분양권 명의신탁약정을 통한 계약인수 고찰- 대법원 2015. 12. 23. 선고 2012다202932 판결의 검토 - = A Short Examination on Contract Takeover with Nominal Trust Agreement on Purchase Right of an Apartment- A Study on Korean Supreme Court Decision 2012da202932 Delivered on December 23, 2015 -

아파트 분양권 명의신탁과 계약인수의 법적 효력을 검토했다.

「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 」제2조 제1호에 정의된 명의신탁약정에 기하여 등기된 경우가 동법에 의해 규율하고자 하는 명의신탁이 될 것이다. 그런데 대상판결 사안에서 최종적으로 등기는 명의신탁자 측의 피고 甲명의로 소유권이전등기가 경료되었을 뿐 명의수탁자 乙명의로 등기가 경료된 적은 없는 바 계약명의신탁을 위한 명의신탁약정이 있었을 뿐이지 계약명의신탁에는 이르지 못하였다. 그러함에도 대상판결은 해당 사안이 “계약명의신탁 관계에서 명의수탁자가 당초 명의신탁약정의 존재를 모르는 분양자와 분양계약을 체결한 경우와 다를 바 없으므로, 분양계약인수약정은 유효하다.”고 판시함으로써 계약명의신탁 법리를 적용한 바 잘못된 판시라고 생각된다. 여하튼 丙과 乙사이의 계약명의신탁을 위한 명의신탁약정 즉 계약명의신탁약정은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 」 제4조 제1항에 따라 무효가 된다. 또한 丙과 乙사이의 명의신탁약정과 분양권매매계약은 하나의 동일한 법적 효과를 추구한다고 볼 수 있어 일체성도 있고 또 양자를 분리할 수 있기 때문에 분할가능성도 있지만 명의신탁약정이 무효라도 분양권매매계약만큼은 유효로 하겠다는 가정적 의사는 없다고 보이므로 원칙대로 민법 제137조 본문이 적용되어 丙과 乙사이의 분양권매매계약 역시 무효가 된다고 해야 할 것이다.

다음으로 丙과 乙사이의 분양권매매계약은 그 실질이 丙과 乙이 매매계약을 체결하여 丙은 戊분양자 조합과의 아파트 분양계약의 당사자로서의 지위를 이전해 주기로 하고 乙은 그 대가로 매매대금을 지급하기로 한 경우에 해당되므로 이러한 매매계약을 원인행위로 하여 그 이행행위로서 丙과 乙사이에 계약인수가 행해지게 되는데 이 경우 원인행위로서 채권행위인 분양권 매매계약이 무효가 되어 그 효력을 상실하게 되는데 그렇다면 이행행위로서 준물권행위인 계약인수 역시 효력을 상실하게 되는 지 여부가 문제된다. 현재 우리의 입법 상황 및 계약관계를 구성하는 주된 구성부분은 채권과 채무라는 점 등을 고려할 때 계약인수는 기본적으로 채권양도 및 채무인수와 분리된 별개의 법률행위 유형이긴 하지만 그렇다고 완전히 분리돼서 채권양도 및 채무인수의 개성을 상실한 유형이 아니라 포괄적인 계약당사자 지위의 이전이라는 계약인수 고유의 목적을 훼손하지 않는 범위 내에서 채권양도 및 채무인수의 개성을 여전히 드러내는 별개의 법률행위 유형으로 파악할 수밖에 없지 않을까 싶다. 그렇다면 원인행위로서 채권행위인 분양권 매매계약이 무효가 되어 그 효력을 상실하게 될 때 이행행위로서 준물권행위인 계약인수 역시 효력을 상실하게 되는 지 여부와 관련해서는 채권양도 및 채무인수의 법리에 의존할 수밖에 없다.

대상판결 사안은 채권양도와 관련해서는 지명채권양도에 해당되고 지명채권양도의 경우 원칙적으로 원인행위와 합체되어 행하여지는 것이 보통이므로 즉 독자성이 부정되므로 원인행위가 실효되는 경우 채권양도도 실효되는 것으로 보는 것이 타당하다. 채무인수의 경우 계약당사자가 누구인지에 따라 나누어서 살펴보아야 하는데 대상판결 사안은 채권자의 승낙으로 그 효력이 발생하는 채무자와 인수인 양 당사자 간의 계약인 경우로서 이런 경우는 의무부담행위로서 원인행위의 당사자와 처분행위로서 채무인수계약의 ...