개발이익의 사후(事後) 환수, 최선인가? - 개발이익부담금으로의 개편을 중심으로 -

개발이익 사전환수체계 도입을 중심으로 개발부담금제 개편안을 검토했다.

이 연구는 현행 개발이익환수제도가 공정성 측면에서 「개발이익환수에 관한 법률」 취지에 부합할 수 있으며, 실효성 측면에서 손쉽게 활용될 수 있도록 개발이익의 사전환수체계-개발이익부담금-를 검토하였다. 유형적 개발에서 발생하는 개발이익을 환수하는 개발부담금은 ① 제한적 부과 대상, ② 개인 투자에 의한 토지가치 상승분 미배제, ③ 개발이익 산정의 복잡성과 명확성 미흡에 따른 개발이익 검증의 전문성 부족, ④ 개발부담금 승계와 미납 문제 등이 있었다. 무형적 개발에서 발생하는 계획이익을 환수하는 사전협상제는 1) 공공기여 총량 산정방식의 문제, 2) 공공기여 정산 기준의 표준화 미흡, 3) 공공기여 배분의 문제 등이 있었다. 이를 개선하기 위해서 토지가격비준표를 기반한 사전 개발이익부담금으로 개편을 제안하였다. 개편안은 ① 토지이용계획 결정과 변경에 따른 순수 토지가치 상승분을 개발과 계획 이익으로 측정, ② 개발과 계획 이익의 통합 운용, ③ 개발부담금 미납 문제 해결, ④ 전국 범용 개발이익 산정체계 운용 등을 포함한다.

This study reviewed the system (charges of development gains) of the ex-ante recapture for development gains so that the present development gain recapture can be consistent with the purpose of the Recapture of Development Gains Act regarding fairness and used for effectiveness. The charges coming out from tangible development included ① limitation of leviable scopes, ② non-exclusion of rises in land value by private investments, ③ lack of expertise for verifying development gain due to complex and unclear calculation of development gains and, ④ succession of development charges and arrears.

The pre-negotiation system for recapturing planning gains from intangible development covered 1) calculation of the total amount of public contributions, 2) lack of standardization for settling accounts of public contributions and 3) unequal distribution of public contributions. To address these issues, this study proposed the ex-ante development gain restitution system based on the standard comparison table of land prices.

The transition to the ex-ante development gain restitution system means ① measuring the net increase in land value caused by up-zoning with development and planning gains, ② integrated operation of development and planning gains, ③ collecting unpaid development charges and, ④ managing development gains at the nation.