구를 통하여 향후 주거환경개선사업 추진상 고려할 사항은 다음과 같다. 첫째, 정부에서는 건축법 등 관련법규의 완화로 인해 발생될 수 있는 문제점을 방지하기 위해 설계기준, 건축공법, 건축자재 등 건축관련기술을 보급하는 등의 적극적인 지도가 필요하다. 또한 무면허의 건축주의 건축도 법적으로 자제할 수 있도록 해야겠다. 둘째, 지구내 세입자를 포함한 원주민을 기존의 거주지에 재정착할 수 있도록 국공유지에 임대주택을 건립하는 방안을 고려해 보아야 한다. 셋째, 주거환경개선사업을 효율적으로 수행하기 위해 재원의 확충이 필요하다. 국고보조의 내용과 보조율을 법규상 명시하여 그 규정에 따라 지방정부에게 지속적으로 자금을 보조하도록 하여 사업시행에 있어서 주민의 참여와 부합하는 정부의 역할이 필요하다. 넷째, 사업방식의 결정에 있어서 무조건적으로 현지개량을 유도하는 것이 아니라 지역적 특성과 주민들의 주택개량능력 등을 고려하여 사업을 유도할 수 있을 때 사업의 효과가 크게 나타날 수 있을 것이다.

다섯째, 현행 주거환경개선사업에서는 구획정리에 의한 환지방식을 고려하고 있지 않지만 사례를 통해 본 결과 구획정리에 의한 환지방식으로 사업을 할 경우 사업의 효과는 짧은 시간에 크게 나타날 수 있다는 것을 볼 수 있었다. 그러므로 정부에서는 이를 고려하여 명문화시켜야겠다. 지금까지 살펴본 바와 같이 주거환거환경개선사업 방식의 일환인 현지개량방식은 기존의 재개발방식과는 달리 도시영세민 주거문제에 있어서 국가가 책임을 가지고 해결하려고 했다는 점, 주민 소득원개발방법을 명시하는 등 재개발에 대한 인식을 사회적 측면에서도 내재하고 있다는 것을 알 수 있다. 그러나 세입자대책이 미비하고 대상지구의 재불량화 가능성의 문제가 있고, 대상지의 무분별한 사업시행방식의 결정에 따른 문제점이 있어 불량주택정비에 있어서 본질적인 개선책이라고 하기에는 미흡하다. 따라서 앞으로의 재개발정책은 장소의 정비보다 주민의 주거안정에 목표를 두어 재개발되어야 할 지구의 물리적 특성과 주민의 사회·경제적 특성에 따라 사업시행방식을 결정하고 다양한 재개발기법이 적용되어야 할 것이다.