부동산경매에 있어서 주택임차인의 법적 지위에 관한 연구 = A Study on the Law's State of House Renter's Right in Real Estate Auction

부동산 경매에서 주택임차인의 법적 지위를 연구했다.

부동산은 인간의 생존과 불가분의 관계로서 인간생활의 중심거점이 되는 필수 요소이나 그 수량이 한정되어 있어 누구나 필요한 만큼 쉽게 소유 할 수 있는 것이 아니므로 많은 사람들이 타인의 부동산을 이용하고 있다. 산업사회의 발달에 따라 자신이 소유한 부동산의 이용으로 얻는 효용만으로는 생계에 필요한 재화를 충족할 수 없어 타인의 부동산을 이용하여 보다

큰 만족을 추구하는 경우와 자신의 소유 부동산을 타인에게 이용토록 함으로서 그것에서 반대급부를 얻으려는 현상이 확대되어 왔으며 이러한 요구를 충족하기 위한 제도의 하나가 임대차 제도이다. 인구의 폭발적 증가, 산업화에 따른 인구의 도시집중, 각종 도시규제로 인한 주택지 부족, 핵가족화 등으로 인한 주택 부족으로 경제적인 구매력을 보유하지 못한 많은 수의 영세 서민 계층은 주택소유자와의 관계에서 상대적 불안정한 지위에 놓이게 되며 부동산 수요의 증대로 인한 부동산 가격의 급격한 상승 등 부동산 문제가 사회문제로 대두되게 되었으며 주택이나 상가건물을 임차하는 사회·경제적 약자인 임차인의 보호문제가 사회적인 문제로 대두됨에 따라 우리나라는 1981년 3월 5일 법률 제3379호로 주택 임차인의 법적지위를 향상시켜줄 특별법인 “주택임대차보호법”을 제정하여 시행하고 있으며 주택임차인의 보호 제도를 강화하는 방향으로 수차례 개정되어 왔다. 특히 임차권의 목적인 부동산에 대하여 집행절차 중 경매절차가 개시되었을 때 임차인의 보호 필요성이 더욱 절실해진다 할 것이다.

채권자 등 이해관계인의 이해가 첨예하게 대립되는 부동산경매절차에서 주택임차인의 지위를 강화시키기 위해서는 다른 담보물권자와 다른 채권자의 이익을 희생시키는 것이므로 사회적 · 경제적 요청과 그 구성원의 동의가 전제되어야 할 것이며 탈법적인 가장 임차인의 출현 등으로 이해관계인의 정당한 이익을 침해하는 등의 부작용 또한 발생하고 있음도 주지의 사실이나 양자의 이해관계를 적정하게 조율하면서 사회 · 경제적 약자인 주택임차인의 보호하는 것은 입법자의 영원한 과제일 것이나 본 논문에서는 사회 · 경제적 약자인 주택임차인의 보호문제에 관하여 검토해보기로 한다. 제1장에서는 본 연구의 목적, 연구의 범위 및 방법을 제시하였다. 제2장에서는 주택임차인의 보호를 위하여 민법의 특례를 규정한 주택임대차보호법 및 민사집행법상 강제집행절차 중 부동산경매제도에 대하여 고찰하기로 한다. 제3장에서는 주택임차인이 부동산경매 각 진행단계 즉 이해관계인으로서 주택임차인이 경매절차 개시단계에서 입찰기일, 낙찰, 배당, 소유권이전 및 인도절차까지의 각 단계에서의 주택임차인이 어떠한 지위를 가지며 부동산 임차권이 어떠한 작용을 하는가에 대하여 각 사항별 쟁점을 분석 검토한다. 제4장에서는 부동산경매 종결단계에서의 주택임차인이 행사할 수 있는 대항력, 우선변제권, 소액주택임차인의 최우선변제권, 임차권등기명령권 등을 분석하여 부동산임차권이 어떠한 작용을 하는가에 대하여 각 사항별로 분석 검토한다. 이를 바탕으로 제5,6장에서는 이러한 각 단계에서의 주택임차인의 지위에 관한 현행 법제의 문제점 등을 검토하고 이에 대한 개선방안 및 문제점에 대하여 입법론을 제시하며 내용을 정리한다. 이상과 같이 주택임차인의 법적 지위에 관한 문제점에 대하여 입법론을 제시하였으며 채권자 등 이해관계인의 이해가 첨예하게 대립되는 부동산경매절차에서 주택임차인의 지위를 강화시키기 위하여 다른 담보물권자와 다른 채권자의 이익을 희생시키는 것은 사회적 · 경제적 요청과 그 구성원의 동의가 전제되어야 할 것이며, 탈법적인 가장 임차인의 출현 등으로 이해관계인의 정당한 이익을 침해하는 등의 부작용 또한 발생하고 있음도 주지의 사실인바 양자의 이해관계를 조율하기 위해서는 부동산등기제도 및 임차보증금에 대한 공시방법 등의 제도적 개선방안이 필요할 것이며 이에 대한 꾸준한 연구가 지속되어야 할 것이다.

Abstract 제1장 서론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 범위와 방법 3 제2장 주택임대차보호법 및 부동산경매 제도에 대한 이론적 고찰 5 제1절 주택임대차보호법의 이론적 고찰 5 1. 주택임대차보호법의 입법 배경 및 법적성질 5 2. 주택임대차보호법의 주요 내용 7 3. 주택임대차보호법의 적용 대상 8 제2절 부동산경매의 이론적 고찰 12 1. 부동산경매의 의의 12 2. 부동산경매의 법적 성질 13 3. 부동산경매의 종류 14 4. 부동산경매의 목적물 17 5. 부동산경매의 절차 20 제3장 부동산경매 진행단계에서 주택임차인의 법적 지위 26 제1절 이해관계인으로서의 주택임차인 27 1. 이해관계인의 의의 27 2. 이해관계인의 범위 27 3. 이해관계인의 권리 29 4.이해관계인으로서의 주택임차인 29 제2절 부동산경매진행단계에서의 주택임차인의 법적 지위 30 1.경매개시결정단계에서의 주택임차인의 법적지위 30 2. 입찰기일에서의 주택임차인의 법적지위 31 3. 낙찰기일에서의 주택임차인의 법적지위 32 4. 배당단계에서의 주택임차인의 법적지위 33 5. 소유권이전등기 촉탁에서의 주택임차인의 법적지위 36 6. 인도명령 및 인도절차에서의 주택임차인의 법적지위 36 제4장 부동산경매 종결 단계에서의 주택 임차인의 법적지위 37 제1절 주택임차인의 대항력 37 1. 대항력의 의의 37 2. 대항력의 요건 37 3. 대항력의 발생시기 39 4. 대항력의 존속 요건 40 5. 대항력의 내용 40 제2절 주택임차인의 우선변제권 41 1. 우선변제권의 의의 41 2. 우선변제권의 요건 41 3. 우선변제