二重賣買에 대한 새로운 理解 = New Approach On Characteristics of Double Sale

부동산 이중매매의 효력과 소유권 이전 문제를 분석한다.

이중매매는 주로 부동산의 이중매매를 중심으로 하여 논의된다. 이중매매의 효력에 대하여는 계약자유의 원칙상 허용된다는 설이 존재하지 않는 것은 아니나, 이중매매가 선량한 풍속 기타 사회질 서에 반하는 경우에는 무효가 된다는 것이 통설․판례이다. 통설․판례에 의하면 제2매수인에게 소유 권을 이전한 경우에는 제1매수인에 대한 소유권이전등기의무는 履行不能 상태가 된다. 이중매매에 대 해서는 다음과 같은 어려운 문제를 제기한다. 첫째의 문제는 이중매매가 예외적으로 무효인 경우에 제 1매수인은 제2매수인 앞으로 경료된 소유권이전등기를 말소하고 매도인으로부터 자신 앞으로 소유권이 전등기를 경료받을 수 있는 것으로 보이지만, 제2매수인 앞으로 경료된 소유권이전등기가 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 행위라면 불법원인급여(제746조)에 해당될 가능성이 큰데, 어떠한 근거에 의해 반환청구가 허용되는 것인가 라는 점이 문제된다. 그러나 더욱 큰 문제는 이중매매가 무효인 경우에 무효인 법률행위의 절대적 무효의 원칙상 부동산이 전전매매가 이루어지고 전전매수인이 선의인 경우 에도 항상 말소되어야 하는가 라는 문제가 제기된다. 필자는 이중매매의 무효의 효력을 제한하여야 한 다는 입장에서 그 근거를 채권자취소의 상대적 효력을 규정하는 제406조 제1항 단서와의 균형에서 구 하였다.

한편 이중매매의 성질을 불법행위로 보는 설에서 원상회복을 주장하지만, 막상 원상회복이 어 떠한 방법으로 이루어져야 하는 것인가의 점에 대해서는 뚜렷하지 않다. 그리하여 필자는 제1매수인이 매도인으로부터 소유권이전등기를 경료받는 방법으로써 제2매수인으로부터 직접 소유권이전등기를 구 하는 것이 가능하지 않겠느냐의 문제를 제기하고 있다. 이 글에서는 위 문제 이외에 이중매매의 문제로 처리해야 할 특수한 경우 몇 가지를 살펴보고 있다.