농지임대차 제도의 법정책적 개선방안 연구

농지임대차 제도의 법정책적 개선방안을 연구했다.

농지임대차는 농지소유에 대한 헌법상 경자유전의 원칙을 기반으로 하여 민법상의 임대차를 일반법으로 이용하고 있지만, 민법의 특별법인 농지법에서 농지의 임대차나 사용대차는 법에서 정한 사유를 제외하고는 원칙적으로 허용하지 않는다. 우리나라 농지임대차에 대한 관점은 농지임대인과 농지임차인과의 관계에서 농지임차인 보호 위주의 법리를 전개하고 있다. 임차농지의 규모가 상당한 점에는 당연히 농지임차인 보호의 필요성이 있지만, 최근에는 휴경농지가 많고, 농지임대인이 농지임차인을 찾기 힘들며, 농업인구가 큰 폭으로 감소하고 있는 현실도 고려할 필요성이 있다. 헌법상의 경자유전의 원칙과 농업생산성의 제고 및 농지의 합리적 이용이란 관점에서 헌법합치적 법리 해석과 농업생산성 제고, 농지의 합리적 이용을 위한 농지임대차의 법정책적 과제는 다음과 같이 제시할 수 있다. 첫째, 경자유전의 원칙에 대한 헌법규정을 유지하면서 현실적 측면에서 농업경영의 다각화･복합화에 의한 농업구조의 개선을 위한 농지임대차제도를 지속적으로 개선・발전시켜서 농업생산성을 제고하고 농지를 합리적으로 이용하는 지혜가 필요하다. 둘째, 농지법 개정을 통하여 농지임차인에 대한 보호를 제고해야 한다. 농지임대차 계약에 대해 구두계약을 법정계약으로 간주하고, 최소 존속기간은 5년 이상으로 하며, 농지임대인의 회수청구권을 제한해야 한다.

또한, 농지임차인에게 선매권을 부여하고, 양수인에 대한 임차인의 계약해지권 신설 및 정부의 표준계약서 제공이 필요하다. 셋째, 농지임차인의 권리보호를 위해 임대인이 장기로 농지를 임대함에 따라 발생한 재산적 손실에 대해 세제 개편을 통한 사회적인 보상이 필요하다. 농지를 장기 임대하는 경우 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제를 주택 임대차와 동일하게 70% 정도의 공제율로 조세혜택을 부여할 필요가 있다. 그리고 사업용 토지로 보아서 비사업용의 불이익인 추가세율(10%)이 적용되지 않도록 배려해야 할 것이다. 또한, 장기 임차인에게 농지의 선매권을 인정하여 양도할 경우 공공목적의 수용에 의한 감면에 준하는 추가적인 조세감면 등의 지원이 필요하다. 또한, 현재의 농지양도와 관련한 소득세 감면에 대해 개선할 점은 재촌 거리를 현실에 맞게 완화하고, 자경의 주체를 부부단위로 변경하며, 연간 소득금액 기준 완화, 양도일 현재 일시적 비농지 배려, 이농 후 양도 시기 지정, 연간 감면한도 폐지 및 축사용지에 대한 폐업 요건 삭제 등의 법개정이 필요하다.

영농승계를 위해 자녀에게 증여한 농지에 대해 5년 경과 후 양도할 경우에 증여 당시의 시가를 취득가액으로 인정하고, 영농승계 목적의 상속 및 증여에 대해 ‘영농승계 자산에 대한 영구적 징수유예’제도를 신설 및 자경기간 계산은 모두 기간을 가산하도록 해야 한다. 넷째, 농지은행이 선매권 제도를 이용하여 임차농업인에게 농지를 우선 취득할 수 있는 기회를 부여하고, 국립농산물품질관리원의 이행을 점검하는 인력과 농어촌공사의 농지은행 조직을 통합하여 효율적으로 농업인을 지원할 수 있는 조직을 신설하며, 축산시설 임대차계약의 경우에도 최소한 5년 이상의 계약기간을 보장해야 한다.

제1장 서론 1 Ⅰ. 연구의 목적 1 Ⅱ. 선행연구의 검토 및 차별성 3 Ⅲ. 연구의 범위와 방법 6 제2장 농지임대차 구조변화와 현행 제도의 문제점 8 제1절 농지임대차제도의 개관 8 Ⅰ. 농지임대차의 의의 및 법적성질 8 Ⅱ. 농지 소유 및 임대차 제도의 변천 10 제2절 현행법상 농지임대차 제도 28 Ⅰ. 현행법상 타인 농지의 사용․수익 28 Ⅱ. 헌법 및 개별 법령상 농지임대차 29 제3절 농지임대차의 현황과 문제점 54 Ⅰ. 농지임대차의 현황 54 Ⅱ. 농지임대차의 문제점 61 제3장 농지임대차제도에 관한 비교법적 고찰 65 제1절 일본법 65 Ⅰ. 농지법과 농지임대차 관련 법제도의 변천사 65 Ⅱ. 일본법에서 농지임대차에 관한 법적 규율 67 Ⅲ. 일본 농지법에서 규정하고 있는 농지 임차인 보호방안 68 Ⅳ. 일본의 농지중간관리기구(農地中間管理機構) 77 Ⅴ. 일본법의 특징과 시사점 81 제2절 독일법 82 Ⅰ. 농지임대차법제도의 변천사 82 Ⅱ. 독일법에서 농지임대차에 관한 법적 규율 84 Ⅲ. 독일민법상 농지임대차의 내용 85 Ⅳ. 독일 「농지임대차계약의 공시와 이의제기에 대한 법률」의 내용 98 Ⅴ. 독일의 농지관리기구 102 Ⅵ. 독일법의 특징과 시사점 102 제3절 프랑스법 105 Ⅰ. 농지임대차법제도의 변천사 105 Ⅱ. 프랑스법에서 농지임대차에 관한 법적 규율 107 Ⅲ. 농지임대차법에 따른 일반적인 임대차 108 Ⅳ. 프랑스 민법상 농지임대차의 내용 117 Ⅴ. 프랑스법의 특징과 시사점 119 제4절 우리법에의 시사점 121 제4장 농지임대차제도의 법정책적 개선방안 124 제1절 농지