민관합동 공모형 PF사업 활성화를 위한 제도개선 방안 연구

민관합동 공모형 PF사업의 문제점을 분석하고 제도 개선안을 제시했다.

본 연구는 현재 우리나라 공모형 PF사업에 있어서 구조적으로 개선이 시급한 문제들을 도출하고 그 제도적 개선방안을 제시함으로써 공모형 PF사업의 활성화방안을 모색하고자 하였다. 연구방법은 사업추진 단계별로 발생하는 공모형 PF사업의 문제점과 활성화 저해요인을 선행연구, 사례분석 및 수지분석 등을 통해 도출하고 지표화하여 공모형 PF사업에 참여하는 이해주체를 대상으로 그 개선중요도를 실증적으로 검증하고 이를 토대로 제도적개선이 시급한 개선항목과 그 해결방안을 제시하였다. 공공기관, 건설회사, 금융회사를 대상으로 하였으며, 중요도 분석의 경우 지표 간 상관성을 고려할 수 있는 네트워크 분석적 의사결정방법(ANP)을 이용하였다. 연구를 위해 총 4번의 설문조사를 실시하였다. 1차는 선정된 문제점 지표의 적합성 검증을 위해서 2차는 지표 간 상관성 여부를 확인하기 위해 실시하였다. 3차는 지표 간 상대적 중요도 평가를 위해 실시하였고 4차는 연구를 통해 제시된 문제점 개선방안들의 적합성과 실현 가능성을 실무 전문가를 대상으로 검증하였다. 공모형 PF사업을 진행에 따라 사업자모집 및 평가단계, SPC 설립단계, 사업계획 추진단계, 사업계획 운영단계의 단계별로 구분하여 총 18개의 문제점을 도출하였다. 단계별 문제점의 중요도는 이해주체를 구분하지 않고 총망라한 분석과 이해주체별로 구분한 분석을 각각 실시하였다.

이해주체별 분석은 동질성과 이질성으로 나타나 각 주체별 차이를 살펴볼 수 있었으나 근본적으로는 각자의 이해에 따라 문제점의 중요도를 평가하는 경향이 있었다. 따라서 공모형 PF사업의 개선 및 활성화 방안에 대해서는 이해주체를 구분하지 않고 총망라하여 분석하였다. ANP로 나타난 개선중요도가 높은 문제점 및 그 개선방안은 다음과 같다. 첫째, 공모형 PF사업의 사업구조를 분양위주에서 임대위주의 장기운영방식으로 개선할 필요가 있고 이를 위해 정부주도의 시범사업이 필요하다. 둘째, 금융투자자의 리스크회피 및 소극적 사업참여 문제의 개선이 필요하다. 개선방안은 재무적 투자자에 부동산 펀드나 리츠 등의 간접투자회사를 포함시킬 필요가 있다. 셋째, 민간의 지나친 수익위주의 사업운영문제 개선이 필요하다. 개발이익에 대한 재투자 방안을 공모지침에 사전 제시하고 실시협약 시 사업자와 발주처 간에 적정 이윤율에 대해 협의할 필요가 있다. 넷째, 과다한 토지비와 높은 토지비 배점문제의 개선이 필요하다. 감정가나 조성원가 등 확정가격으로 공급하는 것이 가장 바람직하나 토지 공급방식과 가격은 발주처가 자율적으로 정하되 토지비에 대한 비중이 전체 배점의 10%를 넘을 수 없도록 하고 고정가인 예가를 기준으로 감점하는 절대평가 방식이 필요하다. 다섯째, 분양가상한제의 개선문제다.

분양가상한제는 폐지되어야 하나 폐지될 때까지 과도기적인 개선방안으로 분양가상한제 예외유형에 공모형 PF사업으로 공급되는 공동주택을 추가적용 해야 한다. 여섯째, 상위 건설업체 독점문제다. 발주처에서 사업성격에 따라 자발적으로 운용하되 업체의 재무구조 및 사업수행능력(관련 개발사업의 경험) 등을 우선적으로 고려하여야 한다. 일곱째, 공공과 민간간의 사업계획 충돌문제다. 사업과정에서 변수가 생긴 경우 협상을 통해 조건의 일부변경 및 조정이 가능하도록 실시협약 시 이를 보장할 필요가 있다. 이밖에도 SPC의 구조적 개선이 시급하다. 국외의 공모형 PF사업 성공사례에서 보듯이 SPC는 전문성 있는 인적구성과 출자사와 독립적으로 의사를 결정하고 투명한 회계와 지급보증과 같은 리스크도 지분에 따라 분담하여 신뢰를 구축하여야 한다. 공동체적인 강한 연대의식과 공생, 협동의 전통인 두레정신을 살린다면 SPC의 구조적 개선을 통한 공모형 PF사업의 활성화가 가능하리라 본다. 공모형 PF사업의 성공과 활성화에는 그 무엇보다도 공공의 역할이 중요하다. 공공은 원활한 사업추진을 위해 솔선하는 모범적 역할을 수행하여야 하며 공모형 PF사업의 조정 및 관리를 위해 중앙차원의 control tower 설립이 필요하다. 이를 위해 국토해양부 훈령으로 표준적 매뉴얼이 필요하고 (가칭)공모형 PF사업 관련업무처리지침을 제정 운영하여야 한다.

토지공급에 있어서도 매각방식 대신 장기리스 시스템 도입이 요구되며 공공의 선도적 역할 강화 등을 정책제언으로 제시하였다.