택지지구 상업용 건축물 부동산개발 성공연구 : 익산배산지구 1,600㎡ 이하 개발사례를 중심으로

익산 택지지구 상업용 건축물의 부동산 개발 성공요인을 사례로 분석했다.

국 문 요 약 2008년 말 세계 금융위기 후 우리나라 실물 경제 침체로 부동산 경기는 L자형 침체가 계속 지속되고 대외 경제여건도 좋지 않아 부동산 시장의 장기침체의 영향은 그 동안 계획 중 이거나 추진 중이던 택지개발 사업에도 큰 영향을 주었다. 전국적으로 대규모 지역개발사업이 참여정부시절 외자유치와 국토 균형발전 명목 하에 전국적으로 대규모 개발 사업이 동시 다발적으로 추진되었다. 혁신도시 10개 지역 (공공기관 지방이전)이외에 6개의 기업도시, 6개의 경제 자유구역, KTX 역세권 신도시, 지역특구, 관광특구 등 대규모 개발 사업이 추진 되었지만 지방 균형발전이라는 참여정부의 좋은 취지와는 달리 대부분의 사업이 원활히 진행되지 않았을 뿐만 아니라, 현재도 사업이 일부 축소, 또는 취소 되거나 지연되고 있다. 택지지구내에서 공급되는 상업용지, 근린생활 시설용지, 준주거용지등 수익성 부동산 개발에서 주민을 위한 생활 지원시설을 용도에 맞게 필요한 시설을 건축할 수 있는 토지공급은 LH공사의 경우 사업지구 면적의 약 3%~8%(수도권 남부지역 택지지구 상업용지 비율)정도 차지하고 있다. 대부분의 상업용지는 토지 및 건축물을 경제적 수익을 위하여 직접이용 할 수 있는 일단의 토지로써 대표적 수익성 부동산이라 할 수 있다.

즉 건축물 또는 토지 자체를 사업장으로 이용하여 부가가치를 획득하기 위하여 주로 건축물에 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 판매 및 영업시설, 의료시설, 교육연구시설, 위락시설 등 시민의 실생활과 밀접한 관계가 있는 실질적인 편익시설이 거의 전부라 할 수 있다. 경쟁 입찰에 의해 상업용지를 분양받아 상업용 건축물을 신축, 판매하는 사업자 모두가 성공하는 것은 아니다. 특히나 토지사용시기에 맞추어 건물을 신축할 경우 많은 사항을 고려하여 차별화된 건축설계 및 건축공사, 전략적 마케팅 으로 분양을 해야 만이 그 성공률을 높일 수 있다. 본 연구에서 필자는 전북 익산시 배산지구에서 “B” 상업용 건축물을 직접 시행하여 성공한 사례를 통해서 필자가 경험에 의한 성공요인 네 가지를 언급하였다. 첫째, 사거리 코너와 같은 최상의 입지 선택 둘째, 토지사용시기에 맞추어 타 경쟁자보다 먼저 착공과 준공 셋째, 집객효과가 높은 업종 유치(브랜드 인지도 높은 업종 유치) 넷째, 적정한 분양가로 상가 평면의 효율성 및 써비스 면적 극대화 위와 같이 필자가 경험에 의한 성공 사례가 택지지구 상업용지 1,600㎡ 이하를 상업 용건축물로 개발하고자 하는 사람에게 성공요인을 제안 하고자 한다.