한ㆍ중 토지개발정책 비교연구 : 도시용지의 개발과 공급제도를 중심으로 = (A) comparative study on the land development policy of S. Korea and China

한국과 중국의 토지개발·공급정책과 제도를 비교했다.

자본주의와 사회주의의 가장 근본적인 차이점이 생산자료에 대한 소유제형태라면 2차 대전이후 한국은 토지의 개인소유를, 중국은 토지의 공공소유를 실행하였다. 때문에 서로 상이한 정치경제체제하에서 파생한 두 나라의 토지정책 및 토지개발, 공급제도는 상이할 수밖에 없고 상이한 제도의 産物로서의 토지이용형태와 도시모습도 차이점을 보이고 있다. 이에 본 연구는 토지의 효율적이고 합리적이며 지속가능한 개발이라는 측면에서 2차 대전이후 한국과 중국의 토지개발과 공급정책을 비교분석함으로써 각자의 장단점을 도출하여 두 나라의 토지개발정책수립에 향후 방안을 제시하는데 목적을 두었다. 본 연구의 구성은 다음과 같다. 제1장은 서론부분, 제2장은 한국의 토지개발과 공급제도부분, 제3장은 중국의 토지개발과 공급제도부분으로 구성되었으며 제4장에서 종합 비교분석하여 시사점을 도출해냈다. 마지막으로 제5장에서는 연구의 결과와 향후과제를 기술하였다. 본 연구는 비교의 합리성을 위해서 한국부분과 중국부분의 비교대상을 통일하고 항목별로 비교 고찰하였는데 분석한 결과는 다음과 같다. 첫째, 용지확보방식에서 한국은 토지의 사소유제를 실시하고 있기 때문에 사업방식에 따라 토지취득방식도 다르며 대개는 환지방식, 수용방식, 환지와 수용을 혼합한 혼용방식 등이 있다.

하지만 중국은 현재까지 개발용지 확보방식은 토지사용권의 회수와 수용에만 의존하고 있다. 둘째, 개발대상지역측면에서 보면 한국과 중국은 모두 도시계획구역뿐만 아니라 도시계획구역 밖에서도 법이 제정하는바에 따라 도시개발이 가능한 반면에 한국은 사업지구범위 내에서, 중국은 건설용지범위 내에서만 개발이 가능하다. 셋째, 개발대상지역 또는 개발예정지구 지정권자 측면에서 보면 한국은 건교부장관, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사, 지방장관 등이 지정하고 중국은 계획부문, 도시계획부문, 토지관리부문, 방산관리부문 및 관련주관부문의 심사를 거쳐 지정한다. 넷째, 개발시행을 위한 주민의견청취측면에서 한국은 법제화된 주민의견청취제도가 있지만 중국은 아직까지 주민의견청취제도가 지정되어 있지 않은 상태이다. 다섯째, 사업지구지정 후 고시 및 공람측면에서 한국은 개발지구가 확정되면 개발계획과 절차를 일반주민에게 14일 동안 고시하고 공람하는 제도가 법적으로 지정되어 있으나 중국은 일방적인 철거이주고시만 있을 뿐 공람제도는 없다. 여섯째, 사업시행자측면에서 한국은 사업방식별로 시행자를 제한하고 있지만 중국은 부동산개발자격을 가진 회사는 모두 시행자격범위 내에서 개발에 참여할 수 있다.

일곱째, 재원조달측면에서 한국과 중국은 모두 시행자가 자체로 자금을 확보하여야 하여야 하는 반면에 한국은 시행자의 부담을 덜어주기 위하여 선수금제도, 토지채권발행, 정부보조, 융자 등의 제도를 도입하고 있지만 중국은 토지 1급 개발에 대한 정부의 특별한 지원은 없고 시행자가 자체적으로 은행융자와 선수금에 의탁해야 한다. 여덟째, 조성용지의 공급측면에서는 한국과 중국이 거의 유사한데 영업성용지일 경우 한국은 공개입찰을 통해서, 중국은 공개입찰, 경매, 고시(경매의 일종)등 방식을 통해서 건설사에 양도한다. 이러한 비교분석의 결과를 통하여 한국의 토지개발과 공급정책이 중국에 주는 시사점은 다양한 용지확보방식, 개발지구지정에 있어서의 주민의견청취와 확정후의 고시공람제도, 법제화된 용도지역 내 건축규제제도 등이고 중국이 한국에 주는 시사점은 토지비축제도와 토지소유권과 사용권의 분리제도, 시행자를 공공과 민간으로 구분하는 것이 아니라 법적인 자격증제도로 구분하는 제도 등이라고 할 수 있다.

第1章 序 論 = 1 第1節 硏究의 背景 및 目的 = 1 1. 연구의 배경 = 1 2. 연구의 목적 = 2 第2節 硏究의 範圍 및 方法 = 3 1. 연구의 범위 = 3 2. 연구의 방법 = 4 第2章 韓國의 土地開發 및 供給制度 = 6 第1節 土地政策의 變遷過程 = 6 第2節 土地所有와 利用에 대한 規制 = 13 1. 토지소유권의 보장과 규제 = 13 2. 토지이용규제 = 18 第3節 都市用地의 開發과 供給制度 = 25 1. 토지구획정리사업 = 26 1.1 시행구역 및 시행주체 = 27 1.2 사업시행의 인가 및 시행절차 = 29 1.3 재원조달방식 = 30 1.4 추진실적 = 31 1.5 토지구획정리사업의 장단점 = 32 2. 택지개발촉진법에 의한 공영개발사업 = 34 2.1 사업시행절차 = 34 2.2 재원조달방법 = 41 2.3 추진실적 = 42 2.4 공영개발사업의 장단점 = 43 3. 도시개발사업 = 44 3.1 사업시행절차 = 45 3.2 재원조달방법 = 51 3.3 도시개발사업의 장단점 = 53 第4節 小 結 = 55 第3章 中國의 土地開發 및 供給制度 = 59 第1節 土地政策의 變遷過程 = 59 第2節 土地所有와 使用制度 및 土地利用規制 = 68 1. 토지소유제도 = 68 1.1 토지소유제도의 기본형태 = 68 1.2 전민소유제와 노동군중집체소유제 = 69 2. 토지사용제도 = 70 2.1 토지사용권의 개념 = 70 2.2 도시토지사용제도 = 70 2.3 농촌집체건설용지 사용제도 = 71 3. 토지이용규제 = 73 3.1 토지이용계획체계 = 73 3.2 토지이용총체계획상의 토지이용규제 = 75